绵竹市开发区商中心建设项目可行性研究报告.doc 60页

绵竹市开发区商务中心建设项目 可 行 性 研 究 报 告 达华工程管理（集团）有限公司 二〇一一年四月目 录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2研究范围、目的及主要编制依据 1 1.3建设内容及规模 2 1.4项目总投资及资金来源 3 第二章 项目建设的背景及必要性 4 2.1项目建设背景 4 2.2项目建设的必要性 6 第三章 项目位置及建设条件分析 8 3.1项目位置 8 3.2项目建设条件分析 9 第四章 建设方案 14 4.1建设指导思想与依据 14 4.2建设内容及规模 15 4.3工程方案 16 4.4给排水 17 4.5供电照明 20 4.6消防系统 23 4.7通风系统 24 第五章 节能节水 25 5.1设计依据 25 5.2能源消耗 25 5.3节能措施 25 第六章 环境保护 27 6.1编制法规依据 27 6.2项目环境保护标准 27 6.3主要污染及治理措施 28 6.4环境保护的建议 29 第七章 劳动保护与卫生安全 31 7.1劳动保护与安全生产 31 7.2职业卫生保健 33 第八章 项目实施进度及进度管理 34 8.1进度计划确定的原则 34 8.2项目进度计划 34 8.3进度管理 37 第九章 招标方案 39 9.1招标方案依据 39 9.2招标范围 39 9.3招标组织形式 40 9.4招标基本情况表 40 第十章 投资估算及资金筹措 42 10.1投资估算的依据及说明 42 10.2投资估算 43 10.3资金来源及使用计划 46 第十一章 风险分析及对策 47 11.1项目建设期间风险分析及对策 47 11.2项目运营期间风险分析及对策 50 第十二章 效益分析 51 12.1效益分析 51 12.2项目与社会互适性分析 53 12.3评价结论 54 第十三章 结论及建议 55 13.1结论 55 13.2建议 55 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1建设项目名称 绵竹市开发区商务中心建设项目 1.1.2建设项目地点 绵竹市开发区管委会办公楼后，北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。项目地块已实现七通一平。 1.1.3建设项目性质 新建 1.1.4项目实施期限 12个月，2011年4月至2012年3月 1.1.5建设单位 绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司为本项目的建设单位。 绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司。作为四川绵竹经济开发区的投融资平台，负责筹划资本运营，开展投融资业务，负责投融资管理；从事开发区内的土地及其他资源、商贸、房地产等开发性经营项目的开发建设业务。 1.2研究范围、目的及主要编制依据 1.2.1研究范围 我公司受绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司的委托，对绵竹市开发区商务中心建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、节约能源、环境保护、投资估算及资金筹措、社会效益分析、风险分析、结论与建议等。 1.2.2研究目的 通过对项目目前现状及建设背景的调查研究和在对其发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考，并完成本项目的建设。 1.2.3编制依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》 2、《城市国有土地使用权出让、转让规划管理办法》 3、 4、 5、 6、《中华人民共和国环境保护法》 7、《中华人民共和国防震减灾法》（第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过） 8、《关于加快发展服务业的若干意见》 9、《绵竹市总体规划》 10、 13、委托方提供的其它相关资料 1.3建设内容及规模 绵竹市开发区商务中心建设项目建设于绵竹市开发区管委会办公大楼后，项目拟建3个楼群，1#、2#的1-2层为商铺，3-6为住宅，3#拟建2/3层的纯商业建筑，项目总用地面积14163.687 m2，项目总建筑面积为22249.90 m2，包括商业建筑面积15553.20 m2、住宅建筑面积6696.70 m2及绿化、停车场的建设。 1.4项目总投资及资金来源 项目总投资：5200.00万元。资金来源：全部资金为银行贷款。 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1项目建设背景 自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人们群众生活质量得到发幅度改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务行业的发展和建设。 国务院在国发【2007】7号文《关于加快发展服务业的若干意见》中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势，实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人们群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实生活发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。” 截至2010年，四川省服务业增加值在三次产业中的比重还比较低，这与我省目前所处发展阶段的特征、当下统计制度、政策环境影响有关。但根据纲要(草案)的要求，未来5年需要有相对较高的提升。 2.2项目建设的必要性 2.2.1缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便 江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约8.10平方公里，其中产业用地约4.30平方公里，就业人口规模约6.1万人。 江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。 本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。 2.2.2项目的建设可以有效解决工业园区部分人员的居住问题 本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有一定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。 2.2.3项目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。 本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，开发区商务中心 2.2.4项目的建设有利树立新绵竹城市形象。 由于5.12大地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏、厂房的倒塌、市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。一个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进一步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进一步增加了投资者及消费者的信心。。 第三章 项目位置及建设条件分析 3.1项目位置 本项目为绵竹市开发区商务中心的建设，本着节利用土地，坚持以人为本的原则，结合绵竹市的整体发展规划，经过综合考虑，计划将本项目建设于绵竹市江苏工业园东部临德茂公路、北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。 图3-1： 项目位置示意图 3.2项目建设条件分析 3.2.1地理位置 绵竹市位于四川盆地西北部，地处东经103°54′－104°20′，北纬30°09′－31°42′之间。幅员面积1245.3平方公里，其形状如一支金笔尖，自西北向东南伸展，东西宽约42公里，南北长约61公里。西北部属龙门山地区，东南部为成都平原的一部分。市境东南靠德阳市旌阳区，东北与绵阳市安县接壤，西南与什邡隔河相望，西北与阿坝州茂县毗连。市人民政府驻地──剑南镇，位于市境东南部平原地区，南距成都市83公里，东南距德阳市31公里，西南至什邡市23公里，东北至安县49公里，东至绵阳市74公里，实现了村村通公路，境内公路总里程已达1466公里，建成了绵竹至成都快速通道，有德天铁路、广木铁路和3条地方铁路专线，通过德天铁路至德阳与宝成铁路连接，可与全国各地相通。 行政区划 绵竹行政区划，2006年绵竹调整行政区划，撤销武都镇将所辖区域并入汉旺镇，撤销观鱼镇将所辖区域并入新市镇，撤销五福镇将所辖区域并入富新镇，撤销清道镇、齐福镇将所辖区域并入孝德镇，东北镇茂泉村划归剑南镇管辖。行政区划调整后，全市辖剑南镇、东北镇、西南镇、兴隆镇、九龙镇、遵道镇、汉旺镇、拱星镇、土门镇、广济镇、金花镇、玉泉镇、板桥镇、新市镇、孝德镇、富新镇、齐天镇、什地镇、绵远镇、天池乡、清平乡等19个镇2个乡。2007年开展了村级区域调整工作，合并了136个行政村，撤并后全市共有16个居民社区委员会，22个居民委员会，167个村民委员会，1915个村民小组。 地形地貌主要特征 市境地貌形态区域分异十分明显：地势西北高，东南低，高差悬殊；绵竹西北部为山地，东南部为平原，地势西北高，东南低，由西北至东南逐渐倾斜，有“六山一水三分田”的特点，海拔高度504米至4405米；河流纵横，切割强烈。西北部山地区，是境内诸河流的发源地。支流众多，河流向下切割深度为500－1000米，河床狭窄，河谷陡峻；山地、平原界限分明，地貌类型多样。全市大致分为山地、平原两大部分。山地区有高、中、低山三种类型，以中山为主，幅员面积648.55平方公里，占全市总土地面积的52.08％，平原区幅员面积 596.75平方公里，占全市总土地面积的47.92%，属盆西平原亚区的组成部分。 河流 河流均属沱江水系，发源于西北部山区，流向东南平原，多属季节性河流。山区河谷陡峭，落差较大。平原比降随地势逐渐减缓。水量变化大，冬春少雨季节，水量较为稳定，夏秋多雨季节，山洪暴发，易造成灾害。主要河流有：绵远河、石亭江、射水河、马尾河、白水河、龙蟒河等。 气候 绵竹属四川盆地中亚热带湿润气候区，气候温和，降水充沛，四季分明，大陆季风性气候特点显著，夏无酷署，冬无严寒，无霜期长，春季冷空气活动频繁，气温回升不稳定，常有春、夏旱发生，盛夏多暴雨，有洪涝天气发生，秋季气温下降快，常有连阴雨天气出现。年平均气温15.7，大于等于10.0的积温全年为5000~5300至6500；大于等于10.0的积温天数全年为240~300天；最冷月平均气温4.0至10.0；年极端最低气温-10.0至-1.0~2.0℃；干燥度1.00（这是利用彭曼公式计算而得）。多年平均降水量1053.2毫米，年最大降水量为1421.4毫米，最少降水量为608.7毫米， 降水的季节分配极不均匀。年日照时数多年平均为1011.3小时，最多为1178.0小时，最少为802.7小时。多年平均无霜期为285天。 植被 绵竹植被属于四川盆地西北边缘亚热带常绿阔叶林区，龙门山小区。因地势气候影响，植物垂直性带谱明显。大体可分：平原“四旁”树竹分布带，海拔500－700米，地平土肥，沟渠纵横，气候温和，以人工植被为主。农作物主要为水稻、小麦、油菜。树竹呈散点、带状分布；中、低山针阔叶林带，海拔700－1800米，气候温凉，多为山地黄壤及山地黄棕壤，多为次生性植被。主要由樟科、山矾科、山茶科、山毛榉科、木兰科等常绿树种组成；中山硬阔叶、暗针叶林带，海拔1800－3000米。气候温凉湿润、多雾、温差大，日照短，植被主要有硬叶常绿阔叶林和暗针叶林；亚高山针叶林、灌木林带，海拔在3000－3600米间，生境寒凉。光照较多。本带植被多为针叶混交林，建群树种有冷杉、云杉、高山柏。群落外貌翠绿，林冠整齐，层次简单；高山灌丛草甸带，海拔3600－4405米，气候寒冷、干旱、风大，日照强烈，土壤极薄，裸岩不少。主要以禾本科、莎草科为建群种。另有适应其气候和环境的高山柏、香柏、杜鹃、杨柳等植物，均已矮化为灌木丛。 矿藏 绵竹矿产资源丰富，主要矿藏有磷矿、铝土矿、硫铁矿、煤及天然气等。石灰石是绵竹最为丰富的矿产资源，主要分布于绵竹西北山区，矿石品位高，可采储量在2亿吨以上。磷矿，主要分布于西北山区，储量17376万吨，矿石品位均在25%以上，是磷化工业的主要原料。铝土矿，主要分布于西北山区，储量994.12万吨，地质储量为468.76万吨。硫铁矿，主要分布于清平、天池等山区乡镇。储量1439.54万吨以上。煤炭资源较为丰富，总储量3179万吨，其中天池煤矿1401万吨。天然气，深层气储量约500亿立方米，浅层气10亿立方米。 生态环境 绵竹土地肥沃、气候温和、雨量充沛、物产丰富、经济发达，农业生产历史悠久。市委、市府加强对生态环境保护工作的领导，认真执行“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”的基本方针，制定了《绵竹市环境保护“十五”计划和2015年规划纲要》，实行环境保护目标责任制，加强环境保护执法检查，加快工业生态环境和自然生态环境的保护利用和建设。开展了全面排污申报登记工作，并对矿山企业进行了调查，全方位掌握了全市工业污染排放生态环境保护状况；加强了对老污染源的治理和对新污染源的控制，实施了严格控制新污染，新扩、改项目坚持“三同时”制度，效益差、污染重的企业采取关、停、并、转、迁的措施，对污染严重的老企业限期治理，对城市生活污水进行无害化处理等新措施。1998年提出“建好生态示范区”的口号，是四川省级生态示范区、四川省级自然保护区。依据应用城市生态学原理，以城市环境综合整治为核心，在尽可能保持原有自然生态系统的基础上进行城市生态布局设计。改善了城市生活环境和生态环境。 植树造林，保护生态环境。绵竹森林的分布主要集中在山区，全市森林覆盖率达到49.5%，有林业用地面积5.8万多公顷，占全市总面积的56.4%，其中山区林业用地5.34万公顷。退耕还林3.48572万亩，绿化荒山1.4万亩，栽种经果林2万亩。加强农业生态环境建设，从1989年参加川中农业综合开发项目，对全市山、水、林、田、路进行综合治理。在“八五”和“九五”期间治理河滩地4万亩。市委、市政府为加大整治力度，制定出台了《进一步加强环境保护工作的决定》、《绵竹市推行清洁生产规划》等一系列政策。并按计划关闭和搬迁了部分污染企业，并坚持对新建、扩建和技改项目的环境影响评价，马尾河、射水河出境段面水质已经达三类标准；城市大气环境质量达到良好。保证了从源头杜绝新增污染源。全市城乡环境质量得到显著改善，环境污染状况得到有效控制，环境保护意识得到明显提高。 全市人口自然增长率继续下降，全市人口呈现负增长态势。据统计，2006年末全市总人口为513859人。其中：非农业人口102241人，农业人口410304人；男性261770人，女性250775人，人口性别比为102.39100。 第四章 建设方案 4.1建设指导思想与依据 4.1.1建设指导思想 本项目建设以全面贯彻国务院国发【2007】7号文《关于加快发展服务业的若干意见》、《中共德阳市委、德阳市人民政府关于进一步加快民营经济发展的实施意见 4.1.2设计依据 1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006） 2、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068—2001) 3、《建筑结构荷载规范》(GB50009—2001)(2006年版) 4、《建筑地基基础设计规范》(GB50007—2002) 5、《混凝土结构设计规范》(GB50010—2010) 6、《建筑抗震设计规范》(GB50011—2010) 7、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223—2008) 8、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009） 9、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） 10、国家现行有关规范、规定和标准0.30KN/m2。3、7度。 4.2建设内容及规模 绵竹市开发区商务中心建设项目建设于绵竹市江苏工业园东部临德茂公路、北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路，项目总用地面积14163.687m2，项目拟建3个楼群，1#、2#的1-2层为商铺，3-6为住宅，3#拟建2/3层的纯商业建筑，项目总建筑面积为22249.90 m2，包括商业建筑面积15553.20 m2、住宅建筑面积6696.70 m2及绿化、室外停车位的建设。 表4-1 项目建设内容及规模 序 号 工 程 名 称 规 模 1 总用地面积 14163.687 m2 2 总建筑面积 22249.90 m2 2.1 商业建筑面积 15553.20 m2 2.2 住宅建筑面积 6696.70 m2 3 绿化用地面积 2124.55m2 4 停车位及道路面积 4829.82 m2 4.1 机动车停车位 100 个 4.3工程方案 4.3.1总体布局 绵竹市开发区商务中心项目是一个功能配套齐全的集购物、休闲、餐饮和住宅于一体商住建筑。规划设计时要充分考虑其特点，或分或合，灵活布置，形成一组错落有致、生动趣味的商业步行街建筑群。 总体布局：结合地形及现状，建筑临街沿街布置，考虑其城市整体的美观及其商业价值；沿街形成长方形方式布局，建筑以南北朝向为主，强调空间规划的完整性，建筑的通透性，使其有良好的自然通风，天然采光及较长时间的日照。在绿化系统的设置上将外部空间有组织地划分成公共、私密的渐进式空间。通过多级绿地系统为运动提供场所，为不同人群提供各种层次的健身方式。 项目地块为不规则的长方形，北、西、南、三面临街（路），地，东面为管委会办公楼，根据环境地形条件，沿街设计三栋形态丰富的商业建筑，并由中心的环形走廊连成一个整体，环形走廊与管委会办公楼形成主要的轴线关系，商业的两个主次入口形成次要的轴线关系，环形走廊成为整个建筑的中心，南面为人流的主要方向，因此把商业的主次入口都设置在东南和西北面，有利于人流的引入和疏散，避免了商业死角的产生，并且运用放射、穿插、延伸等设计手法，使建筑空间及造型富有动感。 4.3.2交通组织 交通人车分流，车流沿相邻地块设置4m宽的环形车行道，出入口分开设置;住宅人流主要从西、南面的步行道进入小区，并在入口设置集散广场方便居民安全出入。 4.3.4建筑造型设计 建筑群内部为步行街及小广场的组合，所有的造型符号及色彩等均按照符合小型商业建筑的尺度进行设计，采用相似的构架符号和色彩，既有变化又形成统一，整个设计“以人为本”，把现代生活空间的需要、现代建材及不断变化的审美情趣作为充实设计的要素，以大面积玻璃和竖向灰色线条进行穿插，使其充满阳光感。外墙的凹凸变化和错落有致的高低变化表现了强烈的立体感，屋架错落设计，使建筑整体感增强，同时又活跃立面。建筑色彩采用灰色与蓝色玻璃竖向黄金分隔，突出建筑的挺拔感与时代感。商业采用深色，突出基座的稳重性。 4.4给排水 4.4.1设计依据及范围 1、设计依据 （1）《室外给水设计规范》 （GB50013-2006） （2）《室外排水设计规范》 （GB50014-2006） （3）《建筑给水排水设计规范》 （GB50015-2003）（2009年版） 2、设计范围 本项目的给水排水设计包括项目的给水系统、排水系统、消防系统以及室外的给水、排水系统。 4.4.2给水 1、给水水源 本项目的给水总水源接入绵竹市江苏工业园区市政给水管网，即可满足该项目的生活用水、办公用水、消防用水的需求。 2、给水系统 本项目给水系统，绵竹市江苏工业园区市政给水管网接入点接入两根DN150给水管，市政给水水压及水量能满足整个项目各用水点用水压及水量，其室内外给水均由室外给水管直接供给，以节约电能。 3、用水量 本项目的用水主要是居住及办公人员生活用水、室外洒水、绿化用水、洗车用水等。 （1）生活用水 生活用水取120 L/人·日，本项目设计住宅96户，每户按照3.5人计算，共336人，入住率取80%，全年365天计算，则生活年用水量为11773.44m3。 （2）绿化用水 绿地浇洒用水定额按1.5L/d ·m2，绿化面积为2124.55 m2，全年按120天计，则绿化年耗水量382.42m3。 （3）道路、停车场浇洒用水 道路、停车场浇洒用水定额按0.2L/d·m2，浇洒面积为4829.82m2，全年按120天计，则道路浇洒年耗水量115.92m3。 （4）消防、漏损及未预见用水 未预见用水（含管网漏失水量）按上述合计用水量的10%计。 总用水量为13498.96 m3 4.4.3排水 本项目室内生活排水采用污、废水合流方式，室外排水系统采用雨、污分流制。 1、90%，各层污水由污水管道收集后排入排入化粪池处理后排入市政污水管网。 住宅卫生间排水设DN100伸顶通气管，厨房排水设DN75伸顶通气管。 2、i=5.778(1+0.720lgP)/(t+5)0..568 (mm/min) 取重现期P=2，积水时间t=5分钟，径流系数φ=0.90，q=348.8L/s·10进行计算，设单斗系统。雨水斗立管管径为DN100mm。 考虑建筑的屋面雨水系统与溢流设施的排水能力不应小于50年重现期，屋面女儿墙设溢流孔加强雨水排除。 3、4、UPVC排水塑料管，粘接连接。潜水泵加压排出的压力废水管采用UPVC给水塑料管，粘接。 4.5供电照明 4.5.1设计依据 （1）供配电系统设计规范 （GB50052-2009） （2）建筑照明设计标准 （GB50034-2004） （3）建筑物防雷设计规范 （GB50343-2004） 4.5.2设计范围及内容 （1）供配电系统 （2）照明系统 （3）防雷与接地系统 （4）电信系统 （5）有线电视系统 4.5.3供配电系统 （1）本项目用电属三级负荷，配电源由绵竹市江苏工业园区的变配电间引出，电压等级0.4/0.23KV。 （2）对于单台容量较大的负荷采用放射式配电；重要仪器、设备负荷采用放射式、双电源供电并设置应急发电机组。对于一般设备采用放射式和树干式结合的方式配电。 （3）对于应急照明消防负荷采用NH-YJV-1KV电力电缆由配电房以专用电源回路供电。 （4）一般照明、动力以放射式配电；消防负荷耐火分支电力电缆由配电房提供沿强电间敷设，以串接式配电。对于疏散批示照明灯，要自带蓄电池，其连续供电时间不小于30min。 1、本项目的电指标为： 根据项目特点，用电功率取值如下: （1）住宅：取3.5kW/ 户； （2）商业：取60W/ m2； （3）室外路灯及绿化照明：取5W/m2； （4）其他：未可预见及线损预计为总用电的8%。 2、负荷估算 住宅：3.5*96=336.00kW 商业：70*15553.2/1000=933.19kW 室外路灯及绿化照明：5*6954.37/1000=34.77kW 项目总负荷为（336.00+933.19+34.77）*1.08=1408.28kW 则项目总装机容量为1656.80kVA，设置两台850kVA变压器，并设置一台柴油机发电机组，装机容量为250 kVA作为应急电源。 4.5.4照明系统 普通照明：照明与插座分别由不同的支路供电，插座支路设额定动作电流为30mA的剩余电流保护器。照明采用国家推荐节能绿色灯具及配件。 应急照明：楼梯间、走道等处设疏散指示和安全出口指示灯，楼梯间设楼层指示灯。 4.5.5防雷与接地系统 1、按三类防雷设计，建筑物屋顶设避雷带和避雷针混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。 2、采用TN-C-S接地系统。 3、强弱电共用接地体，接地电阻不大于1欧。 4、各电源引入处设MEB端子箱，卫生间设LEB端子箱，所有进出建筑物的管道，金属构件均作等电位连接。 5、室外引出的电气线路采取防雷电波侵入的措施。计算机等电子息设备均采取雷电电信磁脉冲防护措施。 4.5.6电信系统 1、电话用户预测 每户预留一部电话，一个信息接口。 根据以上指标并考虑公用电话的设置，规划区内总电话用户数约为 300部。 2、电讯线路规划 小区电讯电缆由城市接口埋地引入，小区内设置弱电间，各楼栋电缆均由弱电间埋地引来。 3、住宅区采用线径为0.5mm支配线电缆与电话配线，通过总配线架电话交接箱 110配线架等接线设备至各终端接线盒。 4.5.7有线电视系统 1、有线电视系统接入已建成的当地有线电视综合信息网，能传送有线电视台的全部频道和所有信息。。 2、在小区适当位置设电视前端箱。光纤到楼栋，楼栋系统采用“前端箱——放大分支分配器（分配器）箱——信息箱——电视插座”分配方式。输出口电平：69+5Bb（邻频传输系统）或满足当地要求。 3、末端设分支器箱，商业予留电视接口供二次装修引用。住户每户引入一个电视接口到信息箱，室内根据用户要求布置电视插座。 4、主干电缆采用SYWV75-9；梯间集线器到用户箱电缆采用SYWV-57-5；至电视插座采用SYWV-75-5，分支线穿PVC电线管在地板，墙内暗敷设。 6、所有电视线材由有线电视台确定，且均采用可双向传输器件。 4.6消防系统 4.6.1设计依据 （1）《建筑设计防火规范》GB50016-2006 （2）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版） （3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005 4.6.2设计范围 本项目的消防设计范围主要为住宅部分、商业部分及室外消防设施。 4.6.3消防系统 1、住宅部分的室内消防：根据《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005规定在各楼层配置灭火器。 2、商业部分的室内消防：根据《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）的相关规定配置管道及喷头。 自动喷淋的供水为消防水泵集中加压供水及屋顶消防水箱供水。 3、室外消防：室外消防沿建筑四周成环状布置，由市政消防管网供水。 4、消防管理：设专职消防管理员，定期对消防设施进行检查、维护、以确保消防设施的完好，防患于未然。 第五章 节能节水 5.1设计依据 1、《中华人民共和国节能源法》（中华人民共和国主席令第九十号令，1997年11月）； 2、《中国节能技术政策大纲》（2006年版）（国家发改委，2006.12）； 3、《四川省中华人民共和国节能源法实施办法》（四川省人民政府，2001年）； 4、国家其他有关节能源及合理利用能源的现行政策、规范规定。 5.2能源消耗 本项目主要消耗的能源是水、电力、柴油。 项目用水为施工期间的建设及混凝土养护用水，及运营期间的生活用水、营业用水和清洁用水。用水水源接入绵竹市江苏工业园区市政给水管网，绵竹市江苏工业园区市政给水管网的给水水压及水质能满足项目的正常使用。 项目用电为施工期间及后期运营期间，项目用电从绵竹市江苏工业园区变配电间引出，电力满足项目的正常使用。 项目用柴油为发电机组使用。 5.3节能措施 节水措施：项目在施工期间要节约用水，施工期间的废水经处理循环使用，混凝土养护建议采用养护膜来节水。运营期间的耗水主要是居民及办公人员生活、营业用水及清洁用水，给水管材及用水终端使用国家推荐节能产品，严禁使用国家明令禁止淘汰的产品。 节电措施：施工机械采用推荐省电机械，照明灯具、景观灯、指示灯具均采用推荐节能产品。 节省柴油措施：项目根据项目用电负荷，合理设计变压器台数，尽量减少柴油机发电机组的工作。 第六章 环境保护 6.1编制法规依据 1、《中华人民共和国环境保护法》（1989） 2、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000） 3、中华人民共和国水污染防治法》（1996） 4、《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》（1996） 5、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号1998年11月 6、《关于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见》国家环保局环监（93）第015号 7、《环境影响评价技术导则》HJ/T2·1-2·3-93及HJ/T-2·4-95 8、《建设项目环境保护管理条例》（1998年国务院253号令） 6.2项目环境保护标准 6.2.1环境质量标准 本项目执行以下评价标准。 ●大气环境执行《环境空气质量标准》GB3095-1996 二级； ●水质环境执行《地表水环境质量标准》GB3838-2002 III类； ●区域环境噪声执行《声环境质量标准》GB3096-2008 III类； 6.2.2污染物排放标准 （1）大气污染物排放标准执行《大气污染物综合排放标准》GB162297-1996二级标准； （2）水污染物排放标准执行《污水综合排放标准》二级标准； （3）施工期噪音执行《建筑施工厂界噪音极值》GB12523-90。 6.3主要污染及治理措施 由于项目本身的特殊性，污染主要产生在施工期间，运营期间不产生污染。 1、大气污染影响及对策 施工期对大气环境的影响主要是扬尘，土石方的挖掘、建筑材料运输装卸以及搅拌作业等均会产生一定的粉尘，由车辆运输引起的扬尘对路边30米范围及下风向150米之内都会产生一定影响。 此外，施工机具车辆运行产生一定的内燃机烟气污染。 为将影响减少到最低程度，施工中应严格按有关规定执行，切实采取以下措施，减少车辆运输漏洒；洒水除尘；合理安排土方堆放场地。只要严格按规范施工，将不会对环境空气造成危害。 另尽量加强施工运输车辆的管理，尽量安排晚上运输，减少扬尘对居民的影响。 2、噪声影响及对策 施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，产生的噪声可高达90dB以上，对200米范围区域存在一定影响。 因此施工期应严格按国标对噪声的有关规定执行，工地周围可设置围护并对高噪声设备设置简易声屏。尽可能减少噪声对周围环境的影响。尽量不进行夜间施工。 3、固体废物影响及对策 施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的建筑装饰材料等。施工场地现存的废弃物，废渣可运至建筑垃圾场，不会污染当地环境；生活垃圾集中收集后运至垃圾场。 因此，本工程施工期产生的固体废弃物对环境造成的影响很小。 4、污水影响和对策 项目施工范围覆盖面广，根据工程的特点，应对施工废水分别对待。 施工人员生活污水可在施工场地修建化粪池，处理后集中排放。 在施工建设区不便直排的生产废水，应设置沉淀池，经沉淀后排放入市政管网。 只要加强管理，严格落实以上防治措施，施工期产生的废水和污水对环境影响甚微。 5、倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企业等影响，做到“以人为本”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调施工中对环境影响问题。 总之，施工期对环境的影响是短暂的，只要采取合理措施，管理得当，其影响可减少到最低程度，并随施工的结束而结束。 6.4环境保护的建议 工程建设贯彻清洁施工原则，污染物必须达标排放。同时要求环境整治设施严格坚持“同时设计，同时施工，同时投入运营”，并有效控制环境破坏。根据同类工程实施实际，在环境保护方面，项目建设是可行的。 1、建设单位加强施工期环境管理，控制扬尘及噪声扰民。 2、加强施工环保设施的日常管理工作，强化环保设施的维修、保养，确保环保设备以正常工作状态进行，健全施工环保设施运行的工作制度和污染源管理档案。 第七章 劳动保护与卫生安全 7.1劳动保护与安全生产 7.1.1法律规定 1982年五届人大公布的《中华人民共和国宪法》第42条规定“国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件”。第43条规定“华人民共和国劳动者有休息的权利。国家发展劳动者休息和休养的设施，规定职工的工作时间和休假制度”。第48条规定“国家保护妇女的权利和利益”。 1、《职业安全和卫生及工作环境公约》 2、《劳动防护用品选用规则》 3、《建设项目职业病危害分类管理办法》 4、《未成年工特殊保护规定》 5、《中华人民共和国安全生产法》 7.1.3安全措施方案 1、严格的管理工作，能有效的减少事故带来的危害 ●每季度至少召开一次防范特大重大安全事故的工作会议，由政府主要领导人或者政府主要领导人委托政府分管领导人召集有关部门正职负责人参加，分析、布置、督促、检查本地区防范特大重大安全事故的工作。会议应当决定并形成纪要，会议确定的各项防范措施必须严格实施； 实行安全标管理责任制，明确各级领导和有关人员的安全责任，并作为考核有关领导政绩的重要依据； 组织有关部门按照各自的职责对本地区容易发生重大安全事故的单位、场所和设备、设施进行严格管理和重点检查； 制定本地区重大安全事故应急处理预案，应急处理 ●组织有关部门对本规定第三条所列类重大安全故的隐患进行查处；发生重大安全事故隐患的，责令立即排除；重大安全事故排除前或者排除，无法保证安全的，可以责令停产、停业或者停止使用，并向上一级政府报告。法律、法规的查处机关另有规定，依照规定。 重大安全事故发生后，有关负责人应当立即赶赴现场并组织救助和善后处理工作。同时迅速向上一级政府报告。 ●编制和执行各种有关施工安全的政策大纲以及各方面应承担的安全责任。对危险场所任职的职工和施工人员进行安全培训，强化安全意识。 ●对进入危险区域施工的工作人员颁发并强制性使用安全设备，如安全帽、安全鞋等。 ●危险场所任命安全监理和安全检查员。 ●工程施工企业对事故隐患未采取整改措施应该给予严重的惩罚，如罚款停业整顿吊销资质证书。 7.2职业卫生保健 7.2.1防暑降热 夏季施工时，施工管理人员和施工技术人员的居所集中设置空调，无条件时配备电风扇，不仅改善了工作人员的工作环境，同时能有效的促进工作效率，保证工期。 7.2.2噪声控制 施工现场的搅拌机械和动力机械都会产生较大的噪声，施工总平面设计时注意让施工设备和施工人员的临时居所保持一定的距离，对于噪声过大的设备采取相应的减震和消音措施。 7.2.3其他措施 在施工现场按一定的距离设置开水供应点，在办公室设置医疗急救箱。 第八章 项目实施进度及进度管理 8.1进度计划确定的原则 1、为保证项目顺利实施，在项目开工建设前，需充分做好项目建设方案的设计和审定、资金计划安排等相关准备工作； 2、依据资金到位情况、工程特点、施工的难度合理地安排工期； 3、保证工程质量及安全； 4、按时竣工，交付使用。 8.2项目进度计划 本项目严格执行工程建设程序，合理有序地安排项目建设进度，根据本项目建设方案预测项目建设周期为12个月（2011年4月至2012年3月）。项目立项后，应立即着手本项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，建设单位落实各项目的建设条件，工程建设资金的落实，保证工程进度。在整个建设过程中，要抓住设计、施工、材料及设备的购置及安装等各项重要环节，科学地协调和安排各项工作，力求高速、优质地完成各个分项的建设。 从建设规模、资金来源、项目风险等方面综合考虑， 具体安排阶段性时间和相应工作内容如下 1、2011年月前期工作。 2011年月，准备工作。 2012年月 4、2012年3月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目竣工验收。 2012年月正式运营阶段 工程实施横道图见表8-1。 表8-1： 工程项目实施进度横道图 序号 时间 工程 2011年 2012年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 前期工作阶段 　 　 　 2 施工准备阶段 3 工程施工阶段 　 　 　 4 竣工验收阶段 　 　 　 5 运营开始阶段 　 　 　 8.3进度管理 在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。 根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。 1、实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。 2、实行项目招投标制，对建设项目勘察设计、施工和主要材料采购实行招标。 3、实行项目合同制，建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单位、设备安装单位、材料供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束措施。 4、实行工程监理和竣工验收制，确保工程质量、防止资源浪费，切实杜绝“胡子”工程和“豆腐渣”工程。 5、实行工程项目开工、竣工审计制，可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。 6、实行项目投资包干制，按批准的预算投资额包干使用，立项批复的建设内容与各项投资必须复位，建设任务必须如期保质保量完成，超支部分及时解决。 7、实行工程竣工验收备案制度。工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定报有关部门备案。未办理竣工验收的工程，不准交付使用。 8、建设单位施工现场组织领导，做到统一指挥，统一协调。建设方应积极配合，尽可能的消除施工相互干扰现象；工程进度款及时到位，材料计划精心安排，保证工程正常施工。建设方应当及时提供必要的器具或协助，以免耽误工期。 第九章 招标方案 9.1招标方案依据 1、国家计委第3号令（2000年5月1日）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》 2、国家计委令第9号（2001年6月18日）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》 3、《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》（川府发【2007】14号） 4、《招标投标法》的规定：全部或部分使用国有资金投资，关系社会公共利益的公用事业项目，必须进行招标。 9.2招标范围 根据建筑工程招标投标管理办法，工程勘察、设计、监理等项目，由政府或公有制单位投资（含控股、参股）的安全二级以上的民用建筑工程的设计、30万元以上的岩土工程、水文地质工程，必须进行招标；由政府或公有制单位投资（含控股、参股）50万元以上或建筑面积1000平方米以上的建筑工程的施工，必须进行招标；估价在20万以上的建筑工程附属设备的采购，必须进行招标。 因此本项目的招标情况如下： （1）项目的勘察招标 在项目规划方案之前，应进行对项目的勘察招标，为以后的方案设计、初步设计服务的需要，进行初勘和详勘。 （2）项目的设计招标 包含从规划方案的概念性设计招标，方案设计、初步设计、施工图设计等内容的设计招标。 （3）工程项目的监理招标 针对符合本项目监理要求的监理单位，对施工及监理单位进行一次性招标。 （4）工程项目的施工招标 工程项目的施工招标包含基础开挖、埋填、主体工程、设备安装、装饰装修等工作内容招标。 （5）重要建筑材料采购招标 本项目的主要建筑材料包括钢材、水泥及砂石等，建筑材料的招标将按照不同的材料类型分别进行招标。 9.3招标组织形式 （1）绵竹绵新投资发展有限公司是本项目的建设单位，应配备相应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的管理人员，在熟悉和掌握《招标投标法》及有关法规规章的基础上，按照《工程建设项目自行招标试行办法》（2000年7月1日，国家计委令第五号发布）中的相关规定开展招标工作。同时建议本项目的建筑勘察、设计、监理等的招标应采用邀请招标的方式，建筑施工采用公开招标的方式进行招标。 （2）本项目的招投标工作委托具有相应资质的招投标代理服务机构来完成上述的招投标工作。 9.4招标基本情况表 绵竹市开发区商务中心建设项目招标情况见表9-1。 表9-1 项目招标情况表 名称 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算金额（万元） 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 √ √ √ 40.00 设计 √ √ √ 133.85 建安工程 √ √ √ 4000.00 监理 √ √ √ 99.45 设备 重要材料 其他 情况说明： 1、设计、监理：按省政府197号令实行比选。 2、打“√”为选中 建设单位盖章（单位盖章） 年 月 日 第十章 投资估算及资金筹措 10.1投资估算的依据及说明 10.1.1投资估算的依据 1、2009年《市政工程投资估算编制办法》 2、《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》 3、2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》 4、2009年《四川省安装工程计价定额》 5、2009年《四川省建设工程费用定额》 6、国家颁发的有关建设方面的税费规费文件 7、建设工程费用的相关配套文件 8、主要材料设备现行市场价格 9、业主提供的相关资料 10.1.2投资估算的说明 1、本项目是绵竹市开发区商务中心建设项目，不涉及拆迁安置。 2、参考同一地区、同类建设项目已完工项目竣工决算、已招标项目工程投资指标，采用投资指标估算法进行投资估算。 3、依据国发[2008]21号、建法[2008]151号、川府发[2008]20号相关文件规定：免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。 10.2投资估算 10.2.1投资估算范围 本项目的投资估算范围为绵竹市开发区商务中心建设工程，包括基础工程的开挖，主体的建设，设备购置及安装费用、工程建设其他费用及预备费用的估算。 10.2.2投资估算内容 投资估算主要内容及估算费用见表10-1。 表10-1 投资估算表 序号 工程及费用名称 投资额（万元） 总投资 百分比(%) 备 注 1 建安工程费 4000.00 76.92% 2 工程建设其他费用 950.08 18.27% 3 基本预备费 249.92 4.81% 4 项目总投资 5200.00 100.00% 1、建安工程费 建安工程费用包括1#、2#、3#楼的基础的开挖、埋填、主体结构、装饰及安装工程。 表10-2 建安工程费 序号 工程费用名称 单位 数量 单价（元）及费率 合价（万元） 备注 1　 1#楼 ㎡ 6358.00 1550.00 985.49 单价为 综合单价 2　 2#楼 ㎡ 7541.60 1550.00 1168.95 3　 3#楼 ㎡ 8350.30 1650.00 1377.80 4　 室外工程 万元 　 　 277.28 5　 零星工程 万元 3809.53 5% 190.48 6 合计 4000.00 2、工程建设其他费用 （1）土地占用补偿费用： 本项目占用的土地不涉及拆迁安置，土地性质为商业用地，土地费用为531.34万元。 （2）建设单位管理费： 建设单位管理费按照财政部财建【2002】394号文计算，建设单位管理费为64.35万元。 （3）工程建设监理费： 工程建设监理费按国家发改委、建设部发改价格【2007】670号文计算，为99.45万元。 （4）项目前期工作咨询费： 项目前期工作咨询费按四川省转发国家计委关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定，即四川省转发国家计委计价格【1999】1283号文计算，为23.60万元。 （5）勘察费： 勘察费根据相关规定按照本项目第一部分费用的1.0%计取，为40.00万元。 （6）设计费： 设计费按国家计委、建设部计价格【2002】10号文的有关规定计算，考虑复杂系数为1，为133.85万元。 （7）施工图审查费： 按设计费10%计算，为13.39万元。 （8）招标服务费： 招标服务费按国家计价【2002】1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计算，为17.05万元。 （9）环境影响咨询服务费： 环境影响咨询服务费按国家发展计划委员会、国家环保总局文件计价格【2002】125号文，为3.15万元。 （10）工程保险费： 根据国家有关规定，工程保险费按照项目第一部分费用的0.6%计，为24.00万元。其他建设费用见表10-3。 表10-3 工程建设其他费用 序号 项 目 费用(万元) 备 注 1 土地占用及拆迁安置费用 531.34 21.25亩 2 建设单位管理费 64.25 按财建【2002】394号 3 工程建设监理费 99.45 发改价格【2007】670号 4 项目前期工作咨询收费 23.60 国家计委计价格【1999】1283号 5 勘察费 40.00 《工程勘察设计收费管理规定》 6 设计费 133.85 《工程勘察设计收费管理规定》 7 施工图审查费 13.39 《工程勘察设计收费管理规定》 8 招投标代理费 17.05 计价格【2002】1980号 9 环境影响咨询服务费 3.15 计价格【2002】125号 10 工程保险费 24.00 国家有关规定 合 计 950.08 3、基本预备费 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用，不可预见的自然灾害增加的费用，参照《常用建筑工程技术经济指标》及绵竹市有关规定结合本工程具体情况估算建设工程费、设备购置安装费及工程建设其他费用之和的5%计算，为249.92万元。 4、综上所述项目的总投资为5200.00万元。 10.3资金来源及使用计划 绵竹市开发区商务中心建设项目的资金来源，项目总投资全部为银行贷款。 项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。 第十一章 风险分析及对策 11.1项目建设期间风险分析及对策 11.1.1资金风险 本项目的建设投资拟全部采用贷款资金，这是本项目最大的风险，资金到不了位，项目就无法成功的开展。 措施：绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司，有很好的政治背景，加之本项目主要为城市基础设施建设，加强跟银行方面的沟通，以便贷款资金快速到位，项目早日开启。 11.1.2业主方自身风险分析及对策 1、业主方自身风险分析 业主自身的风险，由于部分业主在建设方面的知识的缺乏，表现为不熟悉基建程序，以致违背了客观规律，导致决策偏差，行为出现偏差，对监理认识上的不足带来诸多问题等。 2、业主方自身风险防范对策 业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，首先客观的认识自身的风险，对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度、鉴定制度等。 11.1.3项目建设参与单位诚信风险分析及对策 1、诚信因素风险分析 在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参建单位诚信风险，表现为变相增加投资成本、监理单位对项目监督不力等，致使项目建设超出预算范围。 2、诚信因素防范对策 面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范。面对设计单位，业主方应先进行建筑方案大体策划，提出可行的条件作为设计合同的附属条件；施工图完成后，先交给图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方监理方及相关使用单位进行又一次的图纸会审，会审结果形成书面文件并记录备案；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审；建设期间要严格筛选监理单位等。 11.1.4合同风险分析及对策 1、合同风险分析 合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，其操作过程存在着各种风险，如： （1）在对工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险； （2）合同主体资格前后不一致，如招标时以总公司名义投标，而签订合同时是以其下属公司签订； （3）合同中对工程项目的结算方式、工程量的增减项执行单价不明显等。 2、合同风险对策 业主单位在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免后面的风险产生。业主单位编制好招标文件，在项目工程招标前，可先确定监理单位，然后业主单位、监理单位及设计单位一起研究工程招标文件的细节；规范付款程序，项目的每一笔款项的支付应先由承包单位提出申请，附上完成的工程量报表，经监理单位负责人审核，业主单位代表把关，然后由业主单位的项目负责人审批。业主单位加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理单位的行为变化，以提高合同的执行质量。 11.1.5项目资金、质量和进度风险及对策 1、项目资金、质量和进度风险分析 项目在实施阶段，业主单位主要要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为资金不到位，资金被业主单位截留或者挪用，承包单位把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工单位偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工单位没有按时完成预期进度任务，项目不能按照预定时间投入使用等。 2、项目资金、质量和进度风险对策 资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主单位可制定相应的对策： （1）业主单位要抓好资金这一关键点，及时与相关政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等； （2）业主单位与各参建单位严格按照合同文件办事，完善项目建设组织、管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主单位及监理单位、工程质量监督站、施工单位质检部门三方同时到项目现场确认等； （3）业主单位及监理单位要对施工单位编制的项目进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及相应的职责分工；分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方式对项目进度管理进行约束等。 11.2项目运营期间风险分析及对策 项目运营期间的主要风险是空置，根据项目自身的特点、建设地点及绵竹市工业园区对住宅及商铺的需求量决定了本项目的运营期间的风险很小。 第十二章 效益分析 12.1效益分析 12.1.1经济效益 本项目的建设资金全为商业贷款，对业主而言，经济压力较大，项目建成后商铺和住宅全部出售以利于快速回收资金，经调查分析绵竹房地产市场现状，项目可以采用出售方式回收资金，以下经济效益分析是基于项目建成后采用全部出售的方式回收资金。 1、成本分析 （1）建安成本：5200.00万元 （2）贷款利息：332.80万元（一年期贷款，年终还本付息） （3）期间费用：管理费用+财务费用+销售费用=9785.61*12%=1174.27万元 （4）营业税金及附加：9785.61*15%=1467.84万元 成本合计：8174.91万元 2、收益 （1）根据绵竹市房地产市场现状及未来的涨势综合分析，住宅售价预计为3000.00元/平方米，商铺售价预计为5000.00元/平方米。 （2）住宅收益：3000.00*6696.70=2009.01万元 商铺收益：5000.00*15553.2=7776.60万元 收益共计： 9785.61万元 3、税前利润：1610.70万元 4、还款计划 本项目从2011年9月开始破土施工，到2012年3月项目全面完工，2012年1月项目封顶开始预售，持续到2012年4月基本售完。本项目于2011年5月贷款，贷款期限一年，2012年4月到期，用销售收入一次性还本付息。 经过经济分析，项目的投资收益率明显大于同行业的基准收益率，在经济方面项目是可行的。 12.1.2社会效益 12.1.2.1缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便 江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约8.10平方公里，其中产业用地约4.30平方公里，就业人口规模约6.1万人。 江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多