有信达华东（海宁）物流园区项目_商业计划书.doc 37页

有信达华东（海宁） 物流园区项目 商 业 计 划 书 目 录 第一章 前 言 4 第二章 公司简介 7 2.1 经营范围 8 2.2 科技管理 8 2.3 精英团队 9 2.4 合作伙伴 10 2.5 经营资源 11 2.5.1 社会资源 11 2.5.2 运输资源 12 2.5.3 仓储资源 12 第三章 项目介绍 14 3.1 地理位置 14 3.2 行业背景 14 3.3 市场需求 15 3.4 项目布局规划 16 3.5 发展前景 18 3.5.1 化工产品物流中心 18 3.5.2 保税物流中心 20 第四章 项目功能定位和运作模式 21 4.1 项目功能定位 21 4.1.1 交易展示中心 21 4.1.2 化工原料物流中心 22 4.1.3 保税物流中心 22 4.1.4 金融服务中心 22 4.1.5 品牌孵育推广中心 22 4.1.6 海内外行业信息交汇中心 23 4.1.7 设计开发教育培训中心 23 4.2 项目运作模式 24 第五章 项目投资分析及利润回报 26 5.1 投资估算 26 5.2 利润回报 28 第六章 项目风险分析 28 6.1 风险分析 28 6.2 规避风险的对策 28 6.2.1 规避市场风险对策 28 6.2.2 规避资金风险对策 29 6.2.3 规避管理和经营风险对策 29 6.2.4 规避突发事件风险对策 29 第七章 项目实施带来的发展前景 30 第八章 尾言 31 附件 国内外化工市场简介 33 第一章 前 言 政府批准：2007年9月，在浙江省海宁市委、市政府、海关、商检局和安检局等党政机关的高度重视和支持下，有信达国际物流（香港）有限公司与海宁经济开发区管理委员会正式签订有信达集团投资浙江省（海宁市）建设物流园区协议（详见附件），项目总投资4880万美元，注册资本3980万美元。 图1 有信达华东（海宁）物流园区项目签约仪式 地理位置：有信达集团投资海宁物流园区位于海宁经济开发区盐湖公路北侧，距市中心约5公里，周围200米内无人居住，拥有60米宽的河道和辐射通往华东各地区的高速公路。海宁市位于浙江省东北部、嘉兴市南部，人口64万，面积700平方公里，邻距上海市100公里，杭州市60公里，苏州市100公里，宁波市160公里，嘉兴30公里。 海宁市交通状况： 机场：海宁至上海市浦东机场、虹桥机场车程为1.5小时，菁山机场车程为42分钟；港口：海宁市近靠上海港、宁波港、嘉兴港离海宁市40公里，目前拥有万吨及泊位11个；铁路：沪杭铁路、贯穿海宁全境，海宁火车站停靠的车次达40车次/日，可直达全国近20个省市，且是上海—杭州间的CRH动车组在中途增设的唯一停靠站，到杭州只需30分钟，到上海只需50分钟。海宁境内有杭州城高速、沪杭高速、杭沛速等高速公路贯穿全境，形成了“二横三纵”高速公路系统和“三横九纵五行”的区内的主干道，快巴士直达嘉兴（半小时），上海、杭州、苏州（1小时内）。 图2 海宁地理位置 海宁市经济现状：2006年，海宁市实现国内生产总值255.66亿元，人均GDP达到5080美元，在全省综合竞争力排名中列第五位，在全国百强县（市）排名中列第22位。全市皮革工业企业3977家，产量约占全国总量的1/3，已成为中国最大的皮革及皮衣、皮革制品的集散中心和生产基地，工业总产值达到117.6亿元，被国家命名为“中国皮革之都”。 海宁经济开发区成立于1992年8月，1997年12月被批准为省级开发区，2006年3月经国家审核通过。目前，有来自美国、意大利、日本、法国、德国、英国以及台湾香港等外商投资开发，海宁开发区利用外资3.7亿美元，实际利用外资2.4亿美元，进出口总额23.9亿美元。 世界500强企业沃尔玛华东地区配送中心在动工主要用于华东地区的几十家继深圳、天津之后的全国第三个物流配送中心? 图3 全国最大的皮革专业市场—海宁中国皮革城 图4 有信达华东（海宁）物流园区周边地区及其产业 第二章 公司简介 此项目法人为 有信达国际物流（香港）有限公司 深圳市有信达物流有限公司成立于1997年13家，华南地区网点19个，团队精英超过700名，海内外合作客户400多家，拥有车辆400余台，仓库5万平方米，年营业额2亿元，代客户处理货物金额达到年35亿有信达物流2.1 经营范围 有信达紧紧抓住形势，积极营造营销环境，促进市场向商场化、超市化、发展，完善与现代流通方式相适应的金融结算、物流配送、网上交易等配套服务体系，实行通信、仓储、联运、装卸、代理、海关、商检、外事、外经、商务和服务等全方位配套，推动区域性、单一化的市场向跨区域、开放式的市场拓展。 图6 有信达物流网络配送图 2.2 科技管理 有信达集团用现代化的供应链管理思想56100物流百分百物流管理系统，在中国物流行业内具有较为领先水平。 图7 有信达ERP系统流程图 图8 有信达综合物流信息系统图 2.3 精英团队 有信达优秀的团队和科学的管理体系服务的具有多年物流行业背景的供应链管理和信息系统专家项目和市场开发、运营服务的业务骨干大专以上学历综合物流和供应链管理解决方案设计及管理的成功案例2.4 合作伙伴 十年来，有信达集团先后与国内外大型制造厂家，物流航运公司成为了强强合作经营的伙伴，特别同50多家世界500强企业和400多家知名企业签认“诚信互利协议”良好的合作关系FedEx 美国 运输、仓储 8 900 1500 2400 宝线物流 中国香港 运输、报关 5 550 590 660 中集 中国 运输、报关 4 290 570 700 光宝集团 中国台湾 运输、报关 9 190 210 330 富高 中国香港 运输、报关 7 170 195 260 中裕电器 中国台湾 运输、报关 4 130 190 220 葵星国际 中国香港 运输、报关 3 80 105 130 伟易达电子厂 中国香港 运输、报关 3 30 100 180 志高空调 中国广东 运输、报关 3 15 250 300 图9 有信达部分合作伙伴 2.5 经营资源 2.5.1 社会资源 有信达集团陈小斌总裁兼任了政府和行业团体的多项职务，其沟通政府机关，发挥行业中介作用，维护行业权益，促进了制造商品、货代、物流外经的发展，并为国家机关、外资公司、国内国有、民营企业引线搭桥。 深圳市盐田区政协委员深圳市盐田区总商会副会长深圳市盐田区物流商会会长深圳市拖车协会常务理事深圳市报关协会常务理事中国国际货运代理协会会员深圳市福田区民营企业家联谊会常务理事GB2003—2006《道路运输爆炸品和剧毒化学品车辆安全技术条件》强制性国家标准。 表1 有信达危险品运输车辆配置 名称 型号/类别 特别配置 优势所在 FM12 380 42 FM400 强大的车载电脑和 牵引、制动系统 高品质、高科技保障车辆的安全性 30英尺三轴低骨架挂车 世界一流的挂车空气悬挂和ABS刹车系统 大幅度提高罐体在运输中的稳定性，同时刹车系统更加安全可靠 30英尺罐式 集装箱 罐体不锈钢板和所有阀门都从外国进口，全部符合世界标准 全部技术标准通过中国船级社认证，各类安全指标达到世界领先水平 2.5.3 仓储资源 有信达集团具有科学管理的仓储能力和专业管理化工产品水平，拥有健全严格的仓储信息管理系统。 有信达集团的仓储建设与配置管理系统列表如下： 管理系统仓库面积 仓储名称 仓库面积（M2 ） 管理系统（含货物进出装饰、消防、防雷、防毒、防爆设备配备） 普通货物 1500 VLMS综合物流管理系统、CCTV监控喷淋消防系统 化工产品 8000 VLMS综合物流管理系统、CCTV监控喷淋消防系统、消防管理系统 易燃易爆货物 2000 VLMS综合物流管理系统、CCTV监控喷淋消防系统、消防管理系统 海关保税仓货物 25000 VLMS综合物流管理系统、CCTV监控喷淋消防系统 海关监管仓货物 8000 VLMS综合物流管理系统、CCTV监控喷淋消防系统 图10 有信达化工产品仓库 第三章 项目介绍 3.1 地理位置 有信达华东（海宁）物流园区位于浙江省嘉兴海宁市，沪杭铁路横贯全境，二级站海宁站为沪杭铁路之咽喉；沪杭甬高速公路和320国道穿境而过；01省道东连上海金山直达浦东，西贯杭州钱江二桥市内河港交错，连接京杭大运河。3.2 行业背景 国际性物流向专业化、规模化、集约化方向发展，已成为一种趋势 图12 行业背景 3.3 市场需求 随着海宁经济的不断发展，医药化工（包括皮革化工等）作为其新兴产业，呈现出良好的发展势头，并呈现出以下局面： （1）生产企业不断增多，产业规模迅速扩大； （2）化工产品从业单位数量众多，涉及品种繁杂； （3）化工产品的生产、经营、使用单位点多、面广，企业的规模偏小，储存分散，管理薄弱，安全生产形势十分严峻。 图13 海宁市化工相关企业分布图 因此，遵照国家有关的法规和条例，根据海宁市化工产业的发展现状，在远离居民区的区块择地建设具有一定规模、高标准、交易区与储存区严格分离的，集经营储存、信息服务功能与一体的化工物流中心是十分必要的，符合加快发展、统筹发展、合力发展和建设先进轻工制造基地、加快发展服务业的发展目标和思路。 3.4 项目布局规划 该项目规划用地面积12.8万平方米，建筑容积率为1.2，由满足客户基本物流需求及增值服务的保税物流中心和按照化工产品管理要求建造的化工产品物流中心组成，同时进行消防设施的建设和园区内供水、供电、通讯、排污等基础设施公用工程建设。 功能区 面积（） 化工产品交易市场 22，000 化工产品存储仓库 6，000 保税仓 9，000 监管仓 9，000 海关检验场 10，000 区内道路建设和绿化 30，000 区前道路建设 7，200 区前绿化带 2，300 办公大楼 4，000 培训信息大楼 4，000 员工宿舍 6，000 商务酒店 5，000 围墙网 1，200 待定配套附属项目 12，300 表2 物流园区土地规划 图 14 有信达华东（海宁）物流园区俯瞰图 图15 有信达华东（海宁）物流园区规划图 3.5 发展前景 根据有信达集团海宁物流园区总体规划拟建两个中心（化工产品物流中心和保税物流中心）。 3.5.1 化工产品物流中心 建设化工物流中心符合海宁市建设先进轻工制造基地和加快发展第三产业，启动新一轮市场建设的总体思路，是提高企业生产安全保障，促进海宁市化工新兴产业的跨越式发展的有力举措，符合广大化工生产和经营企业的意愿，因此，建设现代化工物流园区的条件已经成熟和紧迫，而且具有相当的可行性和良好的发展前景。 图16 化工物流中心发展前景 图17 海宁市政府人员参观我司化工产品管理中心 3.5.2 保税物流中心 海宁拥有皮革、家纺、经编三大区域特色产业，年交易额均达到全国前列，物流行业发展前景良好。 图18 保税物流中心发展前景 有信达（海宁）物流园区是海宁市唯一一家综合性大型物流园区，该园区以周边港口为依托，以铁路公路为支撑，以信息技术为核心，以现代保税物流为中心，以化工产品、皮革、纺织及电子产品为主体，集交易、展示、仓储、运输和信息服务功能于一体的现代化、开放性、高标准的综合物流园区。 图19 有信达华东（海宁）物流园区效果图 第四章 项目功能定位和运作模式 4.1 项目功能定位 有信达（海宁）物流园区以交易展示中心、化工原料物流中心、保税物流中心、金融服务中心、品牌孵育推广中心、海内外行业信息交汇中心、设计开发教育培训中心 “七大中心”为核心，以交易平台、物流平台、保税平台、信息平台、展示平台、金融平台、技术培训中心和配套服务平台等为支撑，具有市场交易、国际商贸、保税仓储、加工配送、分拔转运、信息集成、增殖服务和展示交流等功能，形成专业化、多功能、网络型、互动性的主题物流园区。有信达华东（海宁）物流园区的七大职能中心分别为： 4.1.1 交易展示中心 交易展示中心分为国内化工原料交易区与国际化工原料交易区，为客户提供高质量的服务，并在客户之间架起沟通的桥梁。 大市场大流通：构建化学化工原料和保税产品的大型一级批发市场，提高专业市场的集聚能力和规模效应，打造国内、国际一流化工原料市场。 新型商贸体系：建立化工原料和保税产品采购中心、配送中心、代理中心，以批量采购、集中供应、厂家直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等主要经营方式，培训新型的商贸流通体系。 布局市场网络：利用电子商务，构筑化学化工原料货通天下、商布全球的市场网络体系，在空间上形成强大的市场链和市场辐射。 4.1.2 化工原料物流中心 有信达（海宁）的化工原料物流中心是集交易、展示、仓储、运输和信息服务功能于一体，实行交易区和储存、封闭式管理的绿化环保物流中心，同时合理布局其他综合服务的配套设施，服务本市，辐射周边，力争建设成为华东地区高标准的化工原料物流中心。 4.1.3 保税物流中心 保税物流中心通过广泛的调研分析，在国家保税政策的基础上确定保税物流中心物流服务战略定位以及能够提供高附加值的商业运作模式；促进区域从内向型的物流服务转向国际物流服务方向，实现货物在国际间的流动与交换，以促进区域经济的发展和世界资源优化配置。金融服务中心凭借的特许经营和客户资源，为提供一站式金融服务同时与多家银行形成战略伙伴关系，建立覆盖市场的专业金融服务体系。目前与中国工商银行、中国银行、深圳发展银行、光大银行、浦东发展银行、民生银行等多家银行密切合作，共同共建金融业务的服务平台。 图20 自营和租赁经营分类 4.2 项目运作模式加强信息流、资金流、技术流等方式 图21 有信达协作物流模式 图22 化工产品物流中心运做模式 图23 保税物流中心运做模式 第五章 项目投资分析及利润回报 本项目投资估算内容包括土地承包、仓库建设成本、交易市场建设成本、办公楼建设成本、停车查验场建设成本、培训信息楼及宿舍建设成本、道路建设成本、土建管道及绿化道路等成本，还包括建设期的财务费用及和建设相关的其他费用。 5.1 投资估算 经估算，本项目总投资为4880万美元，其中，注册资本3980万美元，项目期为3年，工建期为2.5年。 表3 有信达华东（海宁）物流园区分期投入预算 5.2 利润回报 本项目在财务上有良好的收益，详细的利润回报数据见下表 表4 有信达华东（海宁）物流园区分期回报预算 第六章 项目风险分析 6.1 风险分析 风险包括：① 市场风险（物流需求的变动、价格的变化、其他物流园区的竞争）；② 资金风险；③ 管理和经营风险；④ 突发事件风险。 6.2 规避风险的对策 6.2.1 规避市场风险对策 　　对物流园区的需求与物流行业的发展息息相关，物流发展水平较高，对物流产业的集约化要求也相对较高，即会对物流园区产生较大的需求。随着物流行业的发展，对物流园区的需要也会相应的增加，另外，本公司亦将吸收部分物流企业作为战略合作伙伴，业务量已占据了项目的相当份额，从而保证了本项目的良好市场前景。 　　本项目的价格定位可以参考相关的园区制定，在与附近物流中心竞争中，突出服务特色以吸引客户，而在国际竞争中，由于我国劳动力等各项成本相对较低，则可以突出这种成本优势。 6.2.2 规避资金风险对策 　　由于项目本身的吸引力以及我司协作物流连锁加盟体系的运营模式，已经获得了国内外诸多风险投资公司和物流公司的投资，这些投资者的入股，也构成了项目资本金的重要组成部分。 6.2.3 规避管理和经营风险对策 　　本项目也得到了银行以及海宁市政府的大力支持，在人力、物力、资源、经验等各个方面都已有丰富的积累，在本项目的建设中，只要能够充分发挥合作优势，即能有效地避免可能遇到的管理风险和经营风险。 同时，有信达（海宁）化工物流园区的定位高，规模大，行业突出的物流企业进驻也对提高管理水平和化解风险起到了很大的作用。 6.2.4 规避突发事件风险对策 由于危险品本身特殊的危险性，一旦发生装卸作业事故或堆存处置不当，可能导致恶性事故发生，所产生的环境风险和影响是较大的。通过聘请专业的危险品操作人员和实施有效的应急处理、污染监测和清污处理等手段可以有效的防止或降低突发事件风险。 第七章 项目实施带来的发展前景 有信达华东（海宁）物流园区立足海宁，面向华南、华东，辐射整个中国及海外市场，以管理创新为本，不断打造国际化工市场知名品牌。 7.1 项目市场目标展望 ◆ 大大提升海宁市化工行业发展并进一步促进和带动华东地区的化工行业发展，为整个华东地区打造完善的化工市场环境做出重要贡献。 ◆ 极大方便海宁市及周边化工产品生产加工聚集地的物流配套服务，5年内打造华东及整个中国的化工产品中转中心。 ◆ 建设中国皮革采购中心，搭建现代物流平台，年处理量达到100万。 ◆ 构建成中国最具有可持续发展的化工原料交易中心。 ◆ 建成中国第一家环保化工原料交易区。 7.2 项目实施渠道 （1） 借助国内外知名企业庞大的资源优势 有信达集团与世界众多知名企业合作，如航运巨头马士基以及久负盛名周边通力合作，互惠互利，，促进交流合作不断深化，实现优势互补、互利双赢、共创辉煌地区经济又好又快发展有信达集团运用现代化的供应链管理思想，以先进的信息技术和物流技术为手段自主创新中国第一家协作物流营运信息平台56100物流百分百整合第三方物流和第四方物流的特点，将物流行业的三大要素信息流、资金流、技术流，信息技术平台实现多方资源的实时在线共享，极大的提高了物流供应链的管理水平和营运效益形成行业中最具创新性的综合竞争优势，为客户提供最具实效性的环保一体化解决方案及综合性物流服务。1 温州化工市场 温州化工市场是经温州市人民政府批准建立，集营销、仓储、服务、运输、信息为一体的大型专业性化工市场。市场地处温州市南大门十里亭，南靠104国道，北临温州铁路货运站，西依温瑞塘河，占地四万余平方米，内设交易店面200多间（建筑面积10000平方米），标准化品仓库15000平方米，地理位置优越，交通四通八达，场区环境优雅，配套设施齐全，统一规划、分步实施，投资约亿元。市场自九八年创办以来，经营品种齐全交易额连年上升，2000年评为浙江省“二星级”文明规范市场，市场已建成为华东地区化工产品的集散中心。2 广州化工城 广州化工城位于广州天河东圃东环高速公路出口处，广州化工城是华南地区最具规模的大型化工产品交易市场，内有双层套间商铺和独立写字间是集商贸住一体的理想交易市场。贯穿天河区的主干线中山大道、黄埔大道及广汕公路、广深、东环城高速公路和广深准高速铁路傍城而过；黄埔港、广州吉山化工产品专用火车站，三十几个化工仓库近在咫尺；化工城内银行、保险、工商、税务、会计师事务所、商务中心等各种经营配套机构一应俱全，大型停车场、商店、保安设施配置齐备；代销代购，仓储运输、商情发布、信息交流，广告策划等代理项目服务周全。3 浙江化工市场 荣获浙江省百强市场称号的浙江化工市场是杭州地区唯一的化工类生产资料专业交易市场，它由浙江省化工信息有限公司和浙江建华集团联合主办，与浙江建华五金机电市场一起设有营业房（摊位）1200余间，停车位300余个并设有电子商务大厅和餐饮服务等配套设施。市场位于杭州市拱墅区沈半路2号，与沪杭甬、杭州绕城高速公路、320国道、104国道相接，交通十分便利，市内有近30路公交车可达市场。它与浙江新世纪钢材市场、杭州城北金属材料市场及浙江建华五金机电市场相临，形成了一个综合的市场群,市场群浓厚的商业氛围定会给进场经营户带来无限的商机。4 江苏宜兴化工交易市场 江苏宜兴化工交易市场占地150亩，建筑总面积8万平方米，总投资1.2亿元，市场分化工一、二区，由化工交易大厅和国松化工网络二幢高级商用办事处主楼，配套了大型的仓储，648间店面房可供产品出样，永不落幕的2000多平方的展示大厅，专业的化工网站—（国松化工网）以及配套的物流管理，是国内首家集市场、网站于一体的综合性市场。目前入驻企业已达300多家，以涂料油漆企业、原料生产企业为主，制品加工企业、经营销售企业、以及化工机械、化工设备安装等企业为辅，并且全部链接在（国松化工网）的网络平台上，形成有机结合，虚实互补。5 上海市危险化学品交易市场 上海危险化学品交易市场是经上海市政府有关部门批准成立的，具有危险化学品经营权的，投资主体多元化的交易市场。市场具有集中交易、推荐仓储、专业配送、信息服务、银行结算、融资担保等诸多功能，为入驻企业创造一个安全、便捷、高效、规范的交易平台，是上海市第一家危险化学品专业交易市场。市场总规划层建筑面积11000。其中，一楼交易席位181间，散席交易席位94个二楼交易席位有263间。6 山东临沂鲁南化工市场 山东临沂鲁南化工市场位于山东临沂兰山区批发城，其前身为华东塑料市场，是临沂市兰山区前园居委于1991年兴建的塑料专业批发市场，总投资1亿元，位于北园路中段南北两侧。总占地面积180亩，共有营业房1830间，建筑面积8万平方米。主要经营塑料中空制品、工业用塑料用品、生活用塑料商品、农用地膜、尼龙网绳、编织袋、再生塑料制品、花色塑料、塑料管件、农用塑料工具等20多个种类2000多个花色品种，日车流量300辆，日人流量1万人，年成额外30亿元。商品主要来自广东、江苏、河北、浙江、安徽、天津、河南、北京及本省，销往全国各地。7 顺德乐从德富塑料城 德富塑料城占地面积20万平方米，首期商铺面积18万平方米，400多家塑料企业进驻经营，是华南最大的塑料专业市场和塑料物流、价格中心。通用塑料、工程塑料、塑料助剂、塑料颜料、塑料机械、塑料模具、塑料制品。8 法国上诺曼底(Haute—Normandie)化工园区 Haute—Normandie)化工园区位于巴黎西北部，在世界20个最大的化学品生产地中名列第l5位，是法国主要的化学品和医药生产中心。在基础化学品方面，炼油能力占法国1/3，拥有世界规模级石化联合企业，有极好的基础设施。拜耳公司、雪佛龙(Chevron)公司、Eliokem公司、埃克森美孚(Exxon Mobil)公司、路博润公司、壳牌(Shell)公司、道达尔(Tota1)公司在该地区的产品产量占该地区工业总产值的30％。法国润滑油的60％ 、聚合物和弹性体的50％都在此生产。上诺曼底化工园区是法国化肥和无机中间体的第二大生产地，入驻公司有拜耳化学公司、诺斯克海德罗(Norsk Hydro)公司和道达