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2010年海南房地产市场10月份资讯报
谢谢! 海南房地产市场10月份资讯报告 企划部 2010年11月 房商网—海量房地产资料下载!《2010房地产营销策划大全》,QQ:1053527879 1、海南房地产宏观政策动态 2、海南房地产个案销售动态 3、海南房地产市场销售小结 [报告目录] 【1】海南房地产宏观政策动态 [信息]三亚海口出台“限购令” 海南楼市进退两难 海南楼市经历年初的疯狂飙升之后,从2月份开始进入高价无量运转阶段,成交量一直萎靡不振。10月12日和14日,三亚和海口两市先后出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》,提出即日起对包含购房人、配偶及未成年子女在内的海口市及外省市居民家庭从即日起至12月31日只能在海口新购买1套商品住房。三亚和海口的楼市限购政策内容基本一致。但不同的是,海口的住房限购政策仅仅推行至12月31日,而三亚暂时未对限购时间作规定。 [点评] “限购令”短期影响海口,长期影响有待考量 对于当前比较冷淡的市场而言,限购政策没能直接影响到当前的销售情况,同时,限购政策仅仅是短期行为,如果这一政策不能持续,将造成元旦后市场的一个剧烈反弹,调控的效果将抵消。 [信息]海南对不符合条件的非本地居民暂停发 海南省政府下发《贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的意见》,要求省、市、县国土资源部门要会同有关部门加大专项整治和整改力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,加强对房地产开发企业购地和融资监管,加强房地产市场监管。要求商业银行根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。 [点评]“限贷”政策在一定程度上抑制中低端投资型客户 “限贷”政策的颁布,对于高端型置业客户的影响甚微,而对于中低端投资客户的影响较大,政策实施后,中低端项目销售量受整体市场影响,销量持续下降,在大环境影响下,以琼海地区为代表,兆南·山水汇园、永金·海域天城等新开项目,纷纷拉低入市价格,对地区市场价格影响较大,预计可造成地区性价格整体下降。 [信息]两部委发文调控楼市用地,囤地达一年禁止再买地 国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知,力推保障房建设落实、严格土地出让管理,成为通知的亮点。通知明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。 [点评]规范土地市场,同时在一定程度上缩减商品房供应量 拿地限期开工,囤地禁止买地,在一定程度上会刺激部分开发企业,放缓拿地,拓张企业的步伐,对土地市场的清理,也是间接的对房地产市场的清理,规范土地市场后,部分开发商将不再盲目拿地,同时,也制约了一些即将进军房地产的企业步伐。 【2】海南房地产个案销售动态 2.5万元 1.5万元 在 售 盘 海景房 富力湾 8、9月份零销售 2.7万元 2.3万元 在 售 盘 湖景房 凤凰水城南岸 7-10月零销售 7.5万元 5.2万元 在 售 盘 一线海景 海居 10月销售3套 3万 2.5万元 二线海景 美丽新海岸 2.6万元 6.5万元 停盘 10月29日 销售报价 二线海景 一线海景 一线海景 资观景源 雅居乐 国际公馆 凤凰岛 个案名称 1.5万元 在 售 盘 剩三分之一货 5.5万元 渐入尾盘 9万元 在 售 盘 备注 2月15日前 均价 销售状态 典型个案表现 [三亚市场价格反应] 自3月份开始,海南房地产销售量迅速下滑,持续了半年之后,在10月传统销售旺季到来之际,恰逢暴雨天气,严重影响客户来琼旅游考察,投资置业,在坚持了半年时间后,部分开发企业价格依然坚挺,但部分新开楼盘入市价格放低。 半山半岛(四期) 靠海四栋5.2万元/平方;后四栋4.7万元/平方 销售均价 岛外投资型 客户情况 600-1600万元 总价区间 60% 销售情况 2010-2-5 推出时间 2-4房 户型段 704套 推盘总量 签约销售 销售现状 130-330平方 面积段 704套 4期总量 4期 在售楼栋 项目最新资讯 半山半岛自2010年2月5日正式开盘销售4期以来,共推出房源704套,已经销售约60%,前期曾销控过靠海四栋楼,目前全面放开销售,日访问客户在5组左右,客户访问量下降。 国际公馆 320-1100万元 总价区间 61% 销售情况 2009-12-01 推出时间 1-3房 户型段 50-180平方 面积段 65000元/平方 销售均价 约316套 剩余数量 802 推盘总量 签约销售 销售现状 约486套 已售数量 802 项目总量 全部 在售楼栋 项目最新资讯 零销售记录 自春节后起,2010年3月至今,共销售5套房源,6月份销售最后一套,7-10月份均为0销售记录,目前该项目刚换新营销总监,准备包装后,在春节前重新推出市场,据项目案场透露,销售价格或不下调。 海居 885-1300万元 总价区间 48% 销售情况 2010-1-18 推出时间 1-3房 户型段 118-173平方 面积段 75000元/平方 销售均价 约43套 剩余数量 82 推盘总量 签约销售 销售现状 约39套 已售数量 82 项目总量 全部 在售楼栋 项目最新资讯 零销售记录 自6月份起,连续5个月0成交量,月来访客户不足20组,常出现日0客户访问局面,8月份退掉1套2房的房源。销售案场只有一位销售员,营销总监及销售经理陆续离职。 三亚地区其他个案销售动态跟踪 [凤凰岛] 停盘,停止销售 在售的是3#楼已封顶,工程进度慢,在售主力户型区间在60—300平米,8月份退5套房源,9月份退2套房源,10月暂无退房记录。 [金中海?蓝钻] 7-10月仅销售1套,销售情况一般,销售速度较慢;现已售出75%的产品,剩余货量占总体量的25%。2#望海阁、3#悦海阁在售,5 层以上可看海,精装一房至五房面积在45-300 平方米,起价29000 元/平方米,一次性付款享9.8 折优惠。 [凤凰水城南岸] 小高层面积95-280平方米,每栋66套,共推两栋累计132套,销售剩余70余套,销售率47%;高层面积44-85平方米,每栋364套,只推一栋,剩余300余套,销售率约16%;公寓均价约2.7万元/平方带装修,6、7月份各销售2套,8、9月份为0销售记录,10月份销售4套,均为44余平方小户型。 [财富海湾公馆] 6-10月均为0销售记录,项目大部分客户均是认购未签约。现酒店式公寓和族系公馆在售,酒店式公寓均价49000 元/平米,族系公馆均价70000 元/平米,一次性付款享9.8 折优惠,按揭无折扣。 ■ 三亚湾区域在售项目中,销售均价在5万以上项目,均连续几个月0成交记录 ■ 整体销量的涨幅无明显变化; ■ 本月在售的各个项目均无加推产品,价格基本保持不变。 ■ 日访问客户急剧减少,各大项目销售案场冷清无访客。 ■ 三亚市场各竞争项目截止2010 年9 月的总体销售的网签存量共约为:47 万平米,未销售产品数量:5369 套。 三亚区域小结 11月份即将推出市场 待 售 盘 一线海景 中信·山钦湾 别墅,含70-80万精装修 400-600万元/套 一线海景 卡森·亚洲湾 2.3万元 2.5万元 10月29日 销售报价 一线海景 一线海景 资观景源 长滩雨林 宝莲城 个案名称 2.9万元 在 售 盘 备注 2月15日前 均价 销售状态 典型个案表现 [博鳌市场价格反应] 博鳌地区上半年在售项目仅为千舟湾、宝莲城、博鳌经典,市场供应量偏小,而下半年迅速增加博鳌亚洲湾、博鳌湾、博鳌海御、郡原长滩雨林、博鳌香槟郡等几个项目,市场供应量增加,销售均价在1.5-2万元之间,均带精装修,装修标准普遍在4000元以上/平方。 宝莲城 2.5万元 销售均价 岛外投资型 客户情况 143-175万元 总价区间 60% 销售情况 2010-2-10 推出时间 1房 户型段 240套 推盘总量 签约销售 销售现状 57-69平方 面积段 1200套 2期总量 2期H栋 在售楼栋 项目最新资讯 销售量不稳定,同时销售量偏低,10月份最为冷淡,近半个月无客户访问,只在国庆后1-3日销售了2套,据反映主要原因为天气影响。目前该项目将装修标准提高至5000-6000/平方,家具家电带住宿、洗漱用品全部备完。 长滩雨林 2.3万元 销售均价 岛外投资型 客户情况 124-271万元 总价区间 38% 销售情况 2010-8 推出时间 1-3房 户型段 145套 销售总量 签约销售 销售现状 54-118平方 面积段 382套公寓 推盘总量 5、6号高层、部分别墅 在售楼栋 项目最新资讯 销售现场无访客,10月份客户来访量明显比9月份下降,截止28日,10月仅销售1套。目前均价2.3万元/平方,带4000元/平方精装修。家具家电,硬装软装全部配齐。 卡森·亚洲湾 销售均价 岛外投资型 客户情况 400-600万元 总价区间 4% 销售情况 2010-8 推出时间 3房 户型段 4套 销售总量 签约销售 销售现状 113-135平方(不含赠送) 面积段 104套公寓 推盘总量 巴厘岛别墅 在售楼栋 项目最新资讯 圣淘沙岛已经售磬,10月初推出巴厘岛,共104套,目前已经销售4套,实际成交价格在380万-550万/套,送70-80万/套装修标准,春节前计划推出位于中间两栋公寓楼。 琼海地区其他个案销售动态跟踪 [中信·山钦湾] 计划于11月份推出市场,目前价格未定,预计价格在1.5-1.8万元之间,带2000元装修标准,先销售公寓,后销售别墅。 [永金·海域天城] 认购阶段,项目销售案场还未装修完毕,在加积昌隆酒店和海口上邦百汇城均设有接待点,大户型均价5600元/平方,小户型7500均价;计划11月份开盘销售。 [兆南·山水汇园] 1期销售1-7号楼,约1300套房源,已经销售40%,现场访问量非常低,日访问量低于5组;主要靠分销带客户,主要的客户来源,来自哈尔滨的区域总代理。 ■ 琼海加积市区销售价格受兆南·山水汇园、永金·海域天城等新开项目的影响,销售价格逐渐拉低,新开楼盘基本保持在6000左右均价推出; ■ 整体销量略比其他地区项目销售高,但市场供应量增加速度高与销售速度,供大于求的市场局面依然存在; ■ 博鳌市场销售价格环比2010年1-2月份,销售价格均有下降,主要受新开楼盘拉低入市价格相关; ■ 日访问客户急剧减少,各大项目销售案场冷清无访客,各项目纷纷反映受暴雨天气影响,10月销售同比9月要差; ■ 为提高客户吸引力,采用提高装修标准的手法,暗中拉低项目销售价格。 ■ 同区域小范围内同品质项目过多,后期市场竞争日趋激烈,销售价格仍有小范围下调空间。 琼海区域小结 别墅,含70-80万精装修 2.5万元 一线海景 富力湾 1.3万元 2.6万元 10月29日 销售报价 一线海景 一线海景 资观景源 神州半岛 雅居乐清水湾 个案名称 认购解筹阶段 2.3万元 在 售 盘 备注 2月15日前 均价 销售状态 典型个案表现 [陵水、万宁市场价格反应] 以雅居乐清水湾为代表,该沿线项目受三亚影响,能收拢部分由三亚分流出来的客户,销售量同比其他区域略显有好,价格也比较坚挺,而在万宁地区,新开大型项目“神州半岛”于9月16日公开认购,目前认购销售非常好。 雅居乐·清水湾 2.6万元/平方 销售均价 岛外投资型 客户情况 200-455万元 总价区间 7% 销售情况 2010-10-18 推出时间 1-2房 户型段 23套 销售总量 签约销售 销售现状 113-135平方 面积段 —— 推盘总量 “翰海银滩” 酒店式公寓 在售楼栋 项目最新资讯 目前在销售“翰海银滩”组团酒店式公寓,10月18日开盘销售,现场来访客户8组,销售情况良好,同时还有“星海传说”组团少量别墅在销售,SA3酒店式公寓户型面积77-175平方米,均价26000元/平方米,超大观海露台,并赠送4000元/平方米的豪华装修及家私,拎包入住。 7、8、9月份主要以销售别墅为主,可享受8.6折优惠。 富力湾 2.5万元/平方 销售均价 岛外投资型 客户情况 220-300万元 总价区间 54% 销售情况 2010-2 推出时间 2-3房 户型段 70余套 销售总量 签约销售 销售现状 88-120平方 面积段 130余套 推盘总量 中区6、7号楼 在售楼栋 项目最新资讯 现场无客户,项目在售中区6、7号楼,1、2、3、5号楼已经售磬,公寓自春节期间推出130余套至今,销售约70余套,别墅自春节期间推出60余套,至今剩余30余套,销售情况一般,平均月销售十套有余,去化速度较慢。目前销售均价2.5万元/平方,送2000元/平方硬装。10月份销售比9月份要差。 神州半岛·君临海 1.3万元/平方(案场均价,起价9000元/平方) 销售均价 岛外投资型 客户情况 113-176万元 总价区间 38% 销售情况 2010-9-16 推出时间 1-2房 户型段 300套 销售总量 签约销售 销售现状 87-163平方 面积段 792 推盘总量 君临海2、3、4号楼 在售楼栋 项目最新资讯 2010年9月16日公开认购,君临海组团共7栋楼,目前公开认购2、3、4号楼,认购均价1.3万元/平方,送3000元/平方装修,一次性付款,还可享受9.6折优惠;一层4梯12户,11月初停止解筹,12月份公开发售其他楼栋。目前认购解筹情况比较好,现场签约购房气氛比较浓,共有13组客户在现场。认购时只需交1万元定金,一个月内签购房合同,目前该项目由易居和北京伟业同时代理,同时服务案场,轮流接待客户。 针对中信及融资伙伴认购,一次性付款可在9.4折基础上再额外享受9.6折优惠,其他付款方式只享受9.4折优惠,对外部认购客户,只享受9.8折优惠,目前内部员工认购占三分之二。实际成交均价11732元/平方左右。 陵水、万宁区域小结 ■ 受大环境影响,客户访问量、销售量明显下降; ■ 新开楼盘放低入市销售价格,神州半岛君临海项目2、3、4号楼入市销售均价1.3万带3000元/平方装修,价格优势刺激销售,现场销售较好; ■ 泛三亚地产,价格明显低于三亚地区,同时接受从三亚分流出来的客户,销售情况比较三亚,略显好转; 海阔天空国瑞城 1.3万元/平方 销售均价 本地投资型 客户情况 —— 总价区间 70% 销售情况 2010-8-20 推出时间 2-4房 户型段 385套 销售总量 签约销售 销售现状 94-187平方 面积段 550套 推盘总量 1期1组团 在售楼栋 项目最新资讯 2010年9月1日公开认购,目前在销售1期1组团6栋楼。9月30日开盘签约,全款96折,按揭99折,预计于2012年8月31日交房。 目前主力购买客户群主要集中在本地改善型、投资型客户。近期市场反映比较好,日来访客户在10组左右,大部分客户群主要来自相关政府单位、本地化企业高层领导、具有老机场情结的老海口精英阶层。该项目主要的签约销售从9月30日开始,目前大部分处于认购解筹签约阶段,所以显得成交量非常高。 田德·海泉湾 1.25万元/平方 销售均价 本地投资型 客户情况 400-500万元/套别墅 总价区间 32% 销售情况 2010-9-30 推出时间 2-4房 户型段 公寓53套,别墅11套 销售总量 签约销售 销售现状 80-138平方 面积段 165套 推盘总量 别墅、1、3、5号公寓 在售楼栋 项目最新资讯 田德?海泉湾位于海甸岛北端,项目占地66亩,设计引入地中海风情,洋溢着浓郁的古典建筑之美。小区由54栋独立式围合别墅与6栋海景花园洋房构成,别墅主力户型约320-430平米,洋房80-138平米之间。9月份公开认购,9月30日正式签约,截止目前别墅已经销售11套,占别墅总量20%,公寓首推1、3、5号楼,共推出房源165套,已经销售约53套,销售率达32%,均为9月认购,10月签约客户,现场客户日访问量在5-8组左右,主要客户来源自区域内周边楼盘老业主,来琼度假过冬的候鸟。 翠屏·西海岸一号 —— 销售均价 岛外投资型 客户情况 总价区间 —— 销售情况 推出时间 户型段 销售总量 咨询登记 销售现状 80-138平方 面积段 推盘总量 —— 在售楼栋 项目最新资讯 咨询登记阶段,未正式展开销售,售楼处在建,其他楼宇暂未动工。开盘时间待定。目前在项目接待中心日接待到访客户在3-5组左右,访问量比较低。翠屏西海岸一号规划用地12.7万平方米,总建筑面积9.45万平米,容积率0.5(计容0.61),建筑密度13.65%,绿地率45%,区内有联排别墅、观海别墅、海景公寓、酒店式公寓等多种产品。 翠屏西海岸一号建筑立面采用唐宋风格建筑。 备注:7、8月份为电话、案场咨询客户量,9、10月份为案场登记访问量。 海口区域小结 ■ 区域划分客户,国兴、滨江一带为本地型客户咨询购买居多,海甸岛一带以岛外候鸟型客户咨询购买居多,西海岸比较冷清,客户来访量较低; ■ 海口作为海南省会城市,有较高的刚性需求购买力,在一定程度上支持低开楼盘销售; ■ 受“限购”、“限贷”政策影响,少部分客户开始低价放出手上房源; 【3】海南房地产个案销售小结 海南房地产市场小结 通过对海南各个地区部分楼盘的现场调研发现,自6月份以后,海南各个地区均呈现一些比较共同的市场反映,主要集中表现在以下几点: [特点一] 自6月份开始,海口、文昌、琼海、陵水、澄迈、三亚等地均呈现客户来访量、成交量呈现齐降的销售局面,该局面影响全海南,受天气等原因影响,海南10月楼市进入市场销售最低点; [特点二] 自6月份开始,海南各个地区新开项目都开始放缓开发步伐,部分中小型项目选择暂停开工建设,市场供应量有所缩减; [特点三] 新开楼盘拉低入市销售价格; [特点四] 加大岛外分销力度,岛外分销商活跃于市场之间; 海南房地产市场价格上涨步伐停止,销量下降,后续放量巨大,需谨慎观察 目前存在销量逐步下降,销售价格逐步停涨的市场局面,加上近期抑制房价政策不断出台,后期市场变化不明朗: 1、市场向好;在大政策的引导下,配合国际旅游岛规划纲要的出台,海南房地产回归理性稳步发展; 2、市场拐点;政府出台政策打击投机炒房者,严厉处罚开发企业捂盘惜售,从而引起后期部分投机炒房者抛售房源,引起开发企业全盘推售,导致市场供应量大,新开楼盘开盘售价过低,间接导致阶段性价格下降; 结论分析
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