2016年前三季度房地产行业总结及展望分析.docx 24页

2016年前三季度房地产行业总结及展望 第一部分：前三季度总结展望·上：政策、投资、城市成交篇 “去库存”主基调不变，地方紧缩调控政策占上风　　　1、中央多次喊话去库存，促房地产投资健康发展　　　2、热点城市调控升级、蔓延，但收紧力度大多有限　　　3、需求侧刺激新政渐稀，仅高库存地区仍持续推进　　　4、调控大方向不变，去库存仍是行业发展主旋律二、投资、新开工增速连续下滑，料全年投资增速5%以内　　　1、开发投资增速冲高后连续3月下滑，8月小幅回升　　　2、新开工面积增速亦连续回落，三季度新开工低于全年月均　　　3、投资、新开工继续回落为大概率事件，全年投资增速5%以内三、八成城市三季度成交环比下滑，四季度成交谨慎乐观　　　1、三季度成交环比回落8%,“分化”依旧是二线城市主旋律　　　2、调控叠加效应开始显现,四季度楼市成交谨慎乐观 第二部分：前三季度总结展望·中：房价、库存、地王篇 四、热点城市房价涨幅轮动，部分地区房价飙升致豪宅井喷　　　1、中住288房价指数持续正增长，全国房价再创新高　　　2、热点城市房价涨幅轮动，一线辐射效应进一步显现　　　3、北上深仍为豪宅成交聚集地，南京、杭州、广州异军突起　　　4、价格底部支撑依旧稳固，四季度房价仍将持续上行五、重点城市库存持续走低，四季度整体库存继续下探　　　1、多数城市库存持续走低，市场集中分化依旧显著　　　2、热点城市成交继续放量，四季度库存进一步下探六、前三季创246宗地王、地价涨85%，四季度仍将高热　　　1、土地市场尽显量跌价升格局，溢价率持续高位运行　　　2、二线城市仍是成交主力，合肥土拍竞争最为激烈　　　3、地王数量持续增多，前三季度诞生246宗“地王”　　　4、四季度土地市场将持续高热，地王数量犹在高位 第三部分：前三季度总结展望·下：企业营销、业绩、拿地篇　七、热点城市改善项目持续火爆，恒大、碧桂园全国让利促销　　　1、三季度市场热度持续，热点城市中高端改善类项目需求不减　　　2、房企总体折扣力度有所减弱，网红、新颖话题为项目营销媒介八、房企业绩完成度普遍较高，万科、恒大、碧桂园破两千亿　　　1、5家房企前八月业绩同比翻番，目标完成率普遍较高　　　2、万科、恒大突破两千亿，碧桂园增长显著九、房企拿地金额大幅上升，央企势头不减、民企持续发力　　　1、房企拿地态度积极，“地王之火”由一二线“燎原”至部分三四线　　　2、央企重金拿地势头不减，融创“买买买”成为“地王收割机” 【前言】克而瑞研究中心重磅推出《2016年前三季度房地产市场热点剖析与预判》，报告将分成三部分陆续推送，今日发布《上篇：政策、投资、城市成交》，后续内容敬请关注公众号明后天的推送。 　　文/克而瑞研究中心 　　2016年三季度，房地产行业政策环境相对稳定，“去库存”基调贯穿始终，信贷支持史无前例的宽松。在此背景下，三季度商品房销售同比激增、开发投资增速小幅回升，一、二线城市成交表现好于预期，部分三四线城市库存快速去化、开始走上新一轮增长；企业业绩完成度普遍较高，前8月万科、恒大、碧桂园等更是突破两千亿元；销售向好带来三季度热点城市土拍竞争更加激烈，地王数量持续激增，上海、深圳更是相继诞生了新的全国单价、总价地王。 　　与此同时，房价、地价的快速上涨也给部分城市市场可持续发展带来隐患，投资投机需求迅速增加，地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”，宽松类政策出台频次明显下降，收紧类政策升级和蔓延，所有的热点一、二线城市都重启“限贷、限购”。但力度都相对温和，希求在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保持相对平衡。 　　因城施策的紧缩政策固然会挤压或缩小接下来楼市量价继续攀升的空间，但四季度各方面的“支撑”依旧稳固，譬如房地产拉动经济增长、社会投资“资产荒”、居民财富保值需求等各种现实因素没有根本转变，可以预见，各项楼市规模指标仍会继续保持。 第一部分：前三季度总结展望·上：政策、投资、城市成交篇 一、“去库存”主基调不变，地方紧缩调控政策占上风 面对严峻的经济发展形势，三季度中央把促进房地产投资提到了更重要的层面，在地方调控上，分城施策的主基调依旧不变，大多数三、四线城市调控依旧维持宽松；而地价、房价过快上涨的城市则相继收紧了调控新政。但与2011、2012年的大幅收紧相比，本轮地方逆向调控的针对性更强，对购房需求的限制也留出了更多余地。 1、中央多次喊话去库存，促房地产投资健康发展 三季度，中央的房地产政策主基调依旧是控供应增量，去积压库存，并把促进房地产投资发展提到了更为重要的位置，以发挥其对经济增长的关键作用。具体来看，7月中旬发改委明确表态，当前调控的主基调仍然是去库存；8月初，发改委在官网发文要求实施积极的财政政策，促进房地产投资健康发展；9月9日，发改委再一次表态要推进投融资体制改革，促进房地产平稳健康发展。 此外与去库存相应，三季度房贷依旧维持宽松，最新金融数据显示，8月居民中长期贷款新增5286亿元,同比多增2431亿元,占比当月新增贷款比重达到55.7%。为了应对过快上涨的地价，7月末证券会宣布新规，房企再融资不得用于买地和还贷款。 2、热点城市调控升级、蔓延，但收紧力度大多有限 三季度，为了控制住地价与房价的过快上涨，热点城市行政调控力度有所加大，城市范围也出现了扩大。如合肥、南京、苏州相继“升级”了调控力度，做法有提高首付比例、扩大限贷范围(合肥)，调整土地出让条件(南京、苏州)，其中苏州市更是再一次宣布“限购”，成为2014年末“限购令”全面解除以来，首个“复辟”限购的城市。 厦门、武汉、郑州、杭州在三季度加入了行政调控的行列，其中武汉将二套房贷款首付全面上调至4成，提高改善置业的资金门槛，厦门、杭州则是出台了“限购令”，意在控制外地投资性需求，郑州则是出台土拍限价出让新规，办法与南京类似，以期控制住近期土拍价格的过快上扬。 但这些调控新政力度大多有限，如南京二套房首付款上调比例只有为5%，武汉的二套房首付也只是调高到了四成，对以投资客、旧房置换、拆迁为主的改善性需求而言，此类政策影响着实有限；而在“购房落户”的政策环境下，苏州、厦门、杭州对非本地户籍的限购政策，也只是“一戳即破”的障碍罢了。调整土地出让条件、执行土拍限价令本意是为了抑制地价的过快上涨，但从9月末的南京土拍来看，房企竞价依旧火热，大多数最终土拍成交价格仍不会低于前期的“地王”，而南京市所推行的超限价土地执行现售的政策，更有可能导致后市落入供应不足、倒逼房价进一步上行的尴尬境地。 3、需求侧刺激新政渐稀，仅高库存地区仍持续推进 在二季度近30省市出台全面刺激方案之后，地方调控多已基本到位，三季度此类新政发布频次明显减少，仍有刺激性政策颁布的省市大多面临着更为严峻的库存压力考验。沈阳、山东、贵州、西藏等省市出台了放松类政策，购房补贴、税费减免、公积金使用范围扩大依然是最常见的三类刺激性政策。 如沈阳在一季度的“22条”的基础之上，于8月1日再度发布11条补充意见，对去库存可谓“不遗余力”，相应重点政策主要有四条，其一，大中专毕业生使用直系近亲公积金账户支付首付款条款进一步放宽，毕业年限由5年提升至8年；其二，符合条件的商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓；其三，商业地产可落户、也能做“学区房”；其四，购买自住型公寓可用公积金贷款。而这些政策条款的针对性，也反映出了当下沈阳楼市的两大突出问题，一方面是需求导入不足，对外来人才的吸引力不强，另一方面则是商业地产高库存已经沉珂难医，常见的去化途径难以恢复正常的供求关系。 4、调控大方向不变，去库存仍是行业发展主旋律 从近期发改委、国务院等部门表态来看，去库存仍将是四季度市场发展的主旋律；而在“稳增长”的经济大方针之下，目前中国房地产市场增速仍然不容有失，前后端的钢铁、水泥、汽车、装潢、家电等行业也需要房地产的拉动和推动；而从已经出台的收紧政策来看，地方政府也相对谨慎，调控的“分寸感”十分鲜明；再加之宽松类新政多已调控到位，再进一步放松的空间有限。因此我们认为，四季度政策面维持现状的可能性较大，尤其是行业信贷层面仍将稳定趋宽，地方新政出台频次将进一步减少，即便个别城市出现进一步收紧，应当也只是微调，不会出现力度上的骤然加大。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/da/07/53/08-97a2-4328-9fde-55f99c3c9001.png \* MERGEFORMATINET  二、投资、新开工增速连续下滑，料全年投资增速5%以内 前8月商品房销售面积和金额同比增速分别达25.5%和38.7%，增量集中在东部和中部地区，但光鲜的行业销售并没有拉动开发投资和新开工的如期增长，房地产开发投资额、新开工面积等指标同比增速冲高了连续4个月回落，且增幅远低于销售，结构上销售最火的东部地区的投资增速甚至小于全国平均水平。但受土地购置面积收窄、房企拿地成本高企等不利因素的影响，四季度的投资开发和新开工仍不容乐观。 1、开发投资增速冲高后连续3月下滑，8月小幅回升 1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。 在冲高连续下滑3个月后，8月份房地产开发投资额同比增速出现小幅回升。主要有三方面利好因素，首先是销售利好支持，7、8月一、二线楼市成交”淡季不淡”，推动企业投资信心增强、地王频出；其次去年同期基数较低，2015年8月房地产开发投资金额为8051亿元，较2015年7月下跌1.23%，这是2010年以来首次出现的逆周期环比下跌。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/05/95/6c/49-4e84-411c-9808-4643792b1596.png \* MERGEFORMATINET  2、新开工面积增速亦连续回落，三季度新开工低于全年月均 1-8月份，房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。　其中，住宅新开工面积73563万平方米，增长11.7%。已经是连续第4个月同比回落。自今年年初，新开工面积增速结束近一年的负增长后，快速回升。单月新开工面积持续走高，6月达到自去年10月以来的最高值，而后7、8月开始回落至12.2%。 新开工面积增速连续回落一方面是今年上半年多数城市土地供应同比下降，多数城市今年土地供应完成率不高，新开工量不足，另一方面，热点城市相继出台的收紧政策和不断攀高的地价，让不少房企放慢开发进程。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/d0/80/4d/86-1e6e-408b-9554-815aceb32966.png \* MERGEFORMATINET  3、投资、新开工继续回落为大概率事件，全年投资增速5%以内 从7、8月行业指标走势来看，预计房地产开发投资增速在四季度再次回落，年内房地产投资增速将维持在0%-5%的区间范围内波动，主要基于几个方面考量： 其一，当前政策边际效应递减、成交高增长难以持续以及部分热点一、二线城市相继出台收紧政策，将对房企资金面和新开工等产生负面影响； 其二、“地王”仍集中在少数城市，并不会对占全国比重较大的三四线城市新开工产生影响，因此也难以对整体房地产开发投资起到支撑作用； 其三，目前多数热点城市房企拿地成本高企、“面粉贵过面包”，销售前景还有待房价实现螺旋式上升，短期内加大开发投资动能不足； 最后，受去年同期可比基数逐渐趋于正常，基数效应褪去，增速也将持续回落。 三、八成城市三季度成交环比下滑，四季度成交谨慎乐观 在经历二季度成交高峰后，2016年三季度市场处于高位调整区间，多数城市成交环比下跌，部分出台收紧政策的热点城市环比跌幅较大，而高库存城市也表现不佳，仅有上海、郑州、长沙三城环比上涨。总体而言，市场整体较去年仍有大幅增长，武汉、杭州、济南等城市成交量已经超过去年全年。但房价、地价轮动上涨、政策风向转紧无疑加大了市场观望情绪，在去库存与抑制泡沫并举之下，我们对四季度市场保持谨慎乐观，预计成交量也将以稳为主。 1、三季度成交环比回落8%,“分化”依旧是二线城市主旋律 根据CRIC数据显示， 2016年1-9月52个重点城市商品住宅合计成交2.80亿平方米，较去年同期增长显著，涨幅达到31%。这也与国家统计局公布的商品住宅销售面积的累积增速(24.5%)仍然保持较高水平相一致。若分季度来看，三季度52城商品住宅成交0.97亿平方米，环比下滑8%，同比上涨19%，多数城市三季度成交较二季度有所回落。? 在整体信贷宽松、去库存政策不断落地、以及“地王热”的带动下，前三季度成交快速增长也符合市场预期，例如郑州、青岛、杭州等城市成交量同比增幅均超过50%以上。但随着行业淡季到来、二季度成交基数陡增、热点城市频出收紧政策、以及房价过快上涨带来的市场观望情绪加码，是三季度成交环比下滑的主因，其中热点城市如天津、南京等城市成交环比下滑，厦门跌幅甚至达到61%。不过，从三季度-8%的环比跌幅与19%同比增幅来看，成交绝对值仍在高位调整。尤其是部分热点城市，三季度市场表现“淡季不淡”，成交量持续高位运行，例如上海、长沙和郑州等，其三季度成效同、环比则均有较大涨幅。 总体而言，从年初一线城市市场火热，到上半年二线城市市场热度轮动转换，再到三季度抑制资产泡沫、热点城市出台收紧政策，“分化”至始至终贯穿市场走势。尤其是在去库存总基调下，政策面强调因城施策进一步加剧的各城市房地产市场的分化，三季度城市间分化明显。 第一，已出台收紧政策的热点城市，成交量大幅下滑，甚至低于一季度。典型的如苏州、厦门、南京、深圳。特别是苏州，二季度“限价令“后成交量萎缩，三季度在出台”限购、限贷“政策之下，成交同、环比继续下跌28%和7%，前三个季度成交呈递减趋势。而厦门在限购限贷组合拳之下，成交下滑近六成，成交量也几乎与一季度持平。另外，南京三季度成交量环比下滑25%，且较一季度也减少7%，与其土地市场火热呈现相反态势。相较之下，合肥三季度成交量下滑11%，从成交绝对值来看，仅比2季度减少了仅50万平方米，幅度相对较小。值得注意的是，上海是唯一出台过收紧政策城市中成交环比上涨的城市，主要是“3.25”新政后成交跌至冰点，导致二季度成交量基数过低所致。 第二，部分城市成交量再上台阶，并在三季度末出台收紧政策。例如武汉、杭州、青岛、济南等城市前9月成交量已经较去年同期有超过50%的涨幅，其中武汉、杭州、济南等成交量已经超过去年全年成交，市场热度可见一斑。这其中，武汉、杭州因土地火热、房价涨幅快，均在三季度末出台“限贷”和“限购”政策，维稳市场发展，而青岛、济南并未有实质性收紧政策出台，不排除四季度会有新调控政策“跟风”。 第三，二???城市热点轮动，郑州、长沙异军突起、青岛、济南成交继续高位运行。在二线城市三季度成交环比普遍下滑之下，长沙、郑州两个城市成交则继续高歌猛进，青岛、济南也基本与上季度持平或者下滑幅度较小。其中郑州、长沙表现更为亮眼，是二线城市中少数环比皆上涨的城市，涨幅分别为22%和24%，从季度来看，成交量也呈现阶梯上涨趋势。另外，两者成交火热的原因也颇为相似，首先都是受到二线市场热度的传导，其次都是投资性需求驱动，长沙是由于价格洼地，且处于于长三角和珠三角交汇的重贴位置，未来的发展潜力大，郑州则是地王频出，带动投资客涌入。 第四，高库存城市后劲不足，三季度回落幅度普遍较大。从西安、长春、天津等高库存城市来看，三季度成交明显回落。其中西安同、环比均下跌近3成，前三个季度整体成交1000万平方米，基本与去年同期持平，与多数城市整体成交同比大幅增长相比，西安市场风险不容小觑。另外，值得注意的是，上半年较为火热的天津，三季度成交下滑19%，跌幅显著，不过整体来看，尽管市场热度有所衰退，但同比仍上涨近5成，库存压力有明显的的改善。 第五，三四线整体低迷，无锡、惠州成交回落，东莞环比上涨。三四线城市整体成交量环比下跌4%，其中接近6成城市三季度成交量环比下跌，无锡、惠州等城市跌幅均在10%以上，而东莞则由于深圳的溢出效应，三季度成交上涨11%。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/fa/49/85/54-9bdf-4f3e-864d-6d91b6b9ace3.png \* MERGEFORMATINET  2、调控叠加效应开始显现,四季度楼市成交谨慎乐观 三季度行业处于传统淡季，在热点城市政策收紧、城市供应不足以及房价过快上涨之下，大多数城市成交开始环比下滑。而热点城市传递出的政策风向转变以及此前政策的“叠加效应”不容小觑，因此，我们对四季度市场保持谨慎乐观，去库存和抑制资产泡沫之下，更多城市将进入调整期，月度市场走势也将出现反复，四季度再次大幅增长的可能性不高。 分城市能级来看，一线城市中广州强势，北京平稳、沪、深仍将低位运行。作为一线城市，广州政策面无较大动作，且房价远不及其京沪深，市场风险度不高，未来成交量高位运行概率较大；而深圳成交量将低位运行，市场呈现“有价无市”；上海在经历一季度和三季度的成交高峰后，四季度回落为大概率事件。 二线城市分化局面进一步加剧，热点城市面临调整压力。前三个季度，典型热点城市几乎都出台过收紧政策，从力度上看，武汉、合肥、杭州等力度较为羸弱，在四季度政策不加码之下，成交量将保持平稳，而南京在月末已经出台限购政策，成交量或进一步走低。另外，厦门、苏州市场受政策影响较大，成交量将持续低位运行。次热点城市例如济南、青岛等，市场热度不输合肥、南京，在政策风向偏紧之下，这些城市一旦出台调控新政，前期市场热度难以持续。另外，高库存城市仍会陆续有城市发布需求侧刺激新政，但受效应递减效应影响，难以真正推升市场热度。 三四线城市在本轮行情中后续动能不足，一方面是前期需求的过度透支，另一方面，在居住需求得到满足之下，投资性需求更倾向于房价涨幅较快的二线城市，因此，成交量不会出现太大波动，年底返乡置业或将成为三四线去库存的“窗口期”。值得注意的是，东莞、无锡两个城市四季度或将迎来一波成交高峰期，主要是这两个城市三季度末地王频出带动市场热度，以及从统计局公布的房价指数来看，其房价涨幅均较快，将吸引大量投资性群体进入。?　 第二部分：前三季度总结展望·中：房价、库存、地王篇 四、热点城市房价涨幅轮动，部分地区房价飙升致豪宅井喷 得益于全国政策面的持续宽松，三季度全国房价依旧持续上行，其中上海、南京、厦门、合肥等城市房价依旧维持高速增长，但增速已经渐渐被郑州、福州等城市渐渐赶上。而北京、深圳等城市受成交结构变化、政策收紧等因素影响，房价涨幅明显趋缓，而在一线辐射效应之下，南通、昆山、东莞等三线城市房价涨幅也出现了明显变动。 1、中住288房价指数持续正增长，全国房价再创新高 下半年以来，全国房价依旧维持环比正增长，但受到进一步上涨空间受限、部分城市出台调控政策等因素影响，环比涨幅出现小幅波动。以288价格指数为例，2016年8月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1226.4点，指数较上月上升 17.3点，环比上涨1.43%，涨幅较上月扩大0.08个百分点，同比涨幅为12.14%,其中苏州、南京、厦门、合肥房价同比涨幅均接近或超过四成。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/f1/a3/4f/95-da25-470e-9e86-f3a120156232.png \* MERGEFORMATINET  2、热点城市房价涨幅轮动，一线辐射效应进一步显现 一线城市房价走势加剧分化，上海房价依旧快速上涨，高单价产品成交占比持续快速上升，三季度8万元/平方米以上住宅成交套住占比达到6%，市场份额较二季度翻番；广州市房价也在快速上行，政策面的平稳是今年广州楼市升温的最大保障。而北京、深圳三季度商品住宅均价则出现了罕见的环比回落，北京主要有三方面因素的影响，一是调控持续收紧，投资性需求受到打击，二是土地供应规模下降，土拍传导效应下降，三是自住型商品房成交量急剧攀升，以致平均房价被结构性拉低。深圳房价在二季度上升到历史高位之后，开发商惜售、购房者观望的心理均明显增强，导致三季度高端项目成交趋冷，房价也随之出现回落。 二线城市方面房价涨幅轮动，苏州、厦门、合肥、南京四小龙三季度环比涨幅依旧高居前列，但受到地方性的限贷、限购升级影响，房价增速渐渐被福州、宁波、郑州等新兴热点城市赶上。对于大部分二线城市而言，由于短期内缺少实质性规划或政策利好，房价环比指标仍然呈现不温不火的局面，贵阳、昆明、西安等城市房价甚至较二季度出现了环比回落。 三四线城市方面，一线辐射效应进一步显现。临近上海的昆山、南通房价增速快速提升，三季度房价分别环比上涨11%和8%，而临近深圳的东莞房价增速则明显回落，三季度房价环比增速下滑至5%，对比43%的同比涨幅来看，远低于近一年的平均增幅。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/ad/80/52/db-3315-4611-8371-8cfaa13a9539.png \* MERGEFORMATINET  3、北上深仍为豪宅成交聚集地，南京、杭州、广州异军突起 2016年豪宅市场迎来井喷，且主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。二线城市中，南京、厦门、天津等市豪宅成交异军突起，其中南京千万豪宅成交同比激增313%，前8月成交量达到了520套，仅次于一线城市和杭州。豪宅为何会在今年“井喷”，究其原因还是依赖房价的快速上涨，诸如南京的雅居乐滨江国际、厦门的建发央玺项目均是因年内销售均价上涨而跨入了“千万豪宅”行列。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/6d/0d/30/9d-945f-4a1b-baf7-79291c643b0a.png \* MERGEFORMATINET  4、价格底部支撑依旧稳固，四季度房价仍将持续上行 在经历了近一年的房价高速上涨之后，多数热点城市房价已经创下历史新高，并引起了地方政策面的关注，再进一步上涨的空间确实有限。但基于以下三点判断，我们认为四季度的房价仍将继续缓步上行，不大可能出现转头向下。 其一，全国政策面依旧维持宽松，三季度发改委依旧屡次发声要求“稳增长”、“去库存”； 其二，地方性调控收紧均相对谨慎，热点城市房价不会出现明显波动，以相关度最高“限地价”为例，南京的新推地块仍不低于往期地王价格； 其三，部分二线城市开始成为新的房价增长点，在良好的经济基本面支持下，郑州、福州、宁波等城市房价涨幅开始渐渐加快。 五、重点城市库存持续走低，四季度整体库存继续下探 三季度以来，多数热点城市仍延续上半年火爆的市场行情，重点城市成交仍处高位。据数据统计，1-8月超九成城市供求比小于1，供不应求的态势进一步加剧。在上半年市场火爆，以及部分城市7、8月市场新增供应接连下降的情况下，市场库存整体继续走低。对于“金九银十”传统销售旺季，市场热度将快速提升，在成交量回升下，四季度库存仍有望进一步下降。 1、多数城市库存持续走低，市场集中分化依旧显著 从备案数据来看，随着成交环比上升，截至8月底一线城市存量继续下滑。细化来看，上海市场严重供不应求，8月受到“限贷传闻”的影响，刺激成交放量，商品住宅库存同比下降超过七成，消化周期不足两个月，市场已“一房难求”。北京、广州供求相对较为平衡，北京受8月供应大跌，而成交绝对值仍处高位，库存持续走低；广州8月供应再次放量，供应的增加对短期市场供求矛盾得到一定的缓解，而近一年广州土地拍卖热度不减，预计四季度广州市场仍会量价齐升。而深圳消化周期仍处于18.6个月的高位，虽在供给侧增加土地供应量，但供应激增并未改变深圳市场销售低迷的现状，短期内供求严重失衡仍不能得到缓解。 二、三线城市中九成城市库存同比下降，但城市集中分化依旧显著。南京、合肥等城市消化周期跌至不足3个月，库存规模也不及去年同期的一半，“房源荒”的现象持续上演。其次，杭州、南昌、济南、无锡等城市消化周期在6个月左右，其主要受益于前期库存积压和2016年以来市场需求的快速释放，其中无锡近期土拍火热，地王频出，高地价带来的恐慌心理也将进一步推动成交量增加。而长春、沈阳、苏州等城市消化周期均高于12个月，东北地区城市去库存压力仍不减。值得注意的是，苏州的近期市场波动不容忽视，房企惜售心理与消费者观望情绪间博弈仍在持续，消化周期指标进一步攀升，8月末商品住宅达到了12.2个月，比上半年高出5.2个月，远高于南京、合肥、杭州、宁波等长三角二线城市。 2、热点城市成交继续放量，四季度库存进一步下探 对于传统旺季的四季度，重点城市库存仍有继续下探的可能性。原因有二，其一，市场去库存基调不变，热点一二线城市市场需求基础深厚，四季度供应和成交均会有所增加，而三四线城市当前商品住宅仍需要较长时间消化，还是以去库存为主；其二，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，同时热点城市的”地王潮“现象造成消费者对未来预期的恐慌心理，重点城市成交或进一步放量。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/97/1e/76/25-b583-420a-94f6-18dab403604f.png \* MERGEFORMATINET  六、前三季创246宗地王、地价涨85%，四季度仍将高热 2016年3季度，土地成交面积环比基本持平，三四线城市仍在从紧执行“有供有限”政策，成交面积持续走低，但土地成交总价不跌反升，各线城市地价提升显著，企业拿地必将付出更高的成本支出。热点城市渐次扩容，新增武汉、郑州、无锡等多市，地王数量持续增多。热点城市土拍竞争愈加激烈，东莞、无锡、武汉、厦门、郑州、珠海等热点城市接连刷新全市单价地王纪录，上海、深圳更是相继诞生了新的全国单价、总价地王，将土地市场推升至又一个高点。 1、土地市场尽显量跌价升格局，溢价率持续高位运行 土地供应仍处低位，“有供有限”政策持续发力。2016年前3季度经营性土地供应面积为31265万平方米，同比下降37%。相较去年同期，各能级城市土地供应面积均有不同程度的缩减，三四线城市同比骤降63%，说明三四线城市已深刻认识到去库存的症结所在，并在土地供应端着力，大幅调降供地指标；一线城市受制于城市规模逼近市场上限，土地供应量持续走低将是大势所趋。 土地成交量明显回落，三、四线城市持续走低。前3季度土地成交面积达28684万平方米，同比下降23%。企业城市布局策略有所调整，重点聚焦热点一二线城市，三四线城市投资比重明显缩减。分季度来看，一二线城市土地成交面积缓步回升，三四线城市土地成交面积则是持续走低，已由一季度3996万平方米跌至三季度1334万平方米，跌幅多达67%。 土地价格直线提升，三、四线城市增长尤为显著。前3季度土地楼板价升至4916元/平方米，同比大涨85%。值得关注的是，3季度三、四线城市地价环比大涨89%，涨幅显著高于一二线城市，主要原因在于无锡、佛山、东莞等多个三四线城市土地市场转暖，地王数量明显增多，丝毫不逊于热点一、二线城市，3季度新晋出让地块也主要集中在这类热点城市。 溢价率升至57%，热点城市渐次扩容。前3季度土地溢价率为57%，同比增加41个百分点。分城市能级来看，二线城市土地溢价率最高达61%。热点城市渐次扩容，新增武汉、郑州、无锡等多市，3季度武汉密集成交11宗单价、总价地王，全市单价地王纪录频遭刷新。鉴于“一带一路”发展战略持续推进，武汉作为“一带一路”沿线重要的节点城市，必将迎来新一轮基建投资高峰期。随着道路、地铁、城市绿化等大型市政民生工程陆续上马，发展前景值得期待，武汉房地产市场仍可高看一线。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/03/89/a2/c4-0505-435b-bdf6-083e0b55e585.png \* MERGEFORMATINET  2、二线城市仍是成交主力，合肥土拍竞争最为激烈 二线城市土地成交最为活跃，郑州、武汉和成都分列前三名。土地成交建面TOP10城市全部来自于二线城市，中西部省会城市土地成交明显放量，郑州、武汉和成都成交建面高居全国前三位。三、四线城市土地成交规模均有所回落，仅佛山、儋州、盐城和常州跻身土地成交建面TOP20。 城市之间分化现象愈加明显，合肥溢价率最高达238%。受城市经济基本面、居民收入水平、楼市供求现状等多方面因素影响，各线城市土地市场明显分化。土拍竞争最为激烈的城市当属合肥，不仅屡有地块拍出200%乃至300%以上的高溢价率，而且肥东、新站、瑶海、庐阳等多个区域频出地王，溢价率飙升至238%；反观西安受困于楼市高库存风险，企业拿地态度普遍谨慎，底价成交已成常态。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/87/9d/60/86-fcdc-4363-8e78-182e6e5b63e6.png \* MERGEFORMATINET  3、地王数量持续增多，前三季度诞生246宗“地王” 地王数量迭创新高，全国单价、总价地王纪录相继刷新。今年可谓是又一个地王年，截止9月23日，全国共计成交246宗单价、总价地王，预计今年地王数量将刷新历史新高。自3月份以来，土地市场明显回暖，地王数量直线提升，9月更是密集成交51宗单价、总价地王，再创年内新高。值得一提的是，8月上海、深圳相继诞生新的全国单价、总价地王，这在历史上尚属首次。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/79/f0/30/0a-f239-4fce-9a4f-22000c262661.png \* MERGEFORMATINET  地王集中分布在32个城市，平均溢价率达110%。地王主要集中在热点一、二线城市，合肥、南京、上海和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。地王平均溢价率超100%的城市不在少数，东莞更是突破400%。热门地块竞争渐趋激烈，譬如北大资源总价34.3亿元夺下东莞黄江镇2016WG024地块，溢价率高达662%，楼板价25264元/平方米，问鼎东莞单价、总价双料地王，土拍竞争激烈程度可见一斑。 INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/aa/7e/5b/96-fc0d-4b49-9b40-1fc3d74d276d.png \* MERGEFORMATINET  4、四季度土地市场将持续高热，地王数量犹在高位 综上所述，热点一、二线城市土地市场高温难降，面粉过于面包的案例明显增多，主要原因有以下三点：其一，企业投资方向逐渐趋同，重点聚焦热点一、二线城市，“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；其二，随着中央“供给侧”改革持续推进，央企、国企为了保留房地产业务牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，其在热点一、二线城市不惜高价拿地，支持企业做大做强；其三，M1、M2之间的剪刀差不断扩大，银行间市场资金层面延续宽松走向，企业融资成本缓步下行，标杆房企及有着国资背景的企业融资年利率基本维持在3%-4%的区间范围内，企业也敢于高价拿地。 尽管热点一、二线城市接连落地限购、限贷、限价调控政策，但是政策收效甚微，难以逆转企业高价拿地的市场预期，热点城市土地市场热度未见明显转向，土拍竞争愈加激烈。以9月底南京网络土拍为例，20宗限价地块触及限价上限进入摇号，并且再出12宗地王，抢地大战可谓是愈演愈烈。鉴于前3季度热点一、二线城市供地指标完成情况不甚理想，以南京为例，2016年计划公开出让经营性土地700万平方米，前3季度成交用地面积仅327万平方米，完成率尚不足50%。预计4季度热点一、二线城市土地供应将明显增多，届时高价成交仍是大概率事件，地王数量亦将维持在较高水平。 第三部分：前三季度总结展望·下：企业营销、业绩、拿地篇 七、热点城市改善项目持续火爆，恒大、碧桂园全国让利促销 2016年以来房地产市场热度持续，带来项目成交与企业营销新特点。热销项目表现而言，除了一线、热点二线城市改善类产品延续火爆行情外，我们注意到在一些刚需大盘趁势发力，带来可观成效，典型如郑州金科城，除此，占据城市核心区位的项目，借助市场行情实现开盘即热销，十分抢眼。营销层面来看，房企业绩普遍向好，让利方面意愿不高，7折左右项目较为少见，不过，促销手段则呈现新趋势，网红直播卖房受到房企追捧，成为一大营销卖点。 1、三季度市场热度持续，热点城市中高端改善类项目需求不减 2016年三季度总体市场表现依然可观，热点城市中高端项目出现较多开盘售罄的现象，开盘当日达到10亿以上销售的项目也不乏少数。我们对项目热销原因总结来看，有三类项目颇具典型性： 一是一线及热点二线城市中高端改善型项目受追捧。房地产市场火热，热点城市中高端改善型产品市场需求不减。典型如苏州，今年以来苏州市场成交走高，改善型需求持续释放，随着限贷收紧政策8月出台，末班车效应加剧中高端需求的集中入市，甚至产生供不应求的现象。以7月1日开盘的九龙仓碧堤半岛为例，主打140平米四居，推出近三百套房源，劲销7亿，刷新了苏州热销记录。此后，7月26日阳光城愉景湾集中认购，作为阳光城在苏州打造的第一个TOP级高端产品，项目1小时揽金5亿，首度亮相就掀起一股改善热潮。 二是地方刚需大盘随市热销。在杭州、南京、厦门等热点二线城市成交放量与政策收紧时，其它二线城市如郑州、昆明，则出现刚性需求批量入市。作为内陆省会城市，郑州、昆明集一省之力建设，汇集全省的流动人口，刚需型客户体量比较大，再加上近期地王频现，推动购房人群的恐慌心理，一些性价比较高的刚需大盘趁机收金。金科城为金科地产在郑州开发的百万方大盘，产品主打 78-145平米的两至四居，高度匹配刚需客群，在价格上亦采取低价策略，均价仅9850元/平米，8月28日项目首推2000套房，4个小时全部售罄。 三是核心地段与市场行情效应叠加，项目即开即售罄。一些热点城市楼盘除市场行情向好外，也因地理位置优越，出现持续热销，多次售罄的现象。以杭州的滨江铂金海岸为例，因位于钱江新城核心地段，坐拥钱塘江一线江景，又受到G20峰会的利好，在8月6日首次开盘就劲销5.7亿，首推房源售罄，8月16日二次开盘加推房源再次售罄。此外，8月14日，位于南京的龙湖春江郦城二次开盘，2小时内售罄，该项目位于江宁市民公园旁，为南主城核心位置，从交通上看，临近规划的地铁5号线、12号线，地段优势明显。 　　INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/6d/b3/1b/ca-2f48-49da-9374-e77841a4e91e.png \* MERGEFORMATINET  2、房企总体折扣力度有所减弱，网红、新颖话题为项目营销媒介 从折扣表现来看，今年三季度全国房地产市场持续升温，房企让利意愿下降，折扣总体表现要少于上年。这主要是三季度延续了二季度的市场热度，房企销售业绩可观。据CRIC统计，截止2016年8月底，已公布销售目标的房企平均销售目标完成率为77%，甚至有多家房企上调目标。 全国范围内房企折扣活动不多，且多由大型房企发起。从折扣活动数量及项目折扣力度来看，表现抢眼的企业一家是恒大，为加速其三四线城市的库存去化，优化项目布局，恒大自今年3月推出全国349楼盘8.7折优惠以来，低折扣活动持续，并且折扣力度较大，如部分城市让利甚至低至7.5折。此后，恒大又于9月份推出全国180城400项目8.2折优惠活动，折扣规模及力度双高。另一家是碧桂园，今年以来，企业几乎每月都推出较低的折扣，在9月初更是在全国范围内推出了“光盘行动”，主要针对三四线城市的项目，优惠力度最大可达7.5折，碧桂园欲再次提速三四线城市项目的周转速度。 总体来看，7折项目是少数，多数项目的让利幅度在8折以上。此外，就单月来看，8、9月让利不及7月，折扣力度呈现减弱的趋势。展望第四季度，随着年关将至，房企将为其全年的业绩目标发起冲击，预计四季度的折扣活动数量将会有所反弹，但由于大部分房企全年目标完成率可期，全国性大幅度降价活动或不多见，但部分库存积压的项目，尤其是在部分库存压力较大的城市，四季度仍会有加大幅度降价销售的可能。 　　INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/9a/2a/3e/84-65d8-4fec-834c-ab97d3b9c9e1.png \* MERGEFORMATINET  从营销活动来看，房企营销手法也基本沿承上个季度，基于集团层面的大范围营销活动较少，除碧桂园、恒大有全国性地折扣活动以外，其他企业主要是针对单个项目，在看房和项目宣传两个方面展开营销活动。 一方面，房企跟风利用网红、VR提升看房体验。五一期间万达在全国多项目网红卖方的营销活动，引起了业内广泛关注。三季度以来，恒大、中骏等企业也纷纷推出网红直播看房，并且均取得不错的宣传效果，其中兰州恒大翡翠华庭开启兰州首场“网红直播看房团”直播，短短1个小时，吸引十余万网友在线观看。此外，世茂在绍兴世茂天樾项目推出VR样板间，同样是提升看房体验的新兴模式。 另一方面，制造话题为项目宣传造势也是主流模式。今年以制造新颖话题为引子的营销事件层出不穷，主要是该种方式可借助新媒体实现较广的传播效率，相对传统的报纸广告，还具备互动吸粉、提升营销的精准程度。三季度表现亮眼的话题营销事件以深圳龙光城为典型，项目以“土豪试图挽回女友”LED传播引发全城关注，以线下派桃、线上红包、LED快闪等线上线下模式造势，7月17日开盘推出的644套房源于2小时内全部售罄，销售金额达10.8亿。 另外，跨界合作营销依然为部分房企所用。房企利用合作，开拓新的销售渠道，提升项目的宣传广度，从而到达促进销售的目的，如越秀广州招募赞助中国好声音，为项目后期销售扩大宣传。预计四季度，在营销活动上，房企依然会抓住“网红”、“新媒体”等媒介，以较低的成本投入，提升项目的宣传效率，高成本、大手笔投入的营销活动方式或不多见。 　　　　INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/15/8d/b6/b0-c52b-417b-b4c3-430be7438943.png \* MERGEFORMATINET  八、房企业绩完成度普遍较高，万科、恒大、碧桂园破两千亿 2016年前三季度，房企销售普遍实现快速增长，截止8月底，万科、恒大销售业绩已突破两千亿元，分别达到2375亿元和2331亿元，9月19日，碧桂园也公告宣布实现累计销售金额2000亿元，同比增长164%。得益于土拍市场火热、地王频出和随之带来的积极的市场预期，前八个月，房企目标完成率普遍较高，30家典型房企中，有23家房企的目标完成率在2/3以上。 1、5家房企前八月业绩同比翻番，目标完成率普遍较高 2016年1-8月，30家典型房企的销售金额总计为19226.56亿元，同比增长57.53%；同比下滑的仅有万达，其它房企均有一定程度的上涨。1-8月业绩同比翻番的企业有5家，其中首开、旭辉、碧桂园三家房企同比分别为163%、154%、151%。 从目标完成率来看，截至8月已有23家房企达到了2/3以上，另有3家房企目标完成率在60%-66.7%之间。禹洲、融创、首开的目标完成率均超过了90%，对比去年同期64.54%的平均目标完成率来看，得益于今年市场回暖房企销售大涨，房企的完成率普遍较高。另外截止目前，30家典型房企中已有8家企业提高了年度销售目标，恒大的年度销售目标从2000亿元提升至3000亿元，碧桂园的年度销售目标从1794亿元提升至2200亿元，即使在销售目标提升之后恒大和碧桂园的目标完成率也分别达到了78%和82%。 　　INCLUDEPICTURE \d /cricbiz/ce/eb/f9/90-07c7-44c2-8cca-c12f37f09188.png \* MERGEFORMATINET  2、万科、恒大突破两千亿，碧桂园增长显著 万科、恒大销售规模遥遥领先其他房企，累计销售额已破两千亿。万科、恒大仅用8个月的时间，销售业绩已分别达到2375亿元和2331亿元，目标完成率达79%和78%，年内很有可能提前达成3000亿元的销售目标。碧桂园1-8月业绩增长显著，销售金额达到1794亿元(截止到9月19日碧桂园也已突破两千亿大关)，目标完成率均82%。 华润、融创有望于2016年跻身“千亿房企”。华润1-8月累计销售960亿元，同比增长26%，目标完成率达74%，按照现在的发展态势，全年超额完成960亿的销售目标冲刺千亿也是大有可能。融创虽然2016年目标仅为800亿，但1-8月累计销售金额已达741亿元，同比增长85%，目标完成率达93%，增长势头强劲，加上2016年全年融创可售货值约1680亿，很有希望能在9月提前完成800亿元的销售目标，晋级千亿房企，预计今年销售额能够达到1100亿元。 首开、新城、旭辉、禹洲继续保持高增长，业绩同比超 100%，完成目标情况理想，部分企业后期有继续上调目标的可能。旭辉得益于在长三角地区一二线城市良好的市场布局以及“合伙人制度”带来的额外销售业绩，旭辉1-8月的销售业绩为363亿，