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北京市通州区新华大街 商业金融项目 可行性研究报告 二○○九年九月 目 录 第一节 项目概况 3 一、项目区域位置 3 二、地块现状及周边情况 5 三、项目地处区域—通州新城概况 7 四、经济技术指标 7 五、可行性分析初步结论 8 第二节 北京市通州区概况 9 一、通州区基础概况 9 二、北京市宏观经济概况 13 三、通州新城发展规划 18 第三节 通州区房地产发展概况 24 一、2009年通州区土地成交情况 24 二、北京通州区商品住宅市场分析 26 三、通州区商品住宅区域分析 28 第四节 项目分析与构想 31 一、项目SWOT分析 31 二、项目定位设想 32 第五节 项目经济测算 34 附件一:通州区重点项目调研 38 第一节 项目概况 一、项目区域位置 项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角,其中新华大街是“神州第一街”—长安街的东延长线,现已成为通州区商业金融的核心地带。 北京市行政区划图 项目地块与城市各重要节点距离如下: 地点 距离 车程(时速50公里) 东三环(国贸) 16.7公里 约15分钟 东四环(朝阳公园) 14.3公里 约20分钟 东五环 9.5公里 约10分钟 东六环 4.3公里 约10分钟 京沈高速 6.5公里 约15分钟 京哈高速 1.6公里 约5分钟 项目区域交通示意图 项目四至为:东至通州体育场;西至新华北路;南至新华大街;北至天桥湾居住小区用地。 项目地块位置示意图 二、地块现状及周边情况 1、四至范围:东至通州体育场;西至新华北路;南至新华大街;北至天桥湾居住小区用地。 2、地面现状:目前,该项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地,约2384.666平方米;西南角为遮挡围墙,其余为围墙;南侧建设用地范围内有3个变电箱及部分现状绿化;东北角有一处临建,占地约100余平方米,宗地范围内西侧国土分局办公楼暂未拆除,树木若干。 地块北侧现状照片(远处为天桥湾居住小区) 地块东南角现状照片(远处为新华大街) 3、地下情况与地质情况:尚未进行地质勘测,待勘测后补充地下情况。 4、土地的完整性:项目地块完整,无市政道路穿越。 三、项目地处区域—通州新城概况 早在2004年,通州新城的建设工作就已经提上政府工作报告的日程,正式进入启动阶段,力争用10年左右的时间将通州建设成为现代化的国际新城,重要区域就是运河两岸。2009年国庆之后,北京市明确提出了“集中力量、聚焦通州”的发展方向,通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。 2004年到2008年的5年间,运河两岸建设第一阶段的目标已基本实现,共整治河道11.2公里,完成两岸景观绿化美化面积近万亩,新建改建桥梁6座,大大提升了运河两岸的综合环境水平。现在的运河已经由城市排污河道彻底变为市民观光旅游的首选区域。 从2009年起,运河两岸的建设进入了关键的第二阶段:即以运河源头为核心,深入推进运河水乡区、商务酒店区、运河源水岛等功能性项目区域的拆迁、市政交通、地下空间的实施工作。力争在2015年前,使通州形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。 四、经济技术指标 项目内容 备注 总占地面积 3.97万平米   建设用地面积 3.97万平米 其中,项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地,约2384.666平方米 绿化用地面积 0   道路用地面积 0   容积率 4.5 绿化率 30% 地上住宅建筑面积(可售) 53,529平米   地上办公建筑面积(还建) 24,000平米   地上商业建筑面积(可售) 44,552平米   地上商业建筑面积(还建) 13,000平米   地上酒店式公寓建筑面积(可售) 15,557平米   地上酒店建筑面积(自持) 27,793平米 地上面积合计 178,431平米   地下经营性配套建筑面积(可售) 25,448平米 需补交政府土地收益 地下车库建筑面积(可售) 49,470平米 需补交政府土地收益 地下配套用房面积(不可售) 26,682平米   地下面积合计 101,600平米   总建筑面积合计 280,031平米   五、可行性分析初步结论 经测算,本项目开发完毕后,可售部分税前经营利润92718万元,税后经营利润75757万元,根据集团相关文件要求,经济上可行。 具体测算见报告第五节。 第二节 北京市通州区概况 一、通州区基础概况 1、历史沿革 通州历史悠久,早在新石器时期,境域内就有人类活动。自西汉初建置以来,通州距今已有2000多年的历史。在金、元、明、清四朝定都北京,京杭大运河为漕运命脉的800年间,通州是京城门户、仓储重地,政治、军事、经济地位十分突出。通州自西汉设县建治,名称屡经更迭,西汉称路县。东汉、三国、两晋、南北朝、唐、五代称潞县,辽时分为潞县和漷县。金天德三年(公元1151年),海陵王取京杭大运河“漕运通济”之意在此设州,正式称通州。此后虽通州所辖地域多有变化,但一直称通州。民国称通州为通县,属河北省。1948年12月通县解放。1949年-1950年称通县,1954年分设通县和通州市,1958年3月通县、通州市由河北省划归北京市后,合并称为北京市通州区。1960年复称通县。1997年4月撤销通县设立通州区。 2、自然地理 通州区位于北京市东南部,京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39°36′~40°02′,东经116°32′~116°56′,东西宽36.5km,南北长48km,面积907k㎡。面临朝阳区、大兴县,北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北省三河市、人大回族自治县、香河县相连,南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。紧邻北京市中央商务区(CBD)西距国贸中心13km,北距首都机场16km,东距塘沽港100km,素有“一京二卫三通州”之称。 据已有资料,通州区基岩包括震旦亚界、下故生界及新生界地层,缺失上古生界和中生界地层。表明通州区在上古生代和整个中古生代,处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。在燕山运动以后的新生代第三纪晚期,底壳逐步下降,才再次接受沉积物,形成第四系盖尼,覆盖厚度一般在150m~500m之间,但马驹桥及台湖镇东石村一带只有80m,差异较大,基地不平。辖域内大部分地区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带,地质条件比较稳定,中生代以来基岩升降幅度不明显,境内基岩埋深500m以内,变化较周边地区小,且无明显岩浆侵入及火山活动迹象,明确显示通州地区的地下基岩岩层完整性好,地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂,并有多条隐状性断裂存在,单在第四纪末显示有活动迹象。 通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海100KM,西北距燕山山脉70km。全境属华北平原的一部分,整个平原主要有永定河、潮白河冲击而成,地势由西北向东南倾斜。全区平均海拔20m,坡降0.3%~0.6%。 全区地势平坦而略有起伏,境内地貌可分为阶地地貌、泛滥平原地貌、河漫滩地貌、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部,由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北部地区,地面高程均在20m以上,地形较为复杂,今仍有明显陡坎、冲沟,呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征;东部北运河与潮白河之间地区,由于近代河流泛滥堆积作用,其地势表现为近河高、远河床低的态势,形成顺河床延伸的条形洼地;西部与南部为永定河作用地域,地势除总的形态外,在马驹桥、台湖至北运河区间,呈现东高西低或西南高东北低之势;由于古河改道和流水冲刷等原因,北部徐辛庄、永顺地区有坡岗地;风蚀和风力搬运作用造成北运河、潮白河沿岸有沙丘存在;南部低洼易涝地区还有盐碱土分布。 通州地处京杭大运河北起点,境内河渠纵横,多河富水。共有大小河流13条,分别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。 通州区地下水贮存条件好,地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。潜水水位一般年初开始缓慢下降;3月中旬,大地解冻,潜水埋深较浅的地区,水位略有回升;4、5月份,抽取地下水面积灌溉,水位迅速下降;5、6月,出现潜水最低水位值;7月至9月,雨水渗入补给,农业停采地下水,水位回升,夏末秋初出现最高水位值:10月后缓慢下降。除100m一下保持自然动态特征外,100m以上浅层承压水严重超采区,在5、6月份,形成常年或季节性水位降落漏斗状,水位逐年下降。 3、辖区与人口 现辖4个街道(北苑街道、中仓街道、新华街道、玉桥街道)、2个地区(永顺地区、梨园地区)、10个镇(永顺镇、宋庄镇、潞城镇、梨园镇、张家湾镇、台湖镇、马驹桥镇、西集镇、漷县镇、永乐店镇)、1个民族乡(于家务回族乡)。共有44个社区、480个村委会。东西宽36.5公里,南北长48公里,面积907平方公里根据2000年第五次人口普查数据,全区总人口67人 GDP:2009年全市实现地区生产总值约为11346亿元,比2008年预计增长9.6%。??? 投资:2009年1-11月,全市完成社会固定资产投资(含土地一级开发投资)4362.7亿元,同比增长43%,增幅比1-10月回落5.2个百分点。其中完成房地产开发投资2230.9亿元,增长47.7%,增幅回落3.1个百分点;完成基础设施投资1236.6亿元,增长33.3%,增幅回落6.1个百分点。 进出口:2009年1-11月,全市进出口总值1906.3亿美元,同比去年减少了643.4亿元。其中,出口433.5亿美元,同比去年减少了94.4亿元;进口1472.8亿美元,同比去年减少549亿元。 消费:2009年1-11月,全市实现社会消费品零售额4793.7亿元,同比增长15.2%,扣除价格因素后,实际增长17.8%,实际增幅比1-10月提高0.3个百分点。分商品类别看,吃、穿、用类分别实现零售额1148.8亿元、445.8亿元和2878.8亿元,同比分别增长10.3%、14.8%和20%。 CPI和PPI: 2009年1-11月,居民消费价格比上年同期下降1.6%,降幅比1-10月缩小0.1个百分点。1-11月,工业品出厂价格比上年同期下降6.1%,降幅比1-10月缩小0.2个百分点;原材料、燃料及动力购进价格比上年同期下降13.1%,降幅比1-10月缩小0.9个百分点。 居民生活水平: 2009年底北京市常住人口超过1700万人,比上年末增加40-50万人。其中,外来人口约占常住人口的比重为30%。 2009年1-11月,城镇居民人均可支配收入24566元,同比增长8.3%,增幅高于1-10月0.2个百分点。人均工资性收入、转移性收入同比分别增长9.2%和12.5%,是拉动居民收入增长的主要因素。 2009年1-11月,农村居民人均现金收入12879元,同比增长12.5%,增幅与1-10月持平。其中,人均工资性收入增长15.4%,转移性收入增长36.3%,两者合计拉动现金收入增长11.5个百分点。 2、人口发展 根据《北京市2009年度统计年鉴》,截止到2008年底,北京市常住人口为1695万人,户籍人口1229.9万人。近5年北京市常住人口的增长比率平均为3.23%,略高于上海的平均增长率。 3、地区国民生产总值,包含人均GDP对比 地区国民生产总值代表一定时期内,地区所生产出的全部最终产品和劳务的价值,反映一个地区的经济表现。从上面的图表可以看出,北京市近几年的地区国民生产总值保持着10%以上的高速增长,但总值与上海相比还有一定的差距。 人均国民生产总值是衡量人民生活水平的指标。从图表中可以看出,北京、上海、杭州三个城市的人均GDP水平比较接近,均属房地产发展的一线城市。 4、产业结构比较 2008年北京市第三产业比重达73.2%,与改革开放初期的23.7%相比发生了显著变化,目前北京第三产业的比重在全国稳居第一,实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。 ????改革开放之后,随着城市规划修编和首都功能定位的逐步明确,北京开始加快产业结构的升级和调整。1994年服务业比重超过第二产业,形成“三、二、一”的产业格局,1995年服务业比重超过50%,标志着北京市从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。此后,北京市第三产业比重节节攀升。1998年超过60%,2006年超过70%,2008年达到73.2%。 ????北京已经初步形成具有首都特色的服务业主导型产业结构不仅提高了城市承载力,提升了服务功能,也熨平了经济波动,特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。 近几年北京投资保持了快速的增势,年均投入增长17%以上。根据北京市“十一五”时期的预测,“十一五”期间北京的固定资产投入预计在11800亿元以上,北京的城市化时期。在奥运会后,比如新城市的建设、北京轨道交通建设、城市基础设施建设以及产业领域的高新产业功能区,现代制造业、现代服务业都会有重大项目实施等等,北京市仍然会保持相当的规模和比较快的水平。 人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。该指标被认为是消费开支的最重要的决定性因素,常被用来衡量一个地区生活水平的变化情况。从上图看以看出,北京市的人均可支配收入略低于上海,与杭州基本持平,说明北京居民与杭州居民的消费能力和水平相当。 三、通州新城发展规划 1、功能定位 通州是北京东部门户,环渤海多条发展走廊的节点,京杭大运河的源头,百里长安街的东端,地理位置优越,生态环境良好,土地资源丰富,交通方便快捷,文化底蕴深厚,区域战略地位突出,区位优势明显。国家战略的实施,将使环渤海区域形成跨越式发展,为通州的发展奠定良好的市场基础。北京空间结构调整,北京城市总体规划赋予通州新城承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命,为通州的发展注入新的动力。 通州新城功能定位:通州新城是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。 2、发展目标 通州新城产业发展以聚集科研院所为手段,高端现代服务业为目标,积极发展和提升区域商贸、康体、休闲、娱乐等消费性服务业;大力拓展和延伸金融、商务、技术服务等生产性服务业;着力培育和壮大专业会展、出版交易、影视制作、文化创意等新兴服务业。构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心;打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地;建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。 因此,通州新城的发展目标是:区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。? 3、规划范围 本次规划的研究范围为京津第二通道以北地区,总面积为677平方公里。新城建设用地的范围为《北京城市总体规划2004年-2020年》确定的用地范围,总面积155平方公里。 4、发展规模 人口规模?????2020年,通州规划人口为119.1万人。其中通州新城规划人口规模为90万人,同时预留达到百万人口规模的发展空间。????? 用地规模?????2020年,新城建设用地规模控制在85平方公里,人均建设用地控制在95平方米以下;中心城区外的城镇建设用地17.2平方公里,人均建设用地控制在120平方米以下;村建设用地22.2平方公里,人均建设用地控制在150平方米以下。 5、功能布局 在通州新城范围内,构建“一河两翼,南拓东进,组团发展”的空间结构。? 一河两翼:通州新城以运河为魂,水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵运河西岸改造提升旧城,运河东岸聚集城市新增功能,新城旧城比翼互动、协同发展。??? 南拓东进:南部以外环线、京塘公路为界,东部以六环路为界,向外拓展。与亦庄新城、国际空港联动,形成新的发展空间。???? 组团发展:以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线,在空间上形成六大功能组团:西北部形成与CBD功能互补的商务园、教育产业园及新型住宅区;东北部形成首都科技创新转化的聚集地;?西部旧城形成商务、商贸、文化制造的中心区;?东部形成承接北京中心城新增功能的板块;西南部形成主题公园、专业会展等服务区域乃至东北亚地区的功能区;东南部形成生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园。 6、区域空间结构 一城两轴三点四镇???? 一城:承接中心城功能疏解与新增职能的通州新城。????? 两轴:沿长安街延长线连接北京主城和通州新城的城市空间拓展轴,以运河为纽带向东南方向延伸的城市经济发展轴。????? 三点:宋庄、潞城、张家湾三个地区是通州新城发展的重要组成部分,通州新城新增功能的重要区域和城乡一体化的重要节点。要建设成为三大城市功能聚集区。????? 四镇:台湖、漷县、西集、永乐店四镇与通州新城相互呼应,是通州新城发展的重要经济支撑,是承接农村人口向城镇转移、解决劳动力就业及资源节约的重要区域。要集聚形成四大产业发展组团。 7、新城对外道路系统 强化通州新城与中心城的交通联系,构建与中心城紧密衔接的交通走廊,其中包括: 1条高速公路:京沈高速公路; 2条快速路:京通快速路、通朝大街; 3条主干路:朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街。 合理安排通州新城道路与区域公路网的衔接关系,设置顺畅、相对独立的过境交通走廊: 东西方向:京哈高速公路、京沈高速公路; 南北方向:六环路、东部发展带联络线。 加强与东部发展带干道网络的联系,增强辐射能力: 与顺义新城联系的交通走廊: 1条高速公路:六环路; 2条一级公路:通顺路、东部发展带联络线; 1条二级公路:张采路延长线。 与亦庄新城联系的交通走廊: 1条高速公路:六环路; 2条一级公路:通马路、东部发展带联络线。 与河北(廊坊市北三县)联系的通道: 2条高速公路:京哈高速路、京沈高速公路; 3条一级公路:京榆旧线、运河大街、通香路。? 8、轨道交通 通州新城轨道交通由两条联系中心城的地铁线路M1线和M6线(含M6支线),一条联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线共同组成。 根据轨道交通线网规划和运营组织需要,在通州新城内安排3处轨道交通车辆段,一处位于土桥,用地规模为20公顷;第二处位于新城东部组团的城市备用地内,用地规模为15公顷;第三处位于宋庄,用地规模为8公顷。 每个轨道交通车站都需安排接驳的公交线,公交线的站台应安排在轨道交通的进出口处,实现公交—轨道交通的“无缝”衔接。 每个地铁站点周边都要安排一定规模的自行车停车场和出租车候车区。在位于城市边缘的轨道交通车站周边应安排机动车驻车换乘(P+R)设施。 9、通州新城产业功能区规划 在通州新城155平方公里范围内以运河为中心,启动五大功能区建设,突出运河开发,建成具有滨水宜居特色的标志性城市核心区,优化提升旧城区,引导城市功能,着力推进一批重大基础设施和符合功能定位的项目建设,全面带动重点区域加快发展。 商务总部功能区:在新城西北部地区,依托便利的交通条件和良好的生态环境,引进一批企业总部,发展与CBD功能互补的商务总部区。在温榆河沿岸开发建设低密度、园林式、高科技、总部型商务园。 医疗康体功能区:在六环路以东地区,建成综合医疗康体功能区。规划建设高水平的医疗城,建设疾病预防控制中心,引进大型医疗康体、三级甲等医院等项目。 运河核心功能区:位于北运河两岸,北起京哈高速路,南至六环辅路,全线总长4.6公里,占地面积约78.3万平米。景观工程共计划分为8个景观区,依次为春江晚泊、槐香满径、潞河帆影,庆典广场、层梅分峙、枫林秋露、风行芦荡、平林烟树。运河沿岸已建成的重要景观节点由北至南依次为运河仿古船、一号码头、运河文化广场、运河城市亲水平台、奥体公园、二号码头、生态公园。 主题休闲功能区:位于新城西南部地区。将规划建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的主题休闲区。前一阶段,国家级文化娱乐主题公园项目在此选址,该项目位于通州规划新城的主题休闲功能区核心地带,是一个集娱乐、休闲、旅游于一体的大型文化主题公园。主题公园的建设要突出中国元素、中国原创、中国风格、中国气派;要吸引高级文化创意人才参与主题公园设计和管理,深入挖掘优秀的中国文化资源,不断创新中国元素表现形式;借鉴国外优秀的文化创意,融合中西文化的优长,运用高新技术,努力培育叫得响的北京主题公园品牌。完善周边基础设施及配套服务设施,适时启动专业会展、专业服务、住宅博览等功能性项目建设。 行政服务功能区:在运河东大街两侧地区规划行政办公、综合服务功能区。建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施,合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施。 北苑商务区:位于北苑地区。将规划建设新城标志性建筑,打造集传统风貌与现代城市特色景观于一体的滨水传统旅游休闲、商贸金融和文化创意为主体的功能区。今年,将启动北苑商务区建设工程。 医疗康体功能区:位于六环路以东地区。将规划建设高水平的医疗城,建设一座高水准的三甲医院,建成综合医疗康体功能区。 创意产业功能区:位于新城西北部地区。将充分挖掘弘扬运河深厚的文化底蕴,利用现有的宋庄画家村、台湖国画院、韩美林艺术馆等资源,打造北京东部大型艺术与卡通产业集聚区,形成集动漫制作、画廊、美术馆、艺术中心等为一体的综合型创意产业功能区。 通州新城规划(2005年-2020年) 运河规划总平面图 第三节 通州区房地产发展概况 一、2009年通州区土地成交情况 2005年以来,北京市土地供应逐渐向新城倾斜,到2007年,新城土地供应量已达到全市土地供应总量的70%,到2009年新城的土地供应量已达到全市土地供应总量的80%以上,其中通州、顺义、亦庄三个重点新城的土地供应约占全市供应总量的40%以上,三个重点新城的可储备土地资源总量约占新城可储备土地资源总量的54%。 目前通州新城已完成了北运河河道治理、两岸景观改造、运河大桥改扩建工程,运河核心区规划建设正有序推进,通州商务园将建成金融产业后台服务区,随着朝阳区CBD的东扩,通州区的未来发展价值正被大众所接受。2009年,北京通州区住宅土地成交共计9宗,合计土地成交面积约113万平米,规划建筑面积约181万平米,成交总额约76亿元。分别占到北京整体市场的8.22%、7.68%、8.16%。 附表:北京通州区住宅可比地块成交情况统计表 No. 宗地名称 规划用途 宗地位置 建设用地(万㎡ ) 楼面价(元/平米) 成交金额(万元) 发布日期 1 通州区马驹桥亦庄新城V街区A-4-1、A-4-2、A-2用地 居住及公共服务设施、商业金融 亦庄新城V街区 2.17 8650 47000 2010-2-11 2 通州区半壁店(旧村改造)居住及居住区配套教育用地 居住及居住区配套教育 通州区梨园镇半壁店村 13.66 10635 282000 2010-1-12 3 北京市亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地 公共服务设施、商业金融 亦庄新城V街区 1.19 7462 22200 2010-1-12 4 通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目 住宅及居住公共服务设施 通州区台湖镇光机电一体化产业基地内 10.8 6746 153000 2009-8-28 5 北京市通州区九棵树大街居住项目挂牌出让公告 住宅可兼容商业服务业 北京市通州区九棵树大街 9.26 6265 174000 2009-5-22 6 北京市通州区永顺镇杨庄路(非常1+1)住宅项目挂牌出让公告 居住及公共服务设施用地 通州区永顺镇 1.12 5986 18800 2009-5-22 7 北京市通州区通胡大街70号居住、商业项目国有建设用地使用权出让 居住及公共服务设施用地、商业金融用地 北京市通州区通胡大街70号 6.34 4569 62400 2009-4-15 8 通州区永顺镇居住项目用地 居住用地,商业金融用地 通州区永顺镇乔庄村 11.64 5207 174000 2008-1-9 9 通州区西小马居住项目a-1 住宅、商业服务业 通州区梨园镇刘老公庄村 5.54 5740 70000 2007-12-6 10 北京市通州区玉桥西里住宅小区(二期)项目用地招标出让公告 居住用地 通州区永顺镇南关村、梨园镇三间房村 4.62 5051 70000 2007-9-21 二、北京通州区商品住宅市场分析 通州区自2008年来住宅销售价格迅速上扬,并达到19594元/平米的高点;成交量在2008年受供应量限制,可售项目急剧减少,2009年全国房地产形势回暖,通州区住宅项目再次大量放盘,并形成火爆销售的态势,2009年,通州住宅成交量接近过去两年的1.5倍。 2008-2010年通州商品房成交走势图 注:纵观自2008年1月至2010年8月共计32个月 商品房成交面积309.31万平方米,占北京总成交面积的7.57%。 总体成交均价:10972元/平方米。 2008年-2009年通州商品房成交同比走势图 附表:2008-2009年度北京通州区成交情况 时间 2008年 2009年 2010年 面积(万㎡) 均价(元) 面积(万㎡) 同比率(%) 均价(元) 同比率(%) 面积(万㎡) 同比率(%) 均价(元) 同比率(%) 1月 4.09 7464 1.49 -63.57% 7876 5.52% 9.49 536.91% 13437 70.61% 2月 1.51 8202 4.54 200.66% 7017 -14.45% 5.79 27.53% 15763 124.64% 3月 3.94 8256 7.65 94.16% 8656 4.84% 20.17 163.66% 14553 68.13% 4月 2.77 8092 14.74 432.13% 7580 -6.33% 20.33 37.92% 18307 141.52% 5月 5.38 8979 18.74 248.33% 8083 -9.98% 4.83 -74.23% 17459 116.00% 6月 6.87 9058 13.35 94.32% 8725 -3.68% 3.12 -76.63% 15734 80.33% 7月 4.43 8639 30.68 592.55% 8701 0.72% 2.98 -90.29% 19594 125.19% 8月 2.13 8881 18.97 790.61% 9548 7.51% 0.71 -96.26% 16961 窗体底端 77.64% 9月 2.85 8488 18.63 553.68% 10483 23.50%         10月 3.13 8301 21.49 586.58% 10988 32.37%         11月 3.57 8630 23.51 558.54% 10842 25.63%         12月 2.7 11905 窗体底端 24.73 815.93% 12238 窗体底端 2.80%         附表:通州区商品住宅年度成交情况统计 日期 面积(万㎡) 成交均价(元) 月成交面积(万㎡) 2008年 43.36 8732 3.61 2009年 198.52 9705 16.54 2010年 67.43 16143 窗体底端 5.62 注:从成交价格上讲,2009年成交均价与08年同比增加11.14%,截止2010年8月12日成交均价与09年相比增加66.34%;从成交数量上讲,09年成交面积与08年同比增加357.84%,2010年8月12日成交面积与09年相比减少66.03%。 附表:北京市与通州区商品住宅年度成交对比统计 日期 北京 通州 北京 通州 所占比(%) 成交面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元) 成交均价(元) 2008年 1054.73 43.36 14037 8732 4.11% 2009年 2222.34 198.52 14979 9705 8.93% 2010年 806.59 67.43 20459窗体底端 16143 窗体底端 8.36% 分析:总体显示,通州成交均价系上行走势,并且上涨幅度略高于北京整体市场。其中2008年度均价涨幅明显,显示出通州房产价值被严重低估,由于受到供应量的限制,其间金融危机并未对通州区域的成交价格产生影响,但成交量却出现了明显的萎缩,商品住宅成交出现了价涨量跌,有价无市的局面。2009年度随着危机的消退,通州房地产成交量随之放大,成交量迅速攀升,进入2010年受通州新城规划政策利好影响,1-4月成交量均有明显放量,但进入5月后受北京整体楼市调控影响,成交量迅速萎缩,但成交价格并未出现明显下跌。 三、通州区商品住宅区域分析 1、通州商品住宅板块划分: 通州区目前住宅成交区域主要分布在三个板块区域 运河生态板块:依托潮白减河和运河 的景观优势,主要满足的是主动郊区化以及通州本地升级置业客户的需求; 中心城区板块:依托成熟配套,主要满足通州地缘客户以及东部首次置业客户的居住需求,生活便利度高,满足自住需求,老城区内土地基本已经开发完毕,目前区域的开发方向继续向东; 轻轨沿线板块:主要是轨道交通带来的被动郊区化人口,主要是城市核心区首次置业年轻白领,刚性的自住需求,依赖公共交通,板块后续供应逐渐向东、向南延伸; 附表:通州区各版块房产属性示意 板块/属性 运河生态板块 中心城区板块 轻轨沿线板块 范围 运河文化广场东北片区 以新华大街为核心的商业中心区 分布于城铁沿线北苑站至土桥站以及向四周可辐射的区域 特色 生态景观 行政、商业中心 交通、生活配套 市场 日渐成熟 成熟 日渐成熟 市民认可度 高 高 高 产品 别墅/联排/叠拼 公寓/普通住宅 普通住宅 别墅、普通住宅 2、各版块客户群特征及需求 运河生态版块:市区范围内工作的首次或二次置业人士,关注居住环境和产品品质,支付能力强,愿意以较高成本购买,少部分作为第一居所,大部分作为第二居所或固定资产投资。(例、珠江国际、月亮河度假村) 中心城区版块:主要为本地改善型客户和工作于CBD的职业白领,对价格较为敏感,注重教育、医疗、商业等生活配套,产品主要集中于新华大街及运河西辐射区域,以舒适型两居及三居为主。 轻轨沿线版块:首次置业,对价格敏感;因结婚等具有急迫刚性需求,但支付能力较弱的外地年轻人为主,是“终于安家的北漂族”,收入中等但具有极强的增长潜力,消费户型主要以满足基本居住需求的一居、两居为主。 分析:本案地块隶属城市中心版块,主体客群为在CBD及北京东部工作人士以及周边项目中部分有改善型需求的人士,同时通州新城规划为整个区域描绘出很好的前景,因此看好区域升值潜力的投资客也成为本项目的潜在客群,但自国务院及北京市相继出台严格的房地产调控政策后,这部分客户的数量明显回落。通州近年也有很多中高档住宅项目入市,如:北京ONE、龙湖花盛香醍、蔚蓝香醍、K2海棠湾、清水湾等等,这些项目对区域内的改善型客户需求起到很大的分流作用,因此本项目适宜定位为舒适型中高档住宅,并坚持精品路线,成为区域改善型置业的首选。 第四节 项目分析与构想 一、项目SWOT分析 1、项目优势分析 1)地处通州区核心位置,拥有良好的商业、商务环境,周边生活配套完善; 2)区域生态环境良好,临近通州区体育场、西海子公园、通惠河等人文、景观资源; 3)凭借绿城多年精品研发经验的积累,产品形态、服务品质将优于周边竞争项目; 4)集居住、商业功能于一体的都市综合体项目,填补通州市场空白; 5)依据北京市城市发展规划,通州区房地产市场具备宽广的发展空间,因此,本项目具备较强的增值能力。 2、项目劣势分析 1)项目投资额较大、运营成本较高; 2)规划限制因素较多,产品定位、设计难度较大; 3)项目地处通州区核心地段,交通拥堵严重,同时距离地铁较远; 4)区域内商业、住宅多为中低档定位,缺乏高端项目的场域氛围; 5)市区高端客户对通州地段认同感较差,目标客户群受到一定限制。 3、机会分析 借势通州新城的发展机遇并利用通州没有中高档消费场所,通州本地居民的购买力无法得到释放的契机,为通州引入适合高端人群休闲消费的品牌及场所,抢占市场先机。 4、威胁分析 综合体项目开发周期长,资金占用大,市场风险较高,招商的成功与否将直接影响项目的综合利润率。 二、项目定位设想 1、档次定位 较高的土地成本决定了本项目无法走中档或低档路线,必须依靠高档产品的溢价才能保证项目收益。此外70%的公建立项使得本项目必须挑战城市综合体的全新课题。而客观的分析地块现状,本项目拥有打造高档商业产品的基本条件:首先新华大街区域商业价值较高;其次地块处于新华大街与新华北路的交叉口,具备商业可视性、可达性的先决条件;再次项目周边配套齐全、人流、车流量大;最后绿城集团拥有营造高档产品的经验和实力。因此,应充分发挥地段的商业价值,为通州区建造集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的全客层主题商业,改变通州“睡城”的现状,并为住宅价值的提升提供支持。 住宅在本项目所占比例为30%,但是必须走高端路线,首先通州市场普通住宅同质化现象严重,高端住宅市场存在空白;其次项目外围水系环境在城区内具备稀缺性;再次开发成本较高,只有高端产品才有可能实现收益;最后绿城集团具备开发高端住宅的经验。因此本项目住宅产品应关注改善型居住需求,讲求舒适性、尊贵感。而通州作为未来CBD东扩辐射板块,必将逐步消除客户对于本项目“郊区”地段的抗性,从而解除项目住宅高端产品定位的障碍。 因此项目档次定位为:北京泛CBD区域东部的城市综合体地标项目。 2、价格定位 由于综合成本较高,通州新华大街项目入市后,必然处于通州区域内单价及总价的顶端位置,虽与区域内其他项目无明显的竞争关系,但是鉴于目前通州尚无标志性城市综合体项目,区域市场认知度较低,人气有待聚集,同时综合考量开发周期、资金回笼等诸多因素,建议本项目总价与上述高端项目主力形成一定程度的对应关系,建议住宅单价在2.5万元-3万元/平方米左右,酒店式公寓单价在2.4万元-2.7万元/平方米左右。 3、客源定位 通州区置业的中产人群:通州早期住宅项目的业主,面临家庭结构变化,如子女的出生及教育的培养,必须考虑物业升级换代,此类客户经济状况良好,无贷款压力,多为公司中上层管理人员或私企业主。 政府部门工作人员:北京市政府部分东迁部门、通州区政府、通州区下辖乡镇政府的官员、工作人员由于在本区域拥有较广的社会关系与人脉,不愿选择其他区域居住,本项目的高端品质自然对他们产生较强的吸引力。 朝阳区、崇文等区拆迁居民:由于拆迁采取货币补偿的政策,补偿款无法在城市核心区域购买房屋,距离北京城区最近的通州区成为最佳的选择。 顺义区、燕郊、香河等私企业主:注重生活品质、居住环境,对周边生活配套、高档消费场所、服务品质要求较高的成功人士,购房首要考虑居住舒适度,以及身处北京可享受的便捷服务,相对于原有居住区域,非常认可通州。 投资客户:社交圈广泛,具有丰富的投资经验,资产配置形式丰富,对房产品非常了解,对区域发展有敏锐嗅觉,注重物业的升值潜力。 绿城集团忠诚客户:多次购买绿城开发的房地产项目,对绿城的品牌忠诚度很高。 4、产品定位 依托通州城区域规划优势、生态环境及教育文化资源,打造综合品质一流、具有唯一性的城市综合体优势、提供全程便捷服务的高档社区,争取成为通州地区的高档公寓以及商业的标杆。 第五节 项目经济测算 总投资估算表 成本、费用项目内容 估算成本 备注 总金额 (万元) 按照总建筑面积(不包含还建)计算单位成本(元) 按照地上建筑面积(不包含还建)计算单位成本(元) 土地费用 土地出让金 100,170 4,122 7,083 土地出让合同 大市政配套费 3,407 140 241   土地契税 3,005 124 212 按土地出让合同的3% 拆迁补偿费 24,030 989 1,699   还建工程费 13,453 554 951 还建工程费计入土地成本 其他 7,107 292 503   小计 151,172 6,220 10,689   前期费用 设计费 6,500 267 460   规费 907 37 64   前期工程费 1,440 59 102   小计 8,847 364 626   工程费用 建安工程 76,688 3,155 5,422   装修工程 41,157 1,693 2,910 室外工程 3,703 152 262 环境工程 3,195 131 226 设备工程 11,834 487 837 弱电系统 4,089 168 289 不可预见费 7,033 289 497 小计 147,699 6,077 10,443 开发成本总计 307,719 12,662 21,758   总投资估算表(可售物业部分) 成本、费用项目内容 估算成本 备注 总金额 (万元) 按照全部建筑面积(不包含还建)计算单位成本(元) 按照地上建筑面积(不包含还建)计算单位成本(元) 土地费用 土地出让金 81,987 4,122 7,215 土地出让合同 大市政配套费 2,789 140 245   土地契税 2,460 124 216 按土地出让合同的3% 拆迁补偿费 19,668 989 1,731   还建工程费 11,011   969   其他 5,817 292 512   小计 123,732 6,220 10,888   前期费用 设计费 5,320 267 468   规费 742 37 65   前期工程费 1,179 59 104   小计 7,241 364 637   工程费用 建安工程 62,768 3,155 5,523   装修工程 21,746 1,093 1,914 室外工程 3,031 152 267 环境工程 2,615 131 230 设备工程 9,686 487 852 弱电系统 3,347 168 295 不可预见费 5,160 259 454 小计 108,352 5,447 9,535 开发成本总计 239,325 12,031 21,060   期间费用 财务费用 10,800 543 950 按基准利率5.4%。 管理费用 7,803 392 687 按总销售收入的2% 销售费用 5,852 294 515 按总销售收入的1.5% 小计 24,455 1,229 2,152   税金及附加 营业税金及附加 21,458 1,079 1,888 营业税5%、城建税7%、教育附加3% 预缴土地增值税 3,901 196 343 暂按1% 预缴企业所得税 8,291 417 730   成本费用总计 297,430 14,953 26,173   销售收入 房屋收入 377,781     详见表1销售预测表 车库收入 12,368     小计 390,148     税前利润 92,718 4,661 8,159   减:补提企业所得税 16,962 853 1,493 所得税率25% 税后净利润 75,757 3,808 6,666   净利润率 19% 19% 19%   总投资估算表(自持物业部分) 成本、费用项目内容 估算成本 备注 总金额 (万元) 按照建筑面积计算的单位成本(元) 土地费用 土地出让金 18,183 4,122   大市政配套费 618 140   土地契税 545 124   拆迁补偿费 4,362 989   还建工程费 2,442 554   其他 1,290 292   小计 27,441 6,220   前期费用 设计费 1,180 267   规费 165 37   前期工程费 261 59   小计 1,606 364   工程费用 建安工程 13,920 3,155   装修工程 19,411 4,400 室外工程 672 152 环境工程 580 131 设备工程 2,148 487 弱电系统 742 168 不可预见费 1,874 425 小计 39,347 8,919 开发成本总计 68,394 15,504   利润预测表 利润预测简表(可售物业部分) 单位:万元 项目 金额 一、销售收入 390,148 减:销售税金及附加 25,360 开发成本 239,325 期间费用 24,455 二、利润总额 101,009 减:所得税 25,252 三、净利润 75,757 净利润率 19% 通州项目筹备组 二〇〇九年十一月 附件一:通州区重点项目调研 区域概述 通州作为北京未来的新城区,是距离北京城区最近的现代化、国际化、高品位的中等城市,是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区;是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态宜居区;是运河文化的承载地和文化旅游中心;是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港;是首都重要的物流集散地、现代商贸中心和信息中心。目前,通州区的常住人口90万,房地产市场需求极大,具有代表性的住宅、别墅项目主要有泰禾红御、月亮湾城堡、K2·海棠湾、龙湖·花墅香醍、天时名苑等,区域均价9304元/平米。 通州区房地产市场主要集中于住宅,其客户多来源于北京东部,尤其是CBD区域的工作人群,多为企业的年轻白领、政府公务员、高校教职工等中收入阶层,大多为首次置业,解决居住需求。 通州区自2007年以来,房地产市场进入快速上扬的发展期,尤其是依托轻轨八通线的贯通,吸引了大量年轻人前来置业,价格也以每年40%的幅度递增。但是,虽然通州市场潜力巨大,目前却极其缺乏高端住宅,酒店式公寓、高端酒店、高端商业项目寥寥无几,为此,我们在分析当地住宅市场以外,也将具有代表性的酒店式公寓、典型性商业项目涵盖在内,从而为通州综合体项目的定位提供参考依据。 区域住宅个案调研 泰禾红御(运河上的院子—中式) 1、项目简介 泰禾红御(运河上的院子),位于北京市通州区潞城镇堡辛村,京哈高速宋庄出口,运潮减河北岸,从国贸出发,经京通快速和京哈高速,20分钟即可抵达项目,全程无红绿灯。西距六环路2公里,北临机场高速,至首都机场全程20分钟、南邻京沈高速、京津塘高速、京石高速,城市之间快速连接。项目占地面积22.4万平方米,总建筑面积10.78万平方米(地上建筑面积7.68万平方米),容积率0.33,绿化率60%。 开发商:北京泰禾房地产开发有限公司。 建筑设计:中式建筑:张永和;欧式建筑:加拿大ADS建筑规划事务所。 景观设计:中式景观:加拿大奥雅;欧式景观:香港贝尔高林。 室内设计:中式室内:台湾原相 吴建森上海茂迪 史南乔;欧式室内:梁景华陈建中。 物业管理:顾问:世邦魏理仕;服务:北京泰禾中维物业管理有限公司。 物业管理费:10元/平方米/月(按产权面积计) 交付标准:毛坯 销售电话:010-开盘时间:泰禾红御2008年9月开盘。运河上的院子2004年11月开盘。 交房时间:中式于2010年5月1日交付。欧式于2009年10月31日、12月31日、2010年6月30日分别交付。 2、项目定位 泰禾红御(运河上的院子)为高端楼盘,购买该项目的客户以在北京东部,尤其是CBD工作的人群为主,大部分为500强企业的高管、私营企业业主等,此外还有部分演艺界人士、以及港澳台及外籍投资客户。客户大多经历多次置业,认可项目交通、环境、品质,追求生活情趣。 3、项目规划与分期建设情况 运河上的院子共101栋中式大宅,静街深巷、古树高墙、门庭赫奕,传统院落建筑文化复兴在“运河岸上的院子”的设计中,并将“院”的围合概念加以纯粹表现,同时规划350~1500㎡超大私家庭院,涵养北京大境生活。泰禾红御107栋,含9种主力户型101栋及6栋顶级豪宅,均为地上2层、地下一层的纯独栋别墅。泰禾红御在运潮减河原生河岸景观基础上规划8100平方米河堤公园,800米河堤散歩道,社区内水系环绕,形成一条横向水系与三个纵向森林带的景观格局。社区内水系环绕,植被丰密,创造自然、景致、建筑、人之间的审美意境。?建筑顺应地势的坡度,形成前二后三的建筑层次,部分建筑采用了下沉庭院的设计手法,整个组团内形成了上中下三个不同的景观层次,让人在不同的位置及高度上感受不同的景观,使人心旷神怡。庭院设计配合建筑风格和特色,融合西方古典庭院精髓,并周密布局当代生活场景,创造尊享私人庭院领域。 4、项目销售情况 运河上的院子作为北京东部稀缺的中式豪宅,迎合了北京富豪对于四合院等中式建筑元素的偏爱,一经推出即受到市场的追捧。据北京市房地产交易管理网显示,自2004年11月推出以来,共销售47套,销售率46.5%,整体均价15132元/平方米。(院子作为项目一期,销售并不成功,但是自从二期泰禾红御销售火爆之后,开发商对原有一期的剩余房屋进行了重新包装,得到了市场的高度认可,目前中式别墅报价1400万/栋起价。) 泰禾红御作为京东建筑设计纯粹、服务意识高端、交通位置发达的纯独栋类项目,产品的稀缺性可见一斑。据北京市房地产交易管理网显示,自2008年9月28日至2009年11月,泰禾红御共推出90套欧式别墅,已售出47套,销售率52.2%,总体均价32581元/平方米。(目前报价1500万/栋起价) 5、项目单体 运河岸上的院子把中国宅门体系重新植入,青石阶、柚木门、抱鼓石、影壁浮雕……依照中国秩序层层递进,营造出威严仪式,彰显出中国世家礼仪气度。各种门饰选材千中选一,工艺精湛:浮雕影壁图样选等象征最高权力的皇家图样,以汉白玉为材,特别聘请中国石刻之乡河北曲阳的皇家建筑雕刻传人以艺术藏品为标准,精雕细刻;抱鼓石则完全取自恭王府的形式纹样,笔触和力度充分表现了中国建筑中的书画艺术之美;院子门脸规整铺装的深灰色砌砖,是来自大海千米深处,经过上亿年沉积的火山岩;院子院门的设计高大厚重,以珍贵稀有的柚木实木通体打造,手笔恢宏。 泰禾红御建筑采用成熟硬朗的意大利式风格和庄重柔美的夏威夷式风格。两大高雅、明快的经典建筑元素形成了完美的组合;在规划方式上强调组团内两种建筑风格的集成和混搭,并在建筑外立面色彩上揉和了明丽的建筑色彩,以及门窗、飘簷、露台等建筑表现元素,使得建筑外形洋溢着轻松、浪漫的生活气息,也使得建筑力图表现更加自然、更具时间感、更具人文精神的氛围。设计思维缜密,力求建筑、环境、生活的完美融合,建筑与生活一同生长、变化,历久弥新。 6、项目主要竞争户型 泰禾红御的户型有三类,第一类是主力户型,500平方米的独栋别墅;第二类是围绕社区内河的亲水别墅,面积700平米左右;第三类是楼王,面向运河的1500平方米的别墅,仅六套。运河上的院子主要为400平方米的中式别墅。 月亮河城堡 1、项目简介 月亮河城堡位于通州区月亮河河滨路1号,国贸向东15公里京哈高速第一出口耿庄出口南侧200米。项目西侧俯瞰世界文化遗产京杭大运河,北侧紧邻水波浮曳的运潮减河,属“两河相拥,三面临水”的天成之地。项目占地面积70万平方米,其中公寓占地115822平方米,总建筑面积159000平方米;容积率:公寓1.5,园区1.2;绿化率:住宅50%以上,园区75%以上。 开发商:北京凯瑞房地产开发有限公司。 物业管理:月亮河物业管理有限公司。 物业管理费:6.5元/平方米/月。 交付标准:精装修(小户型4500元/平米,拎包入住;大户型4000元/平米.) 销售电话:010-开盘时间:观邸506号楼A、B单元2009年4月底;506号楼2007年10月18日一期;2004年5月30日,首先501、502、503号楼 交房时间:506号楼2008年7月,230平米欧式古典大户型/58-102平米顶层复式2006年5月30日,501、502号楼2005年1月31日 2、项目定位 月亮河城堡是东润投资集团倾力打造的集生态生活、高端商务、美学艺术于一身的全新的房地产项目。主要面对CBD区域工作的高级白领、中产阶级、投资客、艺术界人士等。 3、项目规划与分期建设情况 位于运河源头的月亮河城堡独享丰厚的自然资源和人文资源。稀缺的水资源赋予月亮河城堡静谧、秀美的生活氛围。项目周边是由绿树、草地、流水、湖泊组成的20万㎡自然生态区。三公里林荫大道,不仅提供更多绿色,更是一道天然的生态屏障,护佑生态生活。由月亮河城堡向西眺望,清晰可见发端于春秋战国时期的千年运河、被乾隆帝曾题诗为“峻城塔影落波间”的燃灯塔,人文地脉、诗意景致为月亮河城堡增加了文化气韵。社区内共10栋7-10层的板塔结合楼、一座四星级酒店、10万平米高尔夫俱乐部、马术俱乐部、英智(医疗)健康管理机构、温泉会馆、当代艺术馆、垂钓湖等。总体规划通过将室内环境与室外环境、建筑与园林景观、观赏性与实用性相互融合,构筑了和谐有机的住居环境。社区南北两区出入分隔,每个空间既保持着独立性又有着联通性、秩序性、私密性,礼仪感油然而生。近百米的疏阔楼间距、奢华流彩的空中花园、地上观景车库……巧妙的设计规划,令景观错落有致,随处可见,为居者提供了最佳的观景视野。 4、项目销售情况 月亮河城堡作为通州区较早的度假型物业,其自然环境,配套设施十分吸引客户,因此自2004年开盘伊始,售价即达到12000元/平方米,远高于当时通州区3000元/平方米的整体均价,因此,销售速度较为缓慢,2009年房地产市场回暖,通州市场销售火爆,月亮河城堡藉此将均价调高至通州同类住宅中的高点——18000元/平方米。依据北京市房地产交易管理网的数据显示,自2004年5月30日至2009年11月,月亮河城堡共推出753套住宅,已售出155套,销售率20.6%,总体均价13797元/平方米。 5、项目单体 月亮河城堡的建筑是新古典主义欧式风格的精彩演绎,尊贵而威武的威尼斯金狮,深咖啡色亚光高档外墙砖,浅米色的窗棱,厚重而富有历史感的古堡式建筑设计隽永、经典。月亮河城堡一期58-102平米超豪华精装中小户型,配备全套家电家具,业主拎包即可入住。项目二期主打177-223平米奢华大户型,户型方正规整、南北通透,双阳台,底层顶层为复式结构,合理科学的设计最大限度为业主提供使用空间。 6、项目主要竞争户型 月亮河城堡的户型分为一居室58—102平方米;二居室132-193平方米;三居室132-220平方米,其中部分220平方米的三居为复式结构。 (三)K2.海棠湾 1、项目简介 K2.海棠湾位于位于北京市通州区梨园云景大街,距离CBD商圈不到15公里。项目总占地约7.2万平米,总建筑面积25万平米;容积率:2.9;绿化率:30%。 开发商:北京亚通房地产开发有限公司。 建筑设计:维拓时代有限公司 景观设计:源树景观。 物业管理:北京绿城物业管理有限公司。 物业管理费:2.4元/平方米/月。 交付标准:毛坯 销售电话:010-开盘时间:2009年10月31日 交房时间:2011年6月 2、项目定位 开发商以“打造咱老百姓买的起的高档项目”为信念,园林以龙湖、星河湾为蓝本,建造通州本地可与星河湾媲美的住宅。客户源主要来自东区及国贸周边的常住民,行业涉及广泛,基本为月收入在8000-1000元的公司中层员工,此外还有一些通州区下辖乡镇的领导。 3、项目规划与分期建设情况 K2.海棠湾共2333套住宅,分三期开发。在开盘之前已耗费巨资,打造项目周边市政配套设施及社区会所。项目设计理念先进,社区立体化园林、高品质建筑立面、星级会所、高档公寓等都体现了项目的高品质。项目总体布局以中心景观为核心,形成南北向景观轴线,沿轴线两侧布置五排板式多、高层住宅,布局顺应地形、不拘一格,保持了建筑的错落之美。项目以建筑、自然与人之和谐为主张,创造出CBD罕见的住宅环境艺术。规划设计以环境内与外结合,建筑与环境结合、环境与功能结合、观赏性与实用性结合、环境与人性化结合为五大原则。建筑与园林,环境与人居,观赏与实用性相融合,形成园中有园,景外有景,铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。 4、项目销售情况 K2.海棠湾作为通州区相对高端的住宅代表,其社区规模、园林景观、户型结构、服务理念等均被客户所认可,因而在开盘前出现了争相认购的火爆局面。依据北京市房地产交易管理网的数据显示,K2.海棠湾自2009年10月31日开盘至2009年11月6日,共推出房屋1666套,销售784套,销售率47%,均价10939元/平方米。 5、项目单体 K2.海棠湾建筑的基调是新古典主义风格,但是设计师又没有完全复古,而是将传统的三段式加以创新,同时结合美国Art Deco装饰理念,立面上做了一些石材的梳向线条,以体现一种积极向上,非常追求开放的心态,从而使建筑即适应时代的发展,又不失去长久的端庄。 6、项目主要竞争户型 K2.海棠湾在解决客户首次置业需求的基础上,兼顾了改善型居住的愿望,因此户型设计方面跨度较大,其中一居室面积45-70平方米,所占比例17%;二居室面积80-100平方米所占比例为48%;三居室面积110-150平方米,所占比例为33%;四居室面积200-300平方米,所占比例为2%。 (四)龙湖·花墅香醍 1、项目简介 龙湖?花盛香醍位于通州区梨园镇内,依托快捷交通体系,与CBD保持友好距离。外拥城铁八通线及京通、京沈、京津等城市快速主干道,20分钟即抵CBD;内有新华大街、运河大街、通马路等区域内的主要道路,完善城市配套尽享。项目总占地面积95159平方米,总建筑面积14.3万平方米,其中住宅部分13.7万平方米。容积率1.4,绿化率35%。 开发商:北京龙湖中佰置业有限公司。 物业管理:北京龙湖物业管理有限公司。 物业管理费:洋房户型4元/平米月,叠拼户型6.5元/平米月。 交付标准:毛坯 销售电话:010-开盘时间:一期2008年5月18日开盘16、17号平层楼和4、9、11号叠拼楼;一期19号楼2008年6月22日;一期B3#楼2008年9月6日;B1号楼2008年10月25日。 交房时间:B1\B3号楼2010年10月;其他楼2009年10月31日。 2、项目定位 龙湖·花盛香醍定位于北京CBD向东低密大宅、精装HOUSE、花园府邸。主要面向东部区域中产阶层、企业高管、私营业主等客户。 3、项目规划与分期建设情况 龙湖·花盛香醍着力营造优美、浪漫的托斯卡纳风情。产品以洋房和叠拼为主,共计21栋楼,其中1-19号楼为住宅,20号楼为会所,21号楼为商业配套。建筑融合自然的立面设计,加上无以伦比的园林景观,延续了龙湖追求高品味生活居住环境的需求。社区内超过35%的绿化率,让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观。项目实现人车分流动线设计,车位配比1:1.5。 4、项目销售情况 龙湖·花盛香醍的销售轨迹非常有特点,其在开盘伊始公寓精装修售价18000元/平方米,但是去化情况较差,2008年受金融危机的影响,开发商将公寓由精装改为毛坯销售,售价不足万元,由此引发前期业主的强烈不满,并导致售楼处被砸。2009年房地产形势回暖,花盛香醍的销售看涨,目前洋房已经售完,在售叠拼别墅,均价15000元/平米,总价500-800万。依据北京市房地产交易管理网的数据显示,自2008年5月至今共推出614套房屋,销售402套,销售率65.5%,均价:11151元/平方米。 5、项目单体 地中海、托斯卡纳式异域情调的叠拼Townhouse,具有顶跃和底跃户型的别苑,融入了入户花园的创新设计,每户设置大尺度观景空间,赠送花园露台,轻松纳别墅生活于己有,充分营造出别墅式宅邸的生活格调,3.1-3.3米层高与独立私家庭院的布局,使得居住的舒适感得到进一步提升。 6、项目主要竞争户型 产品主要由七层半至八层半的洋房和叠拼Townhouse组成,户型设计多元化,主力户型面积为160-270平方米。 (五)天时名苑 1、项目简介 天时名苑位于北京市通州区北苑城铁(八通轻轨进入通州的第一站)西侧,北苑环岛西南侧,距建国门17公里,距首都机场17 公里,,从国贸开车走京通快速路仅需15分钟。总占地面积约10.3万平方米,总建筑面积约32万平方米,容积率2.9,绿化率32.68%。 开发商:北京天时房地产开发有限公司。 物业管理:天时物业管理单位。 物业管理费:1.98元/平方米/月 交付标准:毛坯 销售电话:010-开盘时间:2009年6月15日。 交房时间:2009年11月30日。 2、项目定位 天时名苑32万平米的大型社区将成为辐射周边区域的生活中心。由于户型面积小、总价低、交通便利,客群多为CBD区域工作的年轻白领,购买实力较低,多为首次置业。 3、项目规划与分期建设情况 天时名苑由12栋现代简约的高层建筑组成。住宅总共2020套,建筑层数为11-27层。项目东、北侧皆有30米宽的市政绿化隔离带,使本案周边绿化环境良好。社区内部为主题式的园林,引入装置艺术主题的表现形式,创造出与众不同的园林及配套风格。植物造型和色彩协调统一,空间层次分明,景观错落有致,简约中更显生动。项目特意保留了大量20年以上树龄的原生木并巧妙融入后期建设中。运用和对比、反复等表现方式,化繁为简,与整体的建筑风格契合,构建配套齐全的、充满活力的城市多功能区域。 4、项目销售情况 天时名苑紧邻城铁北苑站,交通极其便利,对于首次置业者具有较强的吸引力,同时项目户型小,总价低,因而受到年轻客户的追捧。依据北京市房地产交易管理网数据显示,天时名苑自2009年6月15日至2009年11月6日,共推出住宅1433套,销售1146套,销售率80%,均价10223元/平米。 5、项目单体 6、项目主要竞争户型 天时名苑户型为一居60-75㎡、两居90-110㎡、三居110-160㎡,并有少量四居230㎡户型,其中以两、三居为主力户型,户型通透,动静分区。主卧空间尺度适度,增加阳台利用率。起居室大面宽,大广角的俯瞰美景。相比其他项目而言,户型设计最大合理化,平均户型实用率高。 三、商业个案调研 (一)蓝色港湾 物业地址: 朝阳区朝阳公园路6号,朝阳公园西北部 总建筑面积: 150000平方米(占地面积:130000平方米) 项目定位: SOLANA由19栋2到3层的地中海式建造构成。在露天和开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体,汇集了旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、Banyan Tree(悦榕) 酒店等不同的消费热点,多业态间相互支持,将引发消费者更 多的目的性消费和非目的性消费。 商业总面积: 150000平方米,由19栋2到3层的地中海式建造构成。规划业态分类由美瑞时尚百货、品牌街、活力城、西广场、钟楼广场、亮马食街、水岸街、酒吧街、美食广场、中央广场。 主力商铺面积、层高: 地上两层、地下两层,部分挑高9米,商铺面积:10-1000平米。 开发商与经营商合作方式: 收取商业物业租金的形式。 租金情况: 品牌店:10-50元/平方米·月,餐饮:10-56元/平方米·月。 车位数量(租 售 停车方式): 地上1300个,地下800个。免费停车。 物业费、取暖费: 中央空调取暖,物业费含在租金内。 (二)大悦城 1、物业地址: 西单北大街131号位于西单商业区的中心,南侧距长安街不足200米,北侧连通金融街和新街口特色商业区。 2、总建筑面积: 205276平米(占地面积:16073平方米)。 3、项目定位: 2007年底隆重开业的北京西单大悦城(JOY CITY)是一座由中粮集团精心打造的“国际化青年城”,这座西单唯一的ShoppingMall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地,也是2008年北京商业地产的最大亮点。 4、商业总面积: 115000平米(8万平米购物中心、2万多平米餐饮区、1万多平米影院) 5、楼层规划、业态分类: B3-B4层为停车场、B2-5层为购物中心、6-8层餐饮区、9层数码娱乐广场、10-11层电影院。 6、主力商铺面积、层高: 商业层净高为:首层5米,2-5层4.2米,6-9层3.7米。商铺面积:6平方米-2000平方米。 7、开发商与经营商合作方式: 收取商业物业租金的形式。 8、租金情况: 基本租期1年,50-70美元/月/平方米,位于较好位置的租金价格在150美元/月/平方米左右。 餐饮:10-20元/平米·月。 9、车位数量(租 售 停车方式): B3、B4为停车场,共设置1000个停车位。停车费:5元/小时。 10、物业费、取暖费: 中央空调取暖,物业费含在租金内。 (三)财满街 物业地址: 财满街位于朝阳区朝阳路69号,民航总医院路北。 总建筑面积: 200000平方米(占地面积:80000平方米)。 项目定位: 朝阳区政府根据北京市 “两轴两带多中心”的城市发展新格局,正全力打造“CBD东部新商务中心”。新中心以财满街所在朝阳路区域为核心,向东辐射至、定福庄,向西与CBD相衔接。将形成以文化、传媒、贸易、生物制药、新材料研发基地为支柱产业的新的商务平台,朝阳路是政府定位的“传媒大道”。政府将以优惠的税收政策吸引各类公司进驻“新中心”。该区域将是北京最具发展潜力的区位之一。财满街项目的出现,使朝阳区的重要板块——朝阳路板块沿循着“住宅先行,商业跟进,商务断后”的三部曲,打造CBD东部新商务中心区。 商业总面积: 2期5万平米,3期1万平米。 楼层规划、业态分类: 地下1层-地上2层,餐饮为主、银行、百货、零售。 主力商铺面积、层高: 商业层净高为:2期4.5米、4.2米,3期6米LOFT。。商铺面积:2期50、100、300平米(临街) 开发商与经营商合作方式: 销售与租赁结合。 售价、租金情况: 售价:1期2万,2期一层2.5万、二层2.1万、三层1.4万、地下一层1.9万,3期2.8万、临街4万以上。 租金:一层5-6元/平米·天,二层3/平米·天。 车位数量(租 售 停车方式): 1期80个、2期150个、3期80个。 物业费、取暖费: 中央空调取暖,物业费15.8元/平米·月。 大连万达 物业地址: 朝阳区国贸中心正东500米东长安街北侧。 总建筑面积: 480000平方米,(占地面积:100000平方米)。 项目定位: 项目位于CBD核心地带,是聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区于一身体的综合建筑体。随着两大中心的东迁及东区传媒新中心的形成,未来的商业价值及投资价值巨大。 商业总面积:200000平米。 楼层规划、业态分类: 底商部分近20万平米适合国国际知名品牌国际品牌专卖店、特色餐吧酒吧及咖啡馆、高档时尚服饰名品店、时尚美容SPA及专业美发、特许经营连锁店、康体娱乐休闲俱乐部,超市等。 主力商铺面积、层高: 商街商铺:地上1层(隔出2层)、地下一层;层高:地上层高7米,可隔出2层,地下净高:2.8米。 商街商铺:标准面积98平米,柱距:9米。 开发商与经营商合作方式: 销售与租赁结合。 售价、租金情况: 售价:商铺开盘均价32000元/平米 目前售价:可以餐饮的7万元/平米,可以餐饮的9万元/平米。 租金:8~13 元/平米·天。 车位数量(租 售 停车方式): 地下共计1800;商业车位未限定,北侧临街有地上临时停车位,地下车位收费,东侧2元/小时,西侧5元/小时。 物业费、取暖费: 物业:22元/平方米/月,供暖:30元/平方米/年。 华贸中心 物业地址: 朝阳区西大望路6号(国贸东900米)。 总建筑面积: 100万平方米,(占地面积:35.00万平方米)。 项目定位: 高端CBD国际型商业区。目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士,目标租户为国内国际知名一线品牌。 商业总面积: 新光天地建筑面积为18万平方米,商业街2.2万平方米,购物中心3.7万平方 米,商业部分建筑面积共24万平方米。 楼层规划、业态分类: 服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态 云集了1000多个国际品牌,其中譬如CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATORE等顶级品牌旗舰店达几十家,DUNHILL、BOTTEGA VENETA等名品概念店超过50多家。餐饮60多家。 主力商铺面积、层高: 商街店铺分割570米至3800米不等,商业街:地下一层层高3.3米,一层层高4.75米, 二、三层层高均为4.1米。 开发商与经营商合作方式: 收取商业物业租金的形式。 售价、租金情况: 均:1000元/平米.月 33.3元/平米.天-55元/㎡/天 。近期要上调租金 车位数量(租 售 停车方式): 商街地上停车约:220个 地下总车位:5000个,写字楼占:1259个 物业费、取暖费:商街:6.9元/平米/月 购物中心:66元/平方米/月 (八) 通典铭居 1、物业地址: 位于通州区北苑环岛北侧50米。 2、总建筑面积: 17.8万平方米,(占地面积:4万平方米)。 3、项目定位: 东长安街延长线上最具代表性的高品质楼盘。 4、商业总面积: 30000平米 5、楼层规划、业态分类: 餐饮、百货、休闲、租赁服务、电器。 6、主力商铺面积: 70-80平米。 7、开发商与经营商合作方式: 收取商业物业租金的形式。 8、售价、租金情况: 售价:10000元/平米; 租金:进场费3000-5000元(一次性),租金;联营形式,销售额的24%+1%的广告费。 9、车位数量(租 售 停车方式): 200个,小车1元/小时,大车2元/小时。 10、物业费、取暖费: 物业费:1.8元/平米.月 供暖费:30元/平米·年集中供暖。 (九)瑞都国际 1、物业地址: 位于通州区南城中心的九棵树南侧,紧临城铁九棵树站,相邻果园环岛作为五条城市道路的交叉节点。 2、总建筑面积: 46万平方米,(占地面积:23万平方米)。 3、项目定位: 瑞都国际是集住宅、商业、金融、写字楼、休闲于一体,配套齐全、风格多样、别具创意、品位超前的中央生活区。 4、商业总面积: 30000平方米瑞都国际购物广场
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