泸州蓝田重湾房地产项目策划案200711月新-.ppt 45页

泸州蓝田重湾项目策划案 二OO七年十一月 目录 一、泸州房地产市场概况 二、城南片区发展规划 三、项目概况 四、重湾楼盘调查 五、项目定位 1、消费群定位 2、建筑规划定位 3、建筑风格、色彩定位 4、环境定位 5、户型定位 6、配置定位 7、前期物管服务定位 8、价格定位 9、案名定位 六、营销策略 1、项目销售目标 2、营销推广计划 3、各阶段营销策略 七、项目交接 一、泸州房地产市场概况 二、城南片区发展规划 三、项目概况 四、重湾楼盘调查 五、项目定位 六、营销策略 七、项目交接 THANKS 2.3推广费用分配 6万元 总量控制 总额 6000元 不可预测费 5000元 5个月（25000份） 行销促销 5000元 一年 官方网站信息发布（移动广告） 2000元 3次（30000份） 报刊夹报（华西都市报） 20000元 4次 报刊平面（晚报1/4版） 20000元 共60000份 DM单制作（分二或三次制作，分别为形象、开盘或实景） 2000元 全部（不含公司负责部分） 售楼中心布置 预算 广告量 推广类型 2.4项目卖点提炼 2.4.1背靠花果山天然休闲景观，大气且精致内环境园林景观打造，时尚现代的建筑风格，将成为第一大卖点； 2.4.2户型结构不再只是居住和投资，更多的是一种生活方式的享受； 2.4.3城南片区强劲的发展后劲，便捷的交通，完善的售后服务为本项目带来显著的保值增值空间； 2.4.4开发商及开发系列项目品牌效应；  2.5项目主力广告语主力广告语：开启城南品位生活新篇章主力广告语系列一：自然风景生态园，还原生活自然本色主力广告语系列三：不只是居住，更多的是享受（对环境、户型、服务进行阐述）  2.6推广具体计划 2000 行销工作（DM单10000份） 网站信息及时更新 5000 晚报1/4版系列三 主力广告语：不只是居住，更多的是享受 5000 晚报1/4版系列二 主力广告语：自然风景生态园，还原生活自然本色 5000 晚报1/4版系列一 主力广告语：开启城南品位生活新篇章 认购期 5000 网站信息发布： 主力广告语：开启城南品位生活新篇章 2000 售楼中心展示（销售道具装饰） 公司负责 项目工地围墙喷绘： 广告语：开启城南品位生活新篇章/不只是居住，更多的是享受 公司负责 项目效果图大型户外广告喷绘： 主力广告语：开启城南品位生活新篇章 预热准备期 费用预算 推广内容 销售阶段 注：以上推广根据市场情况适时调整。 合计60000 网站信息及时更新 清盘期 2000 行销工作（DM单10000份） 网站信息及时更新 700 报刊夹报（华西都市报）第三次：DM单10000份 700 报刊夹报（华西都市报）第二次：DM单10000份 700 报刊夹报（华西都市报）第一次：DM单10000份 持续期 1000 行销工作（DM单5000份） 网站信息及时更新 5000 晚报1/4版（开盘广告） 主力广告语：城南品位生活今日开启 强销期 费用预算 推广内容 销售阶段 3、各阶段营销策略 3.1预热准备期 3.1.1营销策略 为认购期做好充分准备，全面开展项目形象宣传。 3.1.2工作内容 售房部修建、装修 项目网站建设、开通 项目大型户外广告喷绘设计、制作 项目工地围墙喷绘设计、制作 项目VI设计 项目形象宣传 协助街道门牌办理 协助四证办理 手续办理 责任人 完成时间 工作内容 项目 开设银行帐户 印章管理、收款收据及发票管理 《业主临时公约》制定 《商品房买卖合同》制定 《商品房认购书》制定 客户来访（电）登记表 名片、服装、胸牌、稿纸、签字笔、计算器、钉书机、大头针、胶水、剪刀、笔记本采购 销售人员进驻； 销售政策、行为规范及奖惩制度确定 销售人员培训 价格表、利率表制作 户型图设计、制作 DM单设计、制作（概念篇） 销售道具 项目效果图展板、户型图展板设计、制作 销控表设计、制作 销售吧台、形象墙设计、制作 办公设备采购：空调、电话、桌椅、烟灰缸、电脑、打印机、点钞机、档案柜、档案袋、文件夹、饮水机、纸杯 售房部布置 责任人 完成时间 工作内容 项目 3.2认购期 3.2.1营销策略 连续密集泸州晚报广告宣传、网站信息发布、周边行销，吸引消费者眼球，引起关注，引导购买。 认购形式：收取诚意金，总房款的30%；取得预售证后，自动转为首付款； 价格策略（含商业）：高价位高折扣策略。一次性付款（首付95%，交房100%）优惠5%，分期付款（首付50%，主体封顶95%，交房100%）优惠3%，按揭付款优惠2% （首付30%） ； 销售政策（要点）：2名销售人员（并负责各自客户的按揭、办证工作）； 待遇=基本工资+考核+提成+奖金=600+300+提成2‰（按当月回款比例计提）+完成阶段性任务奖金。 项目住宅总套数约为114套，销售周期10个月，完成总量的90%，则人均任务5套/月，每少完成1套基本工资扣100元，每多完成1套基本工资奖励100元； 当在任务期完成项目销售总量的90%及以上（含商业），奖励4万元奖金（提成+奖金控制在4‰范围内 ）； 当在任务期完成项目销售总量的70——90% （含商业），奖励2万元奖金（3‰范围内 ） ； 当在任务期没有完成项目销售总量的70% （含商业），奖金取消（按销售员销售金额比例分配）。 临街商业不作每月业绩考核，第一层按3‰计提，第二层按5‰计提。3.2.2工作内容 网站信息更新 周边行销 晚报广告设计、发布 认购工作 商品房预售许可证手续准备 手续办理 责任人 完成时间 工作内容 项目 3.3强销期3.3.1营销策略 晚报广告公布开盘信息、实景DM单、周边行销，再次引起消费者关注。 价格策略：准现房销售，减小优惠比例。一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%。3.3.2工作内容  网站信息更新 周边行销 晚报广告设计、发布 DM单设计制作（开盘篇或实景篇） 工作内容 银行按揭程序办理 申请商品房预售项目入网登记 商品房预售许可证办理 商品房预测绘办理 手续办理 责任人 完成时间 工作内容 项目 3.4持续期 3.4.1营销策略 夹报广告公布开盘信息、实景DM单、周边行销，再次引起消费者关注。 价格策略：现房销售，取消优惠政策，一次性付款、按揭付款无优惠。 溢价策略：给销售人员住宅50元/㎡、商业200元/㎡谈判溢价空间。溢价提成（税后溢价总额的20%，溢价按当月回款比例计提）。  3.4.2工作内容 网站信息更新 前期客服人员入驻 周边行销 夹报广告发布 工作内容 按揭客户按揭手续办理 手续办理 责任人 完成时间 工作内容 项目 3.5清盘期3.5.1营销策略网站信息发布，客户口碑宣传，老客户带新客户。3.5.2工作内容 业主档案管理 业主验收房屋、接收钥匙 交房通知书、剩余房款和维修基金收取、《业主公约》签定、发放二书、客服部收取物管费用 交房仪式、交房流程 销售人员预验房、向工程部提出整改意见、钥匙交接及管理 交房工作 两证办理（手续清单及费用） 初始证办理 手续办理 责任人 完成时间 工作内容 项目 交房完善：与客服部、工程部的衔接，完善房屋交接手续； 1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图复印件）； 2、未售住房交接； 3、业主资料：?已购房的业主姓名、联系电话、原住址、付款情况等。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ1、泸州楼市供需状况 泸州是内陆二级城市，虽为云贵川水陆交通枢纽和商贸中心，但流动人口较少，购房者主要以本地居民为主、城区及周边四县三区居多，近两年经过一轮房价的快速上涨，开发与销售高潮，购房需求逐渐稳定。 “国六条”细则中明确：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 中、小户型将成为2007年以及未来的供应主流，竞争将十分激烈。一方面，是2006年我市土地市场的大规模放量；另一方面，受2006年国家政策调控的影响，一批2006年应该进入市场的楼盘全部集中在2007年，今年近30个中、大型楼盘400多万平方米的楼市供应量，将使泸州楼市的供求关系发生比较大的转变，泸州楼市将进入买方市场，买方市场将使泸州楼市竞争日趋激烈。 2、泸州楼市房价走势 供求关系是直接影响房价涨幅的根本。从土地市场看，2006年我市共成功出让土地2000亩左右，其中大部分土地是在下半年出让的，特别是2006年年底，一次拍卖会便成功出让5块土地，共计500余亩，2006年的拿地热潮意味着在未来一段时间内，将会有更多的房地产项目搬上舞台。与此同时，在经过“国六条”几个月的沉寂后，开发楼盘纷纷陆续亮相，天立·墨香苑、中云·天立国际大都会、天立春天花园、宝来·郦都花园、星河湾、天赐良园、玉和名寓、康宁·沁园春、绿苑·阳光水岸、兴城·富临花园以及康城绿洲三期香草天空、印象山居二期、金诺·御景山居三期等项目的相继开工和预售，使酒城楼市的产品丰富了起来。目前，我市已批准建设的高层电梯公寓有20来个项目。城西、城北、城中、龙马大道一线、沱江沿岸将迎来一浪又一浪的开发热潮。房地产产品的日益丰富和商品房供应量的极大满足，促使购房者的理性回归，这也预示着供求关系的转变。??? 但是，从开发成本而言，随着土地出让费的大幅上涨，特别是去年年底拍得的地块，拿地成本的进一步提高；另外，随着新一轮通货膨胀来临，节能措施的使用、各种建材价格增加、人员工资的上浮都使得开发成本进一步增加。因此，受多方因素影响，2007年，我市房地产价格将相对平稳，房价涨幅将进一步回落。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ 蓝田镇，距泸州城区2千米，北临长江，南与纳溪区棉花坡乡接壤，泸州市绕城环线穿越境内。全镇幅员面积42.99平方千米，辖16个农业行政村，4个社区居委会，119个农业合作社，总人口44024人，其中非农业人口20344人。 蓝田未来五年的奋斗目标是：经济实力大增强。到2011年财政税收完成2200万元，力争突破2500万元大关，经济发展的速度要超过全区平均水平。要抓住城南新区建设，泸州客运中心建成投入运行的契机，进一步扩大、巩固、规范江南物资交易市场、泸州果蔬批发市场、汽配汽贸汽修市场、竹木市场、重湾农贸市场、煤炭营销市场等六大市场，加大现代物流企业的培育和引进力度，重点培育和引进4—5家大型物流企业，培育镇属规模以上工业企业8—10家，工业产值年均增长20%，到2011 年突破5个亿，年引进企业20家以上，引资6000万元，工业税收年增长15%，技改企业项目30个，完成产品一发10个发上，真正形成一批科技含量高、拉动力大、税赋贡献大、市场占有率高的产业。同时倾力打造杨桥湖风景区，完善景区基础设施建设，修建并硬化环湖路，完善公厕、垃圾处理、排污设施，发展水果产业，引资发展高规格农家乐20 家，全力提升蓝田农家乐形象，开发倒流河水域，规划五年内创评三星级农家乐3家，二星级10 家，一星级30 家。  城建发展，道路先行。2006年7月，泸州市重要的城市建设工程，全长1324米、总宽40米（双向8车道宽30米，两边人行道各宽5米）、北起长江大桥桥南转盘、向东南延至蓝田镇卫国村的城南大道（长江大桥南延线）正式破土动工。城南大道建成后，使主城区与绕城高速路直接连通，将成为泸州市南大门的主通道，对于打破长江大桥南桥头的交通瓶颈，拉近桥南、城南片区与中心半岛的距离，推动城南新区的开发建设具有十分重要的意义。同时，作为我市的南大门，该大道拥有高规格的配套建设（如绿化、路灯等），将成为泸州市重要的城市景观大道，这将极大提升泸州的城市形象。此外，城南大道基础设施等方面的开发建设，将会带动道路周围地段的开发，对推动城南新区乃至整个城市的建设发展，具有重要作用。同时，泸州市新建的第一个主枢纽一级客运站、省5个公路主枢纽一级汽车客运站之一的蓝田客运站已投入运营，并专门设置了公交车和的士车位，开通231路客运站专线公交车，这使得城南片区拥有了3、27、29、35、128、138、158、211、217、231等多路公交车，可直达城区多个区域，出行十分方便，城市向南、跨越长江发展的条件变得成熟。  在有限的城市土地资源条件下，城市开发建设在经历了向北、向西规模化扩展之后，余下最有发展替质的就是城南片区了。据了解，前几年在城南片区囤积土地的开发商不在少数。在今后一段时期内，泸州市的城市开发建设将转向城南。城南片区，特别是城南大道和二级路周边的开发建设已呈蓄势待发之势。 绕城高速路、城南大道两条路地价直线飙升。城南的房价比泸州其他区域都要低一些，而且多年来价格也变化不大，上涨幅度相对较缓。但是今后这一区域的发展前景将会有巨大的变化，目前这里的拆迁工作正在如火如荼地进行，有些地方已进入到地块平整环节中，这意味着这里在明年将成为泸州的开发热点区域，有业内人士预测，今后城南的土地拍卖价与两年前相比最少要涨３倍。 展望未来发展正在提速。据了解，从2007年开始的几年内，城南将有上1000亩土地涌入市场。现在二级路两边的土地已有一部分在几年前就被开发商收入囊中，大量的土地将给房地产企业带来良好的开发机遇，从城市经营的角度，每个区域都应该有一定数量的高品质住宅，以满足该区域高收入者的购买需求。人群的大量涌入，也使商业发展带来强劲的后势。根据我市城市总体规划和城市发展战略，城南将打造出一个生活居住、城市物流、金融商贸、公共服务等功能配套齐全、生活水平较高的城南高品质居住带和繁荣的商业圈。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ1、地块状况 重湾项目位于泸州江阳区蓝田镇上坝村花果山下，临泸州至纳溪二级公路和泸州城南大道。项目背依天然果园花果山，据泸州市总体规划，花果山被规划为一片受保护的生态园区，其间生长着碗口粗的荔枝树和高大参天的珍稀林木，山上种植了大量果树，主要以荔枝树为主，以及梨树、柑橘树、樱桃树、枇杷树、李子树、桑树等果树，山上环境优美、空气清幽，是居家的天然氧吧、休闲玩耍的好去处。 2、经济技术指标 项目占地面积约10.59亩（约7055㎡），地块临街约70米，进深约100米，容积率1.8，总建筑面积约12700 ㎡，密度30%，土地年限40年。 3、周边配套设施 重湾农贸市场——距项目600米；蓝田客运站；乘公交车5——10分钟可以到达医院：中医院、南城医院；学校：实验小学、十五中；邮政：新区转盘邮政局；银行：新区转盘建行、中行、农行；超市：大梯步汇通超市； 4、交通状况 二级路鹿子背公交站（距项目200米）经过车辆： 231路蓝田客运站——香林路；27路天仙洞——市府路；29路宝光花园——安富桥；138路龙透关——纳溪百梯汽车总站；158路小市街心花园——纳溪百梯汽车总站； 泸纳路（老路）重湾站（距项目600米）经过车辆： 3路王氏商城——河东新城、18路回龙湾——四O四、33路体育场——甜蜜公园、35路蔬果市场——蔬果市场；211路泸州汽车总站——宪桥、217路碳黑厂——宪桥、128路红星小区——纳溪区政府； 1、在售楼盘 重湾楼盘全部都为多层住宅，目前有两个在售楼盘兴城兰苑和南庭静苑，且都与项目相邻，有重要参考价值。 0.3元/㎡/月 / 物管费 / 5260元/㎡（租金约为15元/㎡/月） 商业 2% 2% 维修基金 6200元 6200元 配套费 目前共售出47套，销售率60% 认购率80% 销售状况 1750元/㎡ 1550元/㎡（二楼130㎡，按揭1540/一次性1500） 均价 小区绿化、流水景观、室内非可视对讲、普通配置 无外环境、室内普通配置 配置 90㎡--140㎡三室户型 90/130㎡ 主力户型 7、8、9幢2006年10月25日开始咨询，2007年2月26日开盘，现房销售 咨询中，平场地 开盘时间 及项目进度 共9幢（5—7层），总户数290户，1—6幢已售完并交房，7、8、9幢共78套住房 1幢2个单元（六跃七） 体量 泸州鼎力房产 泸州兴城房产 开发商 重湾花果路19号（正门临321国道） 紧临本项目 位置 南庭静苑 兴城兰苑 项目 2、二手房市场 从几家中介所调查了解到以下重湾二手房信息，登记出售的住房大概在100套以上，以下是具有代表性的信息：  备注：以上楼盘基本无物管公司，每月只交纳15元/户左右的卫生费。 办公楼+住宅，项目对面，靠近蓝田武装部，今年8月交房，蓝田政府即将搬迁于此，无小区环境，100㎡左右，清水房，售价1400——1500元/㎡； 维隆玉府源综合楼 蓝田客运站后面，2001年交房入住，无小区环境，100——120㎡左右，清水房、五通，售价1400——1500元/㎡； 天乐苑 蜀南气矿集资房，与本项目相邻，2002年交房入住，简单小区绿化，140㎡左右，清水房，五通，售价1400元/㎡； 蓝田蜀南气矿小区 住房信息 项目 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ3、调查分析 3.1消费群：基本为中低收入人群，附近汽配汽贸汽修等商家、机关单位以及泸州四县三区的购房者都有； 3.2在售一手房存量不多，不到100套，三室户型占大部分，面积在100——110㎡的三室户型较受欢迎； 3.3登记出售的二手房较多，且价格较低，在100套以上，三室户型占大部分；在二手房市场了解到，咨询70——80㎡左右的二室户型客户较多，且房源较稀缺； 3.4建筑外观陈旧，外墙砖色彩搭配较零乱，没有美感，与市中心楼盘外观有天壤之别； 3.5基本无小区内环境景观，或绿化环境很简单； 3.6无物管公司或物业管理还处于代缴水电气费较简单的服务；   在对周边市场进行大量调查分析后，建议本项目在定位上应当区别于目前重湾片区的所有项目，并且应当在楼盘品质和售后服务上略高于同区域的所有项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。结合项目所处地理环境，建议项目定位成与花果山天然果林融为一体的休闲园林景观相结合的中档居住小区。 1、消费群定位 1.1中等收入人群，附近经商的商家、在市中心上班的打工一族、机关单位（蜀南气矿、泸天化、纳溪各企事业单位、蓝田政府机关、市区内中等收入人群）以及泸州四县三区（周边各乡镇机关、川天化、赤天化、叙永、古蔺机关单位）的购房者； 1.2投资人群：二次或多次置业的投资型买家，购买的目的是看中地段的优势、环境优越以及城南片区今后发展的产业增值空间。 2、建筑规划定位建议 2.1根据项目经济技术指标及地块形状，该地块可摆放3幢7层多层住宅，各楼幢长度在50米左右，可设3个单元； 2.2综合项目所处的地理环境，城南片区的发展对商业的较大需求，建议临街楼幢1——2层定位为商业用房，1层层高5.4米，可设夹层，暂定位为汽配汽修汽贸用房，2层层高3米，暂定位为汽配市场的配套服务即餐饮娱乐休闲用房； 2.3为增大商业利用价值，临街楼幢1——2层商业进深可略为增加（17米左右）；同时减少临街住房受噪音影响，临街3层起房屋采用退缩4——5米的退台式设计，可使临街3层住宅获得较大面积平台花园的使用权，可大大促进该楼层住宅的销售； 2.4除临街楼幢，其余楼幢住宅均为1——7层，底楼带私家花园；7楼均带露台花园； 2.5在项目靠气矿小区一侧形成小区主通道，入口处设置小区大门和门岗。 114套（约11000 ㎡ ） 1700㎡ 合计 42套 3 1——7层 / / 3#楼 42套 3 1——7层 / / 2#楼 30套 3 3——7层 850㎡/层 1——2层 1#楼（临街） 套数 单元 住宅楼层 面积 商业 楼幢 各楼幢规划 3、建筑风格、色彩定位建议 3.1建筑外墙贴面砖所选用的色彩应与环境景观相互和谐，建议采用素色设计，素色外观色彩经久、耐看、不易过时，同时也很显档次； 3.2建筑主体色彩分为三段，临街1—2层采用深灰色文化石，3—7层和其余楼幢的1——7层采用白色、香槟色外墙贴面砖，局部采用深灰色，屋面采用深灰色屋面砖； 3.3为进一步使外立面更加干净美观，建议采用全封闭式空调机位，百叶采用深灰色铝合金百叶，统一空调冷凝下水管，统一塑钢窗，统一深灰色阳台栏杆、内凹扶手设计；  4、环境定位建议 对项目环境景观的营造，应考虑到与项目紧临的花果山环境景观协调一致，以及地块形式、建筑布局、楼间距四个因素的制约。从景观设计上建议采用道路景观、种植景观与水景景观相辅相成的设计思路，重点在于空间的营造，另外地块存在很明显的自然标高，尤其是缓坡，很容易联想到水景景观的营造。 4.1建议在靠花果山处建造蓄水池，水流通过楼幢之间的自然落差流至项目入口处，形成叠水景观，并在入口处打造一大型假山形成叠水瀑布景观，设置高压水泵，将水流循环回到高处蓄水池中； 4.2项目四周用藤类植物围合，在项目建筑右面形成小区主通道，入口处设置小区大门，项目案名置于大门正中醒目位置； 4.3小区内种植适量桃树或其它果树如荔枝树，与花果山景观协调，尽量拓宽公共绿地，根据不同的地形，灵活置以不同特色的植物，与建筑相协调，在2、3#楼靠花果山处打造一个景观休闲亭，营造一个舒适的休闲环境空间，让其成为一个可进行观景、交流的场所，营造人与水、水与景相互交融的景观，使人产生亲切、自然感。 4.4在2、3#楼公共场地配置一些健身运动设施； 5、户型定位建议 5.1在重湾片区购房人群较多注重住房的性价比，在户型设计时可多考虑适用性，建议客厅外窗为大幅度落地门框带观景阳台，所有卧室外窗为飘窗，达到更好的三面观景的效果；同时还可在厨房位置设计一生活阳台。 5.2临街楼幢户型设计建议：主卧室或卧室区设计靠小区内，尽量避免临街过往车辆噪音影响； 5.3户型设计比例： 二室二厅一厨一卫+生活阳台和观景阳台，面积70——80㎡之间，比例70%； 三室二厅一厨一卫+生活阳台和观景阳台，面积100——120㎡之间，比例30%。  各楼幢户型配置 备注：7楼均为二室或一室户型；其中三室占28%；二室/一室占72%。 三室户型均在各楼幢靠山墙位置，使之采光、观景效果最佳。 114套 82套 32套 合计 42套 30套 12套 3 1——7层 3#楼 42套 30套 12套 3 1——7层 2#楼 30套 22套 8套 3 3——7层 1#楼（临街） 套数 二室/一室 三室 单元 住宅楼层 楼幢 6、配置定位建议  6.1住宅 预留室外空调机位，铝合金百叶，空调冷凝排水管 电话入户（不配号）；有线电视入户；小区宽带入户 根据户型大小，设10——40A容量电表，4——8回路配电箱 水入户（厨房、卫生间）；电入户；气到厨房 PVC排水管、PPR供水管 地面水泥砂浆找平，厨卫、阳台地面做水泥砂浆保护层 内墙面及天棚混合砂浆抹灰，厨卫墙面水泥砂浆抹面 阳台铸铁栏杆，内凹扶手 实德塑钢窗带纱窗 非可视楼宇对讲 进户门高级防盗门 室内部分 公共楼梯地砖地面，钢化仿瓷墙面，铸铁栏杆 外墙高级墙砖，局部天然石材饰面 公共部分 配置标准 区域 6.2商业 设40A容量电表 PPR供水管 水入户；电入户 地面水泥砂浆找平 内墙面及天棚混合砂浆抹灰 铝合金窗 铝合金卷帘门 室内部分 公共楼梯地砖地面，钢化仿瓷墙面，铸铁栏杆 外墙高级墙砖，局部天然石材饰面 公共部分 配置标准 区域 7、前期物业管理服务定位建议 7.1引入客户关系理念，以客户为中心，客户关系主义为指导，利用现有的资源不断完善服务体系，为客户持续提供规范化、人性化的服务，满足客户个性化的需求，并透明各类收费项目，通过专业化的服务，确保物业的保值和增值的同时，也能让住户得到愉快的入住体验，建议成立“客户服务中心”。  7.2具体服务内容： 维护小区正常秩序、卫生及安全，对本小区内一切事务的正常开展负责； 13 接收业主的投诉和意见，调节业主之间的纠纷； 12 为业主代收分发报刊、杂志、包裹、挂号信件； 11 为业主代管临时寄存物品； 10 为业主提供家政服务； 9 处理家庭维修事务服务； 8 提供房屋代租、代售、代管相关服务； 7 办理钥匙托管、代管服务； 6 提供代办户口迁入以及子女入学手续的咨询服务； 5 办理装修进场手续； 4 代交代缴水电气费服务； 3 办理钥匙交接手续； 2 陪同业主进行房屋验收服务； 1 服务内容 序号 7.3客服人员安排：客户经理2名，保安2名，保洁1名，绿化1名，维修1名；7.4前期（交房后前两年）物管收费标准：0.3元/㎡/月（住宅）、1元/㎡/月（商业）；7.5物管用房面积为项目总面积的2%，约30㎡，暂设在3#楼（位置待定）。  8、价格定位 8.1项目户型、景观、配置、服务均优于相邻项目，住宅均价可适当较高，定位为1800元/㎡； 8.2周边门面目前来看较稀缺，但为快速回笼资金，定位可适当高于相邻项目，一层均价为6000元/㎡，二层均价为3000元/㎡。 8.3住宅定价原则：   8.4定价明细（待定） 8.5配套费：住宅6200元（水2200/气3500/光纤500）、商业2200元（水） 8.6维修基金：总房价款的2% 注：底楼带私家花园，7楼均带露台花园。 临街楼幢1#为X，2#X+100，3#X+120 楼幢差 X+50—80 X X+20 X+40 X+40 X+10--20 X+100—120 楼层差 七 六 五 四 三 二 一 楼层 9、案名定位建议 9.1案名一：蓝湾美地（蓝湾美社、蓝湾别院、蓝湾美景） 蓝田重湾一个美丽的地方简称“蓝湾美地”。还可借此项目初步树立在蓝田“蓝湾”系列品牌。 案名LOGO：  9.2案名二：城南风景 9.2.1以“风景”命名为系列，打造城南片区开发系列品牌项目； 9.2.2为满足泸州中等收入阶层更高层次的居住需求而精心打造的自然风景社区，通过对自然风景和人 文风景的营造，构建“风景”生活的全新模式。 9.3案名三：桃源雅居 本项目由广厦房地产公司开发，之前开发的项目如桃源山庄、桃源馨居、桃源江畔已得到广大市民认可，并形成了较好的知名度与美誉度，树立了“桃源”系列项目品牌，该项目可沿用“桃源”系列项目在市民心中的良好口碑效应，可大大促进项目的销售。 1、项目销售目标 1.1保守销售目标：完成总销售量的70%，销售周期全长10个月。 1.2最佳销售目标：完成总销售量的90%，销售周期全长10个月。 1.3项目销售各阶段周期预估 70——90% 2008年5月底 清盘期（交房后一个月） 65——85% 2008年1月—2008年4月 持续期（主体封顶——交房） 50——60% 2007年12月 强销期（主体封顶、正式开盘） 30——50% 2007年9月—2007年11月 认购期（项目动工——主体封顶） 2007年7月—2007年8月 预热准备期（前期手续办理） 销售预估 周期预估 销售阶段及工程进度 2、营销推广计划 2.1销售管理费用计划  销售管理总费用为项目总产值的1%； 销售管理费用计划  12（2人，预算见后页） 销售员工资提成奖金 26（总产值1%） 销售管理费用 6（预算见后页） 营销推广费用 255 3000 850 二层 8（管理员工资、业务费用等） 2600（按2745优惠5%计算，不含配套、维修基金） 合计（万元） 其它费用 1980 510 总金额（万元） 1800 6000 均价（元/ ㎡ ） 11000 850 面积（ ㎡ ） 1#、2#、3# 一层 住宅 商业 网络信息发布等 促销方式炒作 清盘期（交房后一个月） 行销促销、网络信息发布等 进行现房实景宣传 持续期（主体封顶——交房） 报刊平面、报刊夹报、行销促销、网络信息发布 对本项目所有优势集中进行全方位炒作 强销期（主体封顶） 报刊平面、DM单宣传，行销促销，网络信息发布 对本项目开发理念、区位、 户型、生活方式、景观环境 等进行炒作 认购期（项目动工——主体封顶） 利用现场包装、户外广告牌，网络信息发布 项目销售前期准备工作，宣传品的制作，项目概念炒作 预热准备期（前期手续办理） 推广方式 推广重点 销售阶段  2.2各阶段推广重点  *