登封城市调研报告17.07.23.ppt 83页

登封市综合环境研究报告 Part01 Part02 Part03 Contents 目录 P01 城市综合分析 房地产市场 P02 城市小结 P03 城市认知 城市人口 城市经济 城市产业 整体市场 板块市场 客户分析 项目个案 城市进入综合评价 城市综合分析——城市基本数据 分类 2016年度数据 全市GDP（亿元） 566.8 全市面积（平方公里） 1220 全市人口:常住/户籍（万人） 69.43/——（2015数据） 全市人均GDP（万元/人） 7.52（2015数据） 全市人均可支配收入(元/人) 75219（2015数据） 全市固定资产投资总额（亿元）/占GDP比例/增速 468.35/83%/15.7% 全市房地产投资总额（亿元）/占固定资产比例/增速（2015） 8.8363/2.1%/2.3% 全市三产比例 2.7%/61.1%/36.2% 行政区划（包含多少区/县级市/县） 3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区：嵩阳街道、少林街道、中岳街道、大金店镇、颍阳镇、卢店镇、告成镇、阳城区镇（阳城工业区）、大冶镇、宣化镇、徐庄镇、东华镇、白坪乡、君召乡、石道乡、唐庄乡，以及送表矿区 核心区 市政府驻嵩阳街道 城市综合分析——城市概况 郑州都市区总规划（2012-2030年）空间布局结构图 登封市毗邻新密、巩义、与洛阳相连，定位为世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区 登封市历史悠久，旅游资源得天独厚，境内有众多历史文化古迹。“天下第一名刹”少林寺，道教洞天中岳庙，儒学圣地嵩阳书院驰名天下。还有中国现存最早的天文台登封观星台，中国现存最古老的佛教砖塔嵩岳寺塔，中国现存规模最大、数量最多的古塔建筑群少林寺塔林等。 城市综合分析——文旅资源丰富 登封文旅资源丰富，以“建设现代文化旅游名城”为战略，第三产业占比逐年增加 城市综合分析——城市人口 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 近三年登封人口变化 2015年郑州各县区人口占比 数据来源：郑州市统计局、郑州统计年鉴 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市人口占郑州全市的7.26%，增幅缓慢，城镇化水平仍低，有较大发展空间 城市综合分析——城市经济 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市GDP总值及增速变动情况 GDP 2016年 比去年±% 中牟县 2887298 10.1 巩义市 6821585 8.7 荥阳市 6382249 8.5 新密市 6967399 8.1 新郑市 6511308 9.0 登封市 5668052 8.1 2016年郑州各县市GDP及增速对比 受全国经济下滑影响，登封经济增速同步放缓，在郑州县市排名中，经济总量及增速靠后 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市固定资产投资及增速 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市社会消费品零售总额及增速 支撑登封经济发展的主要引擎仍为投资，占GDP的8成，消费增速较快，但规模弱于投资 城市综合分析——投资消费 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市产业结构变动 城市综合分析——产业结构 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市规模以上工业增加值变动 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市规模以上工业增加值行业占比 登封目前主导产业仍以矿产资源为基础的工业为主，产业结构不断优化，近两年第三产业占比快速增加 煤、电、铝、非金属矿物制品等四大支柱产业占规模以上工业增加值的比例由2005年的93%下降到2010年的84%，再下降至2015年的77%； 城市综合分析——产业结构 登封市目前产业转型中，去产能大背景下，煤企向新材料高新技术、健康和文化旅游产业转型 近5年来，登封43家煤企全部转型，累积投入资金超过120亿元，54个新转型项目涉及现代种植养殖业、文化旅游、教育、医疗、装备制造及新材料等10多个行业。5年间，登封市新兴主导产业占GDP比重由2011年的24.1％上升到现在的38.4％。 登封曾是典型的矿产资源型城市，矿藏资源丰富，形成了以煤电铝、水泥、耐火材料等为支柱的工业体系，“十一五”期间，以煤炭、煤电铝为主的资源型、高耗能、高污染产业工业占比高达87.6%，全市税收50.6%来自煤炭行业。随着煤炭市场急转直下，煤企纷纷向新材料高新技术、健康和文化旅游产业转型。 城市综合分析——文旅产业 根据《登封世界历史文化旅游名城战略规划（2015~2030年） 》和《登封世界历史文化旅游名城战略规划研究（2015~2030年） 》要求，到2030年，登封全面建成世界历史文化名城，形成有国际影响力的文化、旅游、论坛城市品牌。 产业发展：2015~2020年，服务业占地区生产总值的比重45%以上，文化旅游业增加值占服务业增加值的比重15%以上。到2030年，第三产业增加值占全市生产总值的比重达到60%以上，其中文化旅游业增加值比重25%。 国际旅游：到2020年，城市文化旅游形象初步确立，旅游国际化水平全面提升。境内外游客接待量1400万人次。到2030年，实现品牌形象、旅游产品、市场营销、服务标准的国际化，入境游客达到100万人次。 2014年5月河南省下发《支持登封市建设华夏历史文明传承创新示范工程的指导意见》，将恢复登封明清古城风貌，重塑当地居民院落与历史街巷风貌等。登封现有与文化旅游关联度不强的产业，要逐步向矿区和老工业区迁移集聚，把环山缓冲带、历史轴线、进入登封的主要通道等作为建筑高度控制的重点，严格控制新建建筑开发强度和建筑高度。 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市接待游客量及旅游收入 登封规划2030年全面建成世界历史文化名城，未来文旅及相关服务业占比将逐渐抬高 登封农村居民收入远高于河南省人均水平，乡镇居民购买力较高 城市综合分析——居民收入 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市农村居民人均纯收入及其增长速度 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封市城镇居民人均可支配收入及其增长速度 2015年河南省农村居民人均可支配收入10853元，增长8.9%，实际增长7.6%；城镇居民人均可支配收入25576元，增长8.0%，实际增长6.7%。 城市综合分析——城市规划 所谓“一城”，即登封城。“三区”，即中心城区、登封新区、旅游新城。“四组团”，即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整，打造特色乡镇。 “中心城区”将以“天地之中”理念统领城市建设和旧城改造，着力实施投资150亿元的老城区历史风貌保护与修复工程。 “登封新区”将建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东，建成区面积达3.5平方公里，人口3.1万，规划面积30平方公里，规划人口22万人，要着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。 “旅游新城”将建成为中原经济区的“休闲度假中心”和“全省文化旅游核心区集散中心”。该区位于登封老城区西，规划面积18平方公里，规划人口10万人。 “四组团”：建设卢店—唐庄组团，将其打造成物流和商贸型城市组团；建设大冶组团，将其打造成登封市的工业重镇；建设告成—阳城组团，将其打造成“天中名镇”；建设大金店—东华组团，将其打造成民俗文化休闲和循环经济示范镇。 登封规划为“一城三区四组团”，定位城市发展居住向东，文旅向西 城市综合分析——城市交通 对外交通便捷，禹登铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相接，323省道和郑少洛高速横贯东西，207国道、237省道和禹登高速公路纵横南北，与郑州、洛阳、许昌联系便利，未来规划有郑登洛城轨 城市综合分析——城市配套 目前医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区；东区及西区配套欠缺；其中东区定位行政中心，行政办公单位已搬迁进驻，规划配套完善 商贸城 学校 潜在商业中心 运营中商业中心 医院 城市综合分析小结 登封为郑州下辖县级市，定位世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区，儒释道文化旅游资源丰富 人口较少，增幅缓慢，城镇化仍低，主要吸附乡镇人口聚集 经济在郑州县市排名中，总量及增速靠后；且投资为支撑登封经济发展的主要引擎，占GDP八成 产业转型中，目前仍以矿产资源为基础的工业为主，第三产业占比近两年快速增加，未来文旅及相关服务业占比将逐渐抬高 农村居民收入高于河南省人均水平，乡镇居民购买力较高 规划“一城三区四组团”，定位城市发展居住向东，文旅向西 交通便捷，与郑州、洛阳、许昌联系便利，未来规划有郑登洛城轨 医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区；东部及西部配套欠缺；东部规划配套完善 房地产整体市场——土地市场 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 数据来源：中国土地市场网 登封近5年住宅用地供应、成交量 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封近5年住宅用地成交价格 登封市土地成交13年出现拐点，供应量不足，成交下滑，土地稀缺，地价攀升 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 典型项目楼面价及地价 2012年 2013年 2015年 2016年 登封市地价以中心区板块及城市发展新区板块最贵，城西为价值洼地 房地产整体市场——土地市场 2014年 板块 城西板块 中心区板块 城南板块 新区板块 项目名称 鑫蓉天悦 鸿福花苑 嵩林雅园 嵩山壹号 登封御园 天道龙玺湾 元顺锦绣华庭 天和英伦庄园 天和英伦庄园 磴槽锦园 嵩基润堂 创佳紫薇园 磴槽弘园 郑住•天地云境 地价 51 81 99 120 80 96 99 106 71 106 88 98 127 212 96 104 楼面价 379 715 743 1129 604 402 537 795 533 1060 598 735 1116 1060 960 784 房地产整体市场——商品住宅（年度） 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 登封近5年商品住宅供销走势 登封市近两年住宅供应量低，供不应求，产品稀缺，价格涨幅不断扩大，16年每平方米住宅涨价472元 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 数据来源：房管局备案数据 年均去化30万㎡ 登封近5年商品住宅价格走势 房地产整体市场——商品住宅（月度） 2017年1月 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2016年1月 2019-3-18 2019-3-18 登封市16年全年商品住宅供22万㎡，销38万㎡，价格平稳上涨，均价4637元/㎡ 2016年1-12月登封市商品住宅销售面积及价格走势 数据来源：房管局备案数据 月均去化3.2万㎡ 房地产板块市场——项目分布 在售 尾盘 待售 嵩基润堂 锦鹏依山郡 城西板块 城南板块 新区板块 3980元/㎡ 5600元/㎡ 6100元/㎡ 4300元/㎡ 5700元/㎡ 5500元/㎡ 中心区板块 5600元/㎡ 5600元/㎡ 5300元/㎡ 11000元/㎡ 8300元/㎡ 登封市房地产市场整体可划分为中心城区板块、城西板块、城南板块及新区板块四个板块，目前主力在售住宅项目7个； 西区规划定位旅游新城，项目较少，且品质较低； 北区受山体阻隔，发展受限，目前在售项目多处尾盘阶段，剩余货量较少； 南区村庄多，新建小区品质一般，安置房占比重大； 东区为城市发展主要方向，受城市规划驱动，近年新建项目较多，目前在售项目1个，待售项目2个； 登封市随着近两年供应土地的减少，市场项目多处于尾盘阶段，目前有房可售板块主要集中在城南板块及新区板块 6000元/㎡ 房地产板块市场——开发企业 在售项目开发商多为当地企业，多是煤炭行业背景，整体开发专业度不高，无一线房企进驻 项目名称 开发企业 背景 德融花园 郑州德容置业有限公司 当地企业，煤炭背景 鑫蓉天悦 河南鑫蓉居房地产开发有限公司 小型房企，知名度低 鸿福花苑 河南建良房地产有限公司 当地小型房企 嵩林雅园 郑州德鑫置业有限公司 小型房企，知名度低 嵩基怡和园 河南嵩基房地产有限公司 嵩基集团，煤炭开采、水泥产销、铝电生产等背景，当地有一定知名度 嵩山壹号 河南联大置业有限公司 首次开发地产项目 登封御园 漯河市舒漫置业发展有限公司 投资商为万山投资管理有限公司，在全省开发项目20余个 天道龙玺湾 郑州天道置业有限公司 当地企业，开发过御景东方项目，在当地有一定知名度 元顺锦绣华庭 登封元顺置业有限公司 首次开发地产项目 新都万象城 河南鑫地房地产开发有限公司 当地企业，投资方众多 天和英伦庄园 郑州市天河集团中润伟业置地有限公司 当地企业，煤炭背景，开发有东城花园项目 磴槽锦园 郑州磴槽企业集团置业有限公司 当地企业，水泥、煤炭背景，当地知名度较高，开发过弘园项目 嵩基润堂 河南嵩基房地产有限公司 投资商为嵩基集团，煤炭背景，当地有一定知名度 锦鹏依山郡 郑州市锦鹏置业有限公司 投资商为锦鹏集团，矿业能源背景，当地有一定知名度 房地产板块市场——项目概况 板块 项目名称 占地（亩） 建面（万㎡） 容积率 绿化率 物业形态 目前状态 城西板块 德融花园 39 6.9 1.53 35% 洋房 尾盘 鑫蓉天悦 15 2.8 2 32% 洋房 尾盘 中心区板块 鸿福花苑 32 6.6 1.7 30% 洋房 在售 嵩林雅园 28 6.1 2.3 30% 洋房 在售 嵩基怡和园 16.7 1.1 1 70% 5F大平层 尾盘 嵩山壹号 84 5 0.89 39% 洋房、别墅 尾盘 城南板块 登封御园 140 28 2.4 30% 洋房、小高 在售 天道龙玺湾 61 7.9 1.5 40% 洋房、小高 在售 元顺锦绣华庭 54 8.7 2 35% 小高 在售 新都万象城 393 150 3.8 40% 高层、小高 在售（无证） 新区板块 天和英伦庄园 103 10 1.1 35% 双拼、叠加、洋房 在售 磴槽锦园 100 16 2 40% 洋房、小高 尾盘 嵩基润堂 79 8.96 1.7 30% —— 待售 锦鹏依山郡 —— 6.7 0.66 —— 洋房、别墅 待售 项目规划中小规模为主，产品受限高影响，以洋房、小高层产品为主 《登封世界历史文化旅游名城概念规划》针对登封市历史建筑，对城市规划高度进行限制：高度范围西边到少溪河，北边到环山旅游公路，南边到郑少洛高速，东边到产业集聚区，总的限高原则上是不超过36米；具体定位原则上的是中岳大街与少林路分开，中岳大街以北原则不超过18米，少林路以北原则不超过24米，少林路以南原则不超过36米 房地产板块市场——产品去化 2016年主力在售项目去化31.2万㎡，2017年预推量18.4万㎡，供不应求；热销项目月均去化约0.4万㎡；除新都万象城新农村改造剩余体量较大，其余项目剩余仅43万㎡，一年多时间去化完毕 板块 项目名称 在售期数/总期数 首次开盘时间 总建面 （万㎡） 2016年销售量 （万㎡） 月均去化量（万㎡） 2017年预计推出量（万㎡） 剩余体量（万㎡） 城西板块 德融花园 2/2 2015.05 6.9 2 0.17 0 0 鑫蓉天悦 1/1 2015.05 2.8 1.4 0.12 0 0 中心区板块 鸿福花苑 2/2 2014.04 6.6 1.2 0.1 1 1 嵩林雅园 1/1 2016.10 6.1 1.69 0.56 1 1 嵩基怡和园 1/1 2014.05 1.1 0.6 0.05 0.15 0.15 嵩山壹号 2/2 二期2014.10 5 1 0.08 0.15 0.15 城南板块 登封御园 1/2 2015.05 28 6 0.5 4 13 天道龙玺湾 3/3 二期2015.11 7.9 3 0.25 3 10 元顺锦绣华庭 2/2 2015.12 8.7 4.8 0.4 1.12 1.12 新都万象城 2/5 2013年初开始内购 150（96） 2 0.17 2 88 新区板块 天和英伦庄园 1/2 2015.09 10 3.5 0.3 1 1 磴槽锦园 3/3 2014年初 16 4 0.33 0 0 嵩基润堂 —— 预计2017年5月 8.96 0 0 3 8.96 锦鹏依山郡 —— 待定 6.7 0 0 2 6.7 合计 31.2 3 18.4 131.1 房地产板块市场——供应结构 各项目供应面积段分布图 项目名称 主力面积段 嵩林雅园 121-190㎡三房 嵩基怡和园 177-198㎡三房 登封御园 100-135㎡三房 元顺锦绣华庭 106-124㎡三房 天和英伦庄园 159-172㎡四房 磴槽锦园 90-140㎡三房 新都万象城 131-141㎡三房 天道龙玺湾 90-128㎡三房 锦鹏依山郡 90-210㎡ 市场主力供应面积为90-150㎡两房-四房，其中以110-140㎡三房为供应主力 房地产板块市场——成交结构 主力成交面积为90-140㎡三房、70-90㎡两房；且以三房需求突出，120-140㎡三房成交套数占总成交1/3，为供销主力 备注：户型100㎡以下产品需求较少，面积大于150㎡去化较慢（天和英伦庄园一期主力160㎡去化较慢，二期设计以120-130㎡为主力） 各项目成交面积段分布图 房型 套数 占比 一房 246 8% 两房 587 19% 三房 1990 63% 四房 176 6% 五房 32 1% 复式 124 4% 房地产板块市场——成交均价 西区洋房4300-5300元/㎡ 北区洋房8200-11000元/㎡ 南区小高层5600-5700元/㎡ 东区洋房5600-6100元/㎡ 成交价格以北区嵩基怡和园、嵩林雅园最高，洋房8200-11000元/㎡，西区价格最低；2016年项目热销每平方米约涨价500元 房地产板块市场——产品设计 嵩林雅园 176㎡三室两厅两卫 元顺锦绣华庭 106㎡三室两厅一卫 各项目产品设计较为常规，多项目洋房1T2、小高层1T3，南北通透户型占比较高 天和英伦庄园 153㎡三室两厅三卫 登封御园 115㎡三室两厅一卫 房地产板块市场——建筑风格 嵩基怡和园：法式 天和英伦庄园：英伦 嵩林雅苑：新中式 天道龙玺湾：托斯卡纳 嵩山壹号：英伦 磴槽锦园：新古典 项目名称 建筑风格 德融花园 新古典 鑫蓉天悦 新古典 鸿福花苑 新古典 嵩林雅园 新中式 嵩基怡和园 法式 嵩山壹号 英伦 登封御园 新古典 天道龙玺湾 托斯卡纳 元顺锦绣华庭 新中式 新都万象城 新古典 天和英伦庄园 英伦 磴槽锦园 新古典 嵩基润堂 新中式 锦鹏依山郡 —— 各项目建筑风格多样，以新古典为主；由于项目规模较小，园林景观较为简单，体验感较差（仅磴槽锦园、弘园园林打造在当地认可度较高） 房地产板块市场——去化周期 项目名称 2017 2018 2019 2020 2021 2022 鸿福花苑 嵩林雅园 登封御园 天道龙玺湾 元顺锦绣华庭 新都万象城 天和英伦庄园 嵩基润堂 锦鹏依山郡 在售项目多处于尾盘阶段，新入市项目少，2017年后主力在售项目仅剩5个，竞争压力较小 未来供应体量约13万㎡ 未来供应体量约9万㎡ 未来供应体量约6.7万㎡ 未来供应体量约1.12万㎡ 未来供应体量约88万㎡ 未来供应体量约1万㎡ 未来供应体量约10万㎡ 未来供应体量约1万㎡ 未来供应体量约1万㎡ 客户分析——客户构成 唐庄乡 卢店镇 大治镇 宣化镇 徐庄镇 东华镇 白坪乡 石道乡 君召乡 颖阳镇 登封市购房客户内源性、地缘性特征明显，外来客户少，高端客户外流置业明显 大金店镇 客户内源性特征明显：主力客户基本为本地人，乡镇客户约占市场总数5成左右，市区客户约占5成； 地缘性特征明显：城西客户主要来源少林办事处辖区（颖阳、君召）；中心区及城南板块客户主要来源嵩阳办事处辖区；新区板块由于行政办公企业东迁，客户主要为东区上班族及中岳办事处辖区； 外来客户少，外来客户主要与登封文化旅游有关，目前主要以省内高端度假客户为主； 高端客户外流置业特征明显，先富阶层外流郑州置业。 3个街道：嵩阳街道、少林街道、中岳街道 8个镇：大金店镇、颍阳镇、卢店镇、告成镇、大冶镇、宣化镇、徐庄镇、东华镇 4个乡：白坪乡、君召乡、石道乡、唐庄乡 1个工业区：阳城工业区 1个矿区：送表矿区 其中大金店、告成、唐庄、大治属于矿区，客户较为有钱 送表矿区 阳城工业区 告成镇 城西板块 新区板块 中心区板块 城南板块 客户分析——客户特征 城南板块 小高层5600-5700元/㎡（五证齐全） 新区板块 洋房5600-6100元/㎡ 城西板块洋房4300-5300元/㎡ 中心区板块洋房8200-11000元/㎡ 中心区板块 板块特点：目前在售项目主要集中在北区，受限高及山体阻隔，地价较贵，主要规划洋房产品，价格最高，8200-11000元/㎡ 客户构成：小高层及洋房产品主要为市区单位上班族，别墅客户主要为矿区老板及个体户，多次置业；区域来源较为分散，部分外来客户 城西板块 城西板块：向西出207国道，主要为村庄及武校，区域认可度低；目前在售仅2个项目，体量小，品质一般，去化较慢，价格登封最低，洋房4300-5300元/㎡ 客户构成： 主要来自少林办事处辖区，主要来自颖阳、君召、石道乡镇 新区板块 板块特点：城市主力发展方向，区域认可度较高，目前行政办公已搬迁进驻，规划配套完善 目前生活配套缺乏，洋房价格与稍高于城南，5600-6100元/㎡，别墅11000元/㎡ 客户构成：行政办公企业单位员工，及唐庄、卢店、大治、告成、宣化工业园区客户；且多数客户有私家车 城南板块 板块特点：靠近中心区板块，配套较为完善，项目性价比较高，小高层5600-5700元/㎡，客户较为认可 客户构成： 主要为市区上班族及周边石道、大金店、东华、告成、白坪等乡镇，区域来源较为分散 中心区板块价格最高，改善客户为主；城西板块价格最低，西区乡镇客户为主；新区板块由于行政企业已迁入，主要为事业单位员工及工业园区老板；城南板块距离市区较近，客户来源较为分散 备注：登封市客户在乡镇或市区居住都有独家小院，购房主要为改善居住环境，上班或孩子上学方便，且有暖气；且多数家庭2-3个孩子，多次置业较为常见；年轻及中年客户主要购买110-140㎡三房自住，老年人主要购买90㎡两房或小三房养老； 土地供应不足，成交下滑，土地稀缺，地价攀升；中心区及新区地价较贵，城西为价值洼地 住宅供应量低，供不应求，年均去化30万㎡；价格涨幅不断扩大，16年每平方米住宅涨价472元 房企多为当地企业，多是煤炭行业背景，整体开发专业度不高，无一线房企进驻 项目多处于尾盘阶段，目前有房可售板块主要集中在城南板块及新区板块。多中小规模为主，产品受限高影响，以洋房、小高层产品为主 产品以110-140㎡三房为主流供需产品，去化较快 库存除新都万象城新农村改造剩余体量较大，其余项目剩余仅43万㎡，一年多时间去化完毕 客户内源性、地缘性特征明显，外来客户少，高端客户外流置业明显 房地产市场小结 典型项目——嵩林雅苑【项目概况】 项目位置 嵩阳路北段（距离嵩阳书院300米） 开发商/投资商 郑州德鑫置业有限公司 主推广语 不计成本只为献给更懂生活的人 规模 项目占地28亩，建面6.1万㎡，容积率2.3，规划7栋洋房（6+1），4栋商业；其中洋房共计172套，面积段为66-199㎡ 物业类型 洋房、商业 内部配套 商业、健身设施 在售情况 2016年10月1日首开，目前洋房剩余66套 成交均价 洋房平层8200-8400元/㎡，顶层复式9000元/㎡，一楼送储藏间12000元/㎡ 客户情况 本地改善型客户及乡镇客户为主，各占50%，少量外地客户； 客户年龄：客户主要为40岁改善型客户； 卖点 嵩阳公园、嵩阳书院旁+品牌建材 登封唯一中式建筑高端小区、嵩阳书院旁品质住宅 嵩阳书院 整体规划：项目总占地28亩，总建面6万方，分一期开发；物业类型包括洋房、商业；其中洋房6栋，住宅172套，建筑面积2.86万㎡，面积区间66-199㎡；商业6栋、商铺68间、建筑面积0.53万㎡ ，面积区间19-49㎡； 建筑风格：仿古中式建筑； 项目配套：小区沿地块北侧规划有0.53万 ㎡仿古中式特色商业街，集餐饮、超市、诊所、体育健身会所于一体，满足日常所需；背靠嵩山，距离嵩阳书院仅有300米，距离嵩阳公园仅50米； 景观特点：项目整体呈现北高南低、东高西低的倾斜地势，项目利用阶梯步道加景观的形式，形成了简洁有设计感的景观风格； 同时在小区中心设置水系，景观布置多沿小区主干道，整体绿化环境较好； 附加值打造：石材楼梯、精品管线、订制入户门； 3.01米挑高空间，德国旭格进口门窗，三菱原装进口电梯，金牛管材 典型项目——嵩林雅苑【项目规划】 项目规划0.53万㎡仿古中式特色商业街，满足业主日常生活所需；引用品牌建材，增加项目附加值 典型项目——嵩林雅苑【产品配比及推售分析】 项目以121-190㎡三房占主力，住宅推售172套，目前剩余66套，月均去化26套 项目规划：2/3/4/5/6/7#规划为6F洋房，8/9/10/11/12# 规划为独栋商业；1#规划为部分商业、居委会和物业用房； 内部认购：开盘前对2/3/7#79套洋房进行内部认购 首次开盘：2016年10月1日4#5#6#93套洋房房源开盘； 目前剩余房源：住宅剩余66套，成交价格：洋房8200-8400元/㎡（顶层复式9000元/㎡，一楼送储藏间12000元/㎡ ）； 洋房 楼号 层数 单元 梯户 产品 套数 2# 6 　 2个单元 1T2 66-97㎡一房 3 82-99㎡两房 9 167-190㎡三房 10 199㎡四房 1 3、4# 6 2个单元 1T2 71㎡一房 2 81-96㎡两房 8 127㎡两房 2 137㎡三房 2 152-180㎡三房 26 188-192㎡四房 4 5# 6 2个单元 1T2 64-88㎡一房 2 102㎡一房 4 121-159㎡三房 28 176㎡四房 1 6# 6 2个单元 1T2 67㎡一房 2 113-128㎡两房 12 133-153㎡三房 12 156-170㎡四房 10 7# 6 3个单元 1T2 121-159㎡三房 33 178㎡五房 1 合计 172 3/18/2019 3/18/2019 一期各面积户型占比 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 典型项目——嵩林雅苑【户型分析】 产品涵盖66-199㎡一房-四房，产品面积段丰富、整体采用南北双阳台设计 97㎡ 一室两厅一卫 户型优点 南北双阳台 户型缺点 入口走廊面积浪费 卫生间未做到干湿分离 152㎡ 三室两厅三卫 户型优点 三个卧室分别配置单独的卫生间 南北双阳台 餐厨一体，动线合理 户型缺点 餐厅正对卧室门口 卧室 卧室 176㎡ 三室两厅二卫 卧室 卧室 户型优点 南北双阳台 主卧配置卫生间、衣帽间 餐厨一体，动线合理 户型缺点 两间卧室北向 卫生间未做到干湿分离 卧室 卧室 项目从入口观景石、仿古路灯、影壁墙及青砖坡屋顶凸显中式传统建筑风格 典型项目——嵩林雅苑【项目展示】 仿古路灯+观景石 项目优势： 建筑风格：登封唯一中式建筑高端小区，辨识度高 区位优势：项目位于嵩阳路北段，毗邻嵩阳公园、嵩阳书院，山景房 配套齐全：配套5300㎡仿古商业街 产品：涵盖66-199㎡一房-四房，面积段丰富、整体采用南北双阳台设计 项目借鉴点： 项目在建筑造型、建材使用上形成竞争力，提高产品附加值 典型项目——嵩林雅苑【小结】 典型项目——嵩基·怡和园【项目概况】 地缘开发商开发的品质楼盘，市场价格标杆，园林领先市场（叠落式立体园林） 项目位置 登封市嵩阳路与书院河路交汇处 开发商/投资商 河南嵩基房地产有限公司 规模 项目占地16.7亩，建面1.1万㎡，容积率1，由5栋5层大平层洋房组成,主力面积177-198㎡三房 物业类型 5F大平层洋房 内部配套 5000㎡六星级私人会所 在售情况 2014年项目入市，推出5栋5层大平层洋房，共65套，目前仅剩余8套房源在售（项目无售楼部，买房需找内部人员购买） 成交均价 对外价格11000元/㎡（内部认购价格较低） 客户情况 登封本地人改善为主，少量外地人；部分开发商关系户 卖点 项目品质+景观资源（邻近中岳嵩山、嵩阳书院、30000㎡嵩阳公园） 典型项目——嵩基·怡和园【产品配比及推售分析】 项目以177-198㎡三房占主力，2014年4月开始内购（未设售楼部），共计65套房源，目前剩余8套未售，月均去化1-2套 推售房源 楼号 层数 单元 梯户 产品 推出套数 销售套数 1# 5　 1 1T1 385㎡三房 1 1 531-600㎡三房 4 4 2-5# 5 1-2 1T1 177-198㎡三房 60 52 合计 65 57 法式建筑风格，全石材立面 典型项目——嵩基·怡和园【户型分析】 户型设计舒适，面积较大，推出产品全部为南北通透户型，套房设计，南北双阳台，大面宽，附加值较高 全套房、落地窗（面嵩山）、南北双观景阳台设计 8㎡私人门厅，入户门1.5m宽双扇开设计 主卧面宽5.9-6.4m，每个卧室配备独立卫生间，主卧带衣帽间，私密性较好 1F赠送私家花园，5F赠送阁楼 电梯入户 项目优势： 开发商品牌：知名度较高 区位优势明显：位于嵩阳路北段，背靠30000㎡嵩阳公园，距离嵩阳书院仅300米，地段位置明显；背靠嵩山，环境资源优越 配套齐全： 5000㎡六星级私人会所 产品设计：全部南北通透户型，套房设计，南北双阳台，大面宽，舒适性高 项目借鉴点： 园林景观、项目规划以及建筑造型上形成项目独特竞争力、附加值高 典型项目——嵩基·怡和园【小结】 典型项目——元顺·锦绣华庭【项目概况】 项目规划10栋小高层产品，周边基础配套齐全，教育资源丰富 项目位置 颖河路登封一高对面 开发商/投资商 登封元顺置业有限公司 主推广语 名校旁 新唐风 书香世家 规模 项目共占地54亩，总建面8.7万㎡，容积率2.0，共分二期开发，西侧为一期，规划5栋小高层；东侧为二期，规划5栋小高层 物业类型 小高层 内部配套 底商 在售情况 2015年11月28日一期房源首开，目前已售罄； 2016年12月17日开盘推出6、8、9、10#，共计198户，已售完； 目前剩余5、7号88套住宅未推 成交均价 2016年12月17日开盘，6#5700元/㎡，8#5600元/㎡，9#5350元/㎡，10#5300元/㎡ 客户情况 客户情况：来自石道、大金店、东华、告成、白坪等乡镇，以及市区上班族；客户：小户型年龄层次偏大，购房用途养老；大户型年轻及中年人购买，改善或新房； 卖点 配套齐全（登封第一高级中学对面，商贸城南邻） 典型项目——元顺·锦绣华庭【产品配比及推售分析】 项目规划：项目分两期，共10栋11F小高层，房源550套，户型面积为87-150㎡，其中105-121㎡三房占主力，占比84%。 首次开盘时间： 2015年11月28日一期房源首开 剩余房源：仅二期剩余5、7#未推，房源88套，预计17年5月加推；目前均价5700元/㎡。 推售房源 楼号 层数 单元 梯户 产品 推出套数 去化套数 1/3# 11 2 1T3 87㎡两房 44 44 116-117㎡两房 88 88 2# 11 2 1T3 87㎡两房 11 11 106-109㎡三房 11 11 115-119㎡三房 44 44 4# 11 2 1T3 106-109㎡三房 22 22 115-119㎡三房 44 44 5/6/7# 11 1-2 1T2 121㎡三房 77 11 150㎡四房 33 11 8# 11 2 1T2 121㎡三房 44 44 9/10# 11 2 1T3 105㎡三房 44 44 118㎡三房 88 88 合计 550 462 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 项目以105-121㎡三房占主力，占比84%；2015年11月底首开，截止目前去化房源462套，月均去化33套，仅剩5、7#88套房源未推（预计17年5月加推），目前均价5700元/㎡ 典型项目——元顺·锦绣华庭【户型分析】 项目产品涵盖87-150㎡两房-四房，面积段较丰富、整体采用南向阳台设计、主卧带飘窗 87㎡ 二室二厅二卫 户型优点 两个卧室与客厅全朝南、采光好 卧室、客厅尺寸较大，居住舒适感强 南向大阳台与客厅相连 户型缺点 入口玄关处面积浪费 卫生间未做到干湿分离 106㎡ 三室二厅一卫 户型优点 卧室与客厅均有良好采光、且尺寸较大、适宜居住 南向大阳台与客厅相连 户型缺点 交通空间过大，面积浪费 卫生间只有一个且尺寸过小 卧室 卧室 卧室 117㎡ 三室二厅二卫 卧室 卧室 户型优点 卧室客厅尺寸较大、居住舒适感强 南向大阳台与客厅相连 餐厨一体，动线合理 卫生间干湿分离 户型缺点 两间卧室北向、采光不良 主卧没有配备单独的卫生间 卧室 典型项目——元顺·锦绣华庭【小结】 项目优势： 区位优势：项目位于南环一路以南，少室路西侧，南环二路北侧，交通便利；且紧邻登封西高速口，出入市区方便 配套齐全：登封第一高级中学对面，距离通达路小学、爱的幼儿园较近；商贸城南邻，项目内部规划底商 项目借鉴点： 产品设计合理，赠送南向阳台，且主卧飘窗设计，提升附加值 城南交通主干道上的大型高品质低密社区，物业形态丰富，周边配套齐全，定位中高端客户群体 项目位置 登封市颍河路与阳城路交叉口 开发商/投资商 河南万山投资管理有限公司 规模 项目占地140亩，总建面28万㎡，共分为二期开发；东地块为一期，占地74亩，建面14.8万㎡（住宅13.3万㎡，商业1.5万㎡），容积率2.99； 规划17栋楼，1栋公寓，1栋酒店，9栋电梯洋房、6栋小高层； 物业类型 洋房、小高层、公寓、酒店、底商 内部配套 4万㎡底商、1所幼儿园 在售情况 2015年5月16日项目首开 目前一期东地块尾盘在售，剩余住宅60余套，主要为洋房一层；二期西地块待定 在售价格 洋房6000-6200元/㎡，小高层5500-5700元/㎡，公寓4800元/㎡ 客户来源 登封本地人，改善自住为主，主要是城区改善、回乡置业、城镇化客户、个体工商户和事业单位员工等 项目卖点 区位（棋盘山公园旁，双客运总站，距离高速路口较近），品质、配套（4万㎡商业，内部规划幼儿园，周边小学、中学环绕） 典型项目——登封御园【项目概况】 典型项目——登封御园【项目规划】 项目共分两期开发，目前一期东地块尾盘在售，二期西地块待定 整体规划：项目总占地140亩，总建面28万方，分两期开发，一期西地块占地约73.8亩，二期东地块占地约66.2亩；涵盖住宅、商业、公寓、酒店四大功能板块； 建筑风格：欧式新古典主义； 项目配套：小区内规划有大型幼儿园，守敬路小学、三小、实验高中距本项目仅几分钟车程； 小区沿中心景观带规划有4万㎡特色商业街，集超市、诊所、体育健身会所于一体，满足日常所需； 小区正对面市政府规划中岳文化苑，占地四千亩，建成后是登封最大的公园； 附加值打造：新加坡狮城物业，品牌建材，七重智能安防； 一期规划：占地73.8亩，建面19.3万㎡，地上建面14.8万㎡ ，其中住宅13.3万㎡、商业1.5万㎡，容积率2.99；停车位1570个（地上70个，地下1500个）；总户数1346户；规划17栋楼，1栋公寓，1栋酒店，9栋电梯洋房、6栋小高层； 推售房源 楼号 层数 单元 梯户 产品 套数 2/3/4/6/7# 6 （1-2F复式/3-4F复式/5-6F复式） 　 2、3#4个单元 4#2个单元 6、7#3个单元 1T2 196-224㎡复式 96 1/5# 8 2 2T4 102㎡三房 32 126㎡三房 64 143㎡四房 30 8/9# 12 2 2T4 100㎡三房 92 128㎡三房 46 145㎡四房 46 10/11/13/14# 6 （1-2F复式） 3 1T2 90-97㎡两房（6F） 24 107-115㎡三房（3-5F） 72 211-224㎡复式（1-2F） 24 16/17# 12 2 2T3 106㎡三房 44 135㎡三房 44 154㎡四房 44 合计 658 3/18/2019 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 2019-3-18 典型项目——登封御园【产品配比及推售分析】 项目以100-135㎡三房占主力，一期住宅推售658套，目前剩60余套，月均去化27套 项目规划：项目分两期开发，一期2/3/4/6/7/10/11/13/14#规划为6F洋房， 1/5#为8F小高层，8/9/16/17#为12F小高层，12#为47-56㎡、层高5m、产权40年LOFT公寓，15#为酒店； 首次开盘：2015年5月16日1#9#10#156套房源开盘； 目前剩余房源：住宅剩余60余套，公寓剩余60余套； 成交价格：洋房6000-6200元/㎡，小高层5500-5700元/㎡，公寓4800元/㎡。 一期各面积户型占比 106㎡三室两厅两卫 115㎡三室两厅一卫 131㎡三室两厅两卫 典型项目——登封御园【户型分析】 户型分析：产品多为大面积户型，注重客户居住舒适性；但进深大，开间小，两卧室朝北 典型项目——登封御园【项目展示】 售楼部 沙盘 围挡 工法展示 项目优势： 开发商：省内开发20余项目，经验丰富 业态丰富：涵盖洋房、小高层、公寓、酒店、商业 区位优势：棋盘山公园旁，距离双客运总站、高速路口较近，对面规划占地四千亩中岳文化苑 配套齐全：项目内部规划4万㎡商业，1栋酒店，1所幼儿园，周边小学、中学环绕 项目借鉴点： 附加值打造、展示较好（售楼部内部包装、工法展示、景观示范区、样板房示范区） 典型项目——登封御园【小结】 项目采用托斯卡纳建筑风格，主要卖点在于居住环境，及区位配套 项目位置 嵩阳街道棋盘山公园西门 开发商/投资商 郑州天道置业有限公司 主推广语 独享棋盘山公园 规模 项目总建面20万㎡，西南地块为一期，一期规划占地面积41069㎡，容积率2.0，总建面79413.43㎡，一期规划7栋11层小高层 开发时序 一期西南地块内购售罄，二期西北地块尾盘在售，三期东南地块目前处于认筹阶段 物业类型 11层小高层，7层花园洋房 内部配套 商业街：怼街、怼吧 在售情况 2014.5.8推出一期小高层产品200余套已售罄； 2015.10.8推出二期洋房，目前仅11、12#余20套在售； 目前处于三期认筹阶段，认筹交1万开盘优惠2万 在售价格 5500-5700元/㎡ 热销户型 90㎡左右小三房以及120-130㎡三房去化速度快 客户来源 政府单位、个体商户、周边乡镇客户 项目卖点 项目紧邻棋盘山公园、书院河 典型项目——天道龙玺湾【户型分析】 项目整个地块围绕棋盘山而建，充分保证各个地块溢价 典型项目——天道龙玺湾【项目规划】 整体规划：项目总占地61亩，总建面20万㎡，一期为西南地块，规划7栋11层小高层；二期西北地块，10栋7层带电梯洋房；三期东南地块，暂未推出 建筑风格：托斯卡纳风格； 项目配套：自身商业配套10000㎡——怼街，外部商业配套——金博大商场；颖河路以及菜园路沿街商业；交通：颖河路、登封汽车客运总站 附加值打造：文化石外立面、涂料、LOW—E玻璃； 规划：项目产品一期为11层小高层，二期为7层带电梯洋房；三期地块规划产品均为12层小高层产品，产品主要为90㎡小三房、117㎡三室两厅一卫、128㎡三室两厅两卫以及155㎡四室两厅两卫； 产品演变：三期产品相比一二期减少两房配比，增加89㎡小三房及110㎡左右三房占比，产品设计更加偏向功能性； 去化速度：项目于2014年10月启动内购，截止目前共去化约540套，月度去化19套，年度去化231套 物业类型 楼层 户型面积（㎡） 销售价格（元/㎡） 开盘时间 推出建面（㎡） 推出套数 销售建面（㎡） 销售情况 小高层（一期） 10-13F 70-130㎡两房三房（主力78-87㎡两房87-96㎡三房，100-128㎡三房） 5300-5600 2014-10-06（无证内购） 64413 约462套 64413.43 基本售罄 洋房 （二期） 8-9F 80㎡-220㎡三房四房（主力76-91㎡两房，120-128㎡三房） 6100-6300 2015-11-14 15000 98套 12000 基本售罄 小高层 （三期） 12F 90㎡小三房，117㎡三房，128㎡三房，155㎡四房 预计均价5500-5700 预计2017年中开盘 待售 0（规划户数852套） 待售 待售 合计 —　 70㎡-220㎡三房四房 — 销售期均一年 79413 560套 66413.43 540 典型项目——天道龙玺湾【产品配比及推售分析】 项目规划：项目分三期进行开发，西地块规划为洋房+小高层产品，三期东地块均为小高层产品，项目主力产品以76-91㎡两房、三房以及120-130㎡三房； 首次开盘：2014年10月6日启动内部认购； 目前剩余房源：一二期目前住宅剩余20套左右； 成交价格：洋房6100-6300元/㎡，小高层5300-5600元/㎡。 洋房主力户型120-140㎡，改善型居住需求大；两房数量最少，共20套； 户型空间排布合理，推出产品多数南北通透全明户型，附加值较高；独立主卫，注重生活私密性；但主卧设计开间过小，居住舒适性差； 120.9㎡三室二厅二卫 132㎡四室二厅二卫 典型项目——天道龙玺湾【户型分析】 典型项目——天道龙玺湾【项目展示】 ①项目采用托斯卡纳建筑风格，外立面线条硬朗，建材选取文化石、色料、Low-E玻璃等，颜色搭配受政府限制为米色暖色调。 ②建筑细节：洋房一二楼采用南北双入户设计，提升尊贵感以及私密性； ③外立面用材：外立面采用文化石、木制桁架等特征凸显建筑风格； ④实际交房呈现采用大量硬质铺装，且绿植尚未种植，未能兑现交房承诺 项目采用托斯卡纳建筑风格，外立面采用米色涂料+文化石+木制外立面，凸显建筑品质，提升小区档次，但在景观呈现方面效果差 项目优势： 景观资源优越：项目充分利用市政规划的棋盘山公园，以及12亩人工湖，通过环绕公园的布局，打造小区中心内含山水景观的优势； 配套齐全：项目周边商业及公共交通配套完善；内部规划特色商业街，临近规划中的金博大商场，保证了项目后期商业配套以及升值潜力； 项目借鉴点： 售楼部位于二期洋房地块，可实地参观，增加客户体验感；洋房一二楼采用南北双入户，私密性较好 典型项目——天道龙玺湾【小结】 典型项目——新都·万象城【项目概况】 郑少洛高速外百万方刚需大盘，品质偏中低端，吸引城镇化及城区外溢刚需客户 项目位置 嵩山路南段与郑少洛高速交汇处南200米 开发商/投资商 河南鑫地房地产开发有限公司 主宣传语 登封首席/百万方/原创生态精品宜居社区 规模 项目总占地393亩，总建面150万㎡，容积率3.8，共分为五期开发，总规划户数6000余户，由86栋高层、小高层组成，建成后将是一个集住宅、商业、会所、教育、社区服务等于一体的大型综合性项目 物业类型 高层、洋房、商业 内部配套 中央景观水系、配套底商 在售情况 2013年一期开盘，2016年中二期开盘 成交均价 均价3980元/㎡， 客户情况 刚需自住为主，主要是周边乡村城镇化客户为主，辅以事业单位员工和个体工商户，受南侧轻轨站点利好影响，城区外溢客户增多 卖点 百万方体量、内部规划配套齐全、轻轨站点 典型项目——新都·万象城【项目概况】 一期 二期 核心景观 小学、幼儿园 一期 二期 玉皇山公园 整体规划：项目总占地393亩，建面150万方，分五期开发；物业类型涵盖住宅、公寓、商业、会所、学校；一期包括11栋高层；二期规划7栋高层 建筑风格： Art-deco风格； 项目配套：南面有塔沟教育集团在建重点工程—孔子学院和郑州经贸学院，内部配套集休闲、娱乐、购物于一体； 规划特点：项目通过一纵一横两条规划路地块分成不同组团，通过对规划路的绿化美观实现各组团的沟通，并在一期二期之间做社区内部大型集中绿化景观带； 项目分五期开发，为大体量新农村改造项目，物业类型丰富 典型项目——新都·万象城【户型配比及推售分析】 分期 物业类型 楼栋 楼层 户型面积 （㎡） 销售价格 （元/㎡） 开盘时间 推出套数 销售套数 销售情况 二期 高层 13-21# 18-33F 66-160㎡二房三房四房 3980 —— 1220 168 13/15#内购中，交10万订房 项目规划：项目分五期开发，一期1-12#11栋小高层+高层；二期13-21#7栋高层；户型面积在66-160㎡，其中主力面积段83-141 ㎡； 推售：2013年初启动内购，价格2880元/㎡，目前剩余房源30余套 二期目前13/15#已启动内购，共计推出282套，已内购168套，价格3980元/㎡ 项目2013年初入市，目前一期基本售罄，剩余30余套，二期房源内购中，价格3980元/㎡（五证全无） 典型项目——新都·万象城【户型分析】 88㎡紧凑三房 户型优点 阳台半赠送、飘窗全赠送，性价比提升，使用空间更大 紧凑小三室设计，充分利用居住空间 卧室 卧室 卧室 118㎡舒适三房 卧室 卧室 卧室 户型优点 南北通透户型，采光通风俱佳，明厨明卫设计，使用方便，提升舒适度。 阳台半赠送、飘窗全赠送，性价比提升，使用空间更大 项目定位刚需，产品设计多以赠送飘窗、阳台为特色，各功能分区布局紧凑，实现建筑面积利用最大化 项目优势： 百万方超大体量的刚需流量盘 配套齐全：内部配置有学校、商业 低价：价格登封市区内最低 项目借鉴点： 通过低价格驱动客户，充分利用周边资源、配套对客户进行引导 典型项目——新都·万象城【小结】 项目为英伦建筑风格，产品涵盖类双拼别墅、叠加别墅以及洋房 项目位置 登封市福佑路与玉带路交汇处东200米路东 开发商/投资商 郑州市天河集团中润伟业置地有限公司 项目总体定位 打造登封首个以纯英式庄园生活为主题的低密度生态宜居社区 规模 项目占地100亩，建面10万㎡，容积率1.1；分两期开发，西边和中间地块为一期，规划11栋住宅；北、西、南边为二期，规划10栋住宅、3栋商业 开发时序 分两期开发，一期6-10#洋房、15-28#别墅；二期11-13、22-26#洋房，19-21#别墅，1-3#商业 物业类型 360-380㎡类双拼别墅、198-220㎡叠加别墅、85-170㎡洋房 内部配套 中央景观水系、坡地景观健身器材设施、37套商业 自然资源配套 西侧为中岳庙风景区绿化带，天河五星级酒店，北侧卢崖瀑布风景区，东侧天中路景观带 在售情况 2015年9月推出一期双拼别墅、洋房228套已清盘；2016年12月25日开盘推出216套住宅，目前仅剩余少量复式产品在售 热销以及滞销户型 热销户型：120-130㎡三房； 滞销户型：150㎡以上叠加、别墅以及洋房、洋房一楼顶楼产品； 未规划户型：110㎡左右三房产品 成交均价 洋房：6100元/㎡；叠加别墅：9500-9600元/㎡；双拼别墅：1.2万元/㎡ 车位：标准车位10万/个；子母：15万/个； 客户情况 多为登封本地客户，东区上班族，改善为主；客户年龄：客户主要为35-50岁改善型客户； 购房动机：①大户型客户改善居住环境；②80-90㎡小户型客户主要为父母养老购置 卖点 区位发展前景、产品、环境 典型项目——天和英伦庄园【项目概况】 项目地势为南高北低，中央规划为叠加以及类双拼别墅产品，双拼别墅由两条水系围合而成，由于地势原因，别墅部分产品设计为南三北四 典型项目——天和英伦庄园【项目规划】 项目规划演变： 洋房产品：首期洋房主力为170㎡四房产品→市场主力需求产品为120-130㎡洋房产品，导致170㎡去化较慢→二期规划主力产品为130㎡三房； 别墅产品：首期别墅面积为360-380㎡→面积过大，市场需求量小→二期三栋双拼改为叠加别墅销售 项目自2015年9月开盘至今，产品除大面积类双拼别墅去化困难，小面积洋房已去化完毕，洋房总价段集中在50-65万左右；别墅总价段跨度较大，即将推出叠加别墅总价段在164-250万 分期 物业类型 楼层 户型面积（㎡） 销售价格（元/㎡） 开盘时间 推出建面（㎡） 推出套数 销售建面（㎡） 销售情况 总价段 (万元） 一期 双拼 4 360-380㎡六房产品 约10000 2015-9 9100 24套 9100 清盘 360-380 叠加 4（1-2、3-4） 195-220三房-五房产品 9500-9600 2015-9 2460 12套 2460 清盘 185-209 洋房 6 71（顶楼）—132两房-三房 5000 2015-9 18000 180套 18000 清盘 35-65 二期 洋房 6 89-129㎡三房 5500-5700 2016-12 33353 233套 30000 基本清盘 49-71 叠加别墅（1-2、3-4） 152-225㎡四房-六房 一楼12000；顶楼6000 32套 库存20套左右 91-270 叠加 4（1-2、3-4） 上叠164-190㎡三房上叠225-250㎡四房下叠 预计均价10000-11000 待售 0（共计5000㎡） 0（规划24套） 0 待售 164-250 合计 —— 71-380三房-六房 —— 销售期 67913 505套 59560 100% 49-380 典型项目——天和英伦庄园【产品配比及推售分析】 典型项目——天和英伦庄园【别墅产品分析】 别墅附加值： 花园：边户别墅：赠送70-80㎡前后花园； 露台：二三层赠送30㎡露台； 双首层别墅：赠送100㎡左右地下室； 中间户别墅赠送下沉式庭院； 边户赠送挑空客厅； 车位赠送：别墅产品赠送一个车位； 电梯：交房附带通力电梯；（地下室直通三楼）； 产品设计面积过大（后期类双拼改叠加），别墅赠送车位过少；上下叠价差在1000元/㎡左右 南花园 下沉式庭院 挑空客厅 露台 露台 下叠产品：256-272㎡ 上叠产品：126㎡ 户型设计缺点： ①登封市消费能力有限且该项目前期规划面积过大，导致后期别墅去化困难，类双拼别墅划分为叠加别墅销售； ②户型设计相对滞后：2-3层单层面积过小，导致居住舒适度未能与产品面积匹配 洋房产品涵盖85-156㎡两房-四房产品，产品面积段丰富，整体采用多阳台设计，产品附加值高，但卫生间均未采用干湿分离； 典型项目——天和英伦庄园【户型分析】 典型项目——天和英伦庄园【项目展示】 项目英伦建筑风格特征明显，通过着重打造建筑风格，增强客户对于项目以及产品的认可度，交房景观绿化呈现差，别墅体验感差 项目优势： 资源丰富：项目西侧为中岳庙风景区绿化带，天河五星级酒店，北侧卢崖瀑布风景区，东侧天中路景观带，自然资源丰富； 低密社区：产品涵盖类双拼、叠加别墅、大平层洋房及普通洋房； 配套齐全：项目目前北侧已入住小区商业相对成熟，能够满足客户日常生活所需； 项目借鉴点： 项目根据前期规划产品去化速度及时作出后期定位调整；在英伦建筑风格打造上相对纯粹，客户认可度高。 典型项目——天和英伦庄园【小结】 项目位置 登封市玉带路与太和路交汇处 开发商/投资商 郑州磴槽企业集团置业有限公司 项目总体定位 低密•人居•精英社区 规模 占地约100亩，建面约13.4万㎡，容积率1.9，共分三期开发，由11栋7层洋房、4栋9层洋房、6栋11层小高层 开发时序 分三块地开发，2013年12月30日一期开盘，一期二期均已交房 物业类型 洋房、小高层 内部配套 迎宾广场、树阵广场、儿童广场、兵乓球广场、人工湖水系、香槟音乐广场、底商 热销户型 120-130㎡三房,及89㎡左右小三房产品 在售情况 目前三期产品已基本去化完毕 客户来源 客户区域：市区客户占比70%以上，乡镇置业占30%； 客户职业：企事业单位、市区拆迁户、乡镇个体户 成交均价 小高层5300元/㎡，洋房5600元/㎡；商铺为单层商铺，面积50-156㎡，成交均价1.4-1.5万/㎡，租金：40-50元/㎡*月；车位：标准车位9万，子母车位13万，微型车位5万； 项目劣势 配套不齐全，底商配套仅能满足日常生活；与主城区距离远，割裂感强 卖点 景观、品质、物业、学区房 本土知名开发商开发的低密品质小区，定位刚需及首改客户；位于东区非主力发展区，配套欠缺，周边处于改造阶段 典型项目——磴槽•锦园【项目概况】 规划：项目采用中央景观轴设计，洋房组团绿化客户认可度高，二期交房区域目前绿化呈现差 推盘节奏：项目采用小批次多次推盘策略，完成项目价值点的确立及意向客户去化 销售道具运用：住宅采用多种降低门槛方式、打包销售模式帮助去化 典型项目——磴槽•锦园【项目规划】 建筑设计： 项目建筑风格为新古典主义，采用三段式立面设计，四坡屋顶、圆弧顶窗，LOW-E双层真空玻璃的综合设计； 项目产品有洋房、小高层，人车完全分离的动线设计，双层入户大堂 二期：爱丽舍： 2015年1月二期一批开盘 2015年12月二批开盘 一期：2014年初首期开盘； 交房时间：2014年底交房 三期：香槟家园 2015年5月三期一批开盘 2015年9月二批开盘； 2016年6月三批开盘 特色营销手段： ①低首付：首付6万购房； ②1元=一套房； ③买房赠送地下室； ④重要节点推出特价房以及放优惠促成成交 聚客手段：重大节点举办大型活动;景观示范区开发、样板间开放、马戏团表演； 项目推盘节奏 产品：产品涵盖83-150㎡两房-四房，首期产品均为洋房，二期为小高层，三期为洋房+小高层 产品演变：一二期产品规划89㎡两房、143㎡三房，三期产品规划89㎡小三房、144-150㎡四房，更加注重功能性 项目去化分析：项目14年初开盘至今共计3年时间，去化1118套住宅，年均去化372套，去化明显领先登封其他项目 物业类型 楼栋 层数 户型面积（㎡） 销售价格（元/㎡） 开盘时间 推出建面（㎡） 推出套数 销售建面（㎡） 销售情况 车位 一期 1-2#、5-6# 7F 83-148两房三房（主力89㎡两房以及143㎡三房） 4800-5000；一楼均价6000-6400 2013-12-20 31136.36 140套 30912.17 基本去化完毕 全地下1:1.5 二期 3-4#、7-8# 10-14F小高层 86-89㎡两房；129-141㎡三房 约4600 2014-12-1 44128.12 252套 44128.12 全售罄 全地下1:1.5 三期 9-16#（11F+7F)、17-20 8-9F洋房，11、13F小高层 89-92㎡三房；126-139㎡三房144-150㎡四房 洋房：标准层5000，一楼均价5500,7层复式6100；小高层4700-4800（主力销售期） 2015-9-5 84736.37 726套 8400 基本去化完毕 全地下1:1.5 合计 ——　 80-150两房四房　 　—— 　销售期三年 约16万方 1118套 88960.29 基本去化完毕 约1600个 典型项目——磴槽•锦园【产品配比及推售分析】 项目规划：项目分三期进行开发，一期1#、2#、5#、6#规划为7F洋房， 二期3#、4#、7#、8#为10-14层小高层；8-9层洋房，11、13层小高层； 首次开盘：2013年12月20日，首期推出一期洋房产品； 目前剩余房源：目前三期住宅剩余25余套，主力去化商铺； 成交价格：小高层5300元/㎡，洋房产品5600元/㎡； 户型基本采用1T2布局，南北通透、动静分区，同时采用多阳台设计，保证户型整体溢价 花园洋房 三室两厅 141.5㎡ 花园洋房 两室两厅87.45㎡ 典型项目——磴槽•锦园【户型分析】 户型设计：南北通透户型，三开间朝南，居住舒适度强，动静分区明显，赠送空中花园以及阳台+飘窗，产品附加值高；主卧配备步入式衣帽间，尊贵感强；不足之处在于主次卧门相对，影响居住私密性 户型设计：南北通透户型，南北双阳台设计，保证了户型的附加值，动静分区明显，保证了居住的舒适性，不足在于主次卧门相对，影响私密性，其次卫生间才采用干湿分离 典型项目——磴槽•锦园【项目展示】 项目目前实景呈现，一二期绿化较好，内部中央景观带规划有水系，提升项目档次；建材领先于登封其他本土项目；外围商业街宽敞，且绿植、休息座椅增加客户购物体验 项目优势： 开发商：磴槽集团为当地知名房企，开发过磴槽弘园等知名楼盘，客户较为认可； 建材以及绿化：项目内部中央景观轴采用水系环绕小区，提升项目档次；注重内部景观的打造，坡地景观打造出色； 学区房：项目临近中强中学，中强中学涵盖小学、初中，属于公立学校； 户型设计：户型基本采用1T2布局，南北通透、动静分区，同时采用多阳台设计，保证户型整体溢价 项目借鉴点： 规划景观绿化的落地、建筑用材用料厚道、善于利用营销手段促成交 典型项目——磴槽•锦园【小结】 典型项目——综合评分 分类 嵩林雅园 嵩基怡和园 元顺锦绣华庭 登封御园 天道龙玺湾 新都万象城 天和英伦庄园 磴槽锦园 区位 10 10 8 9 9 7 9 8 交通 9 9 9 9 9 7 8 7 环境 10 10 8 8 9 8 9 8 配套 9 8 9 9 9 7 8 7 开发商品牌 8 10 7 9 9 7 8 10 园林景观 8 9 8 8 8 8 8 10 外立面 9 10 8 8 9 8 9 9 建材 9 9 8 9 8 7 9 9 产品 9 10 8 8 8 8 8 8 价格 7 7 9 9 9 10 9 9 合计 88 92 82 86 87 77 85 85 去化效果 26套/月 1-2套/月 33套/月 27套/月 19套/月 14套/月 27套/月 31套/月 嵩基怡和园、嵩林雅园综合评分最高，区位优势明显，定位高端；新都万象城综合评分最低，郑少洛高速外新农村改造项目，无证销售，定位偏中低端 各项目设10个因子变量，各因子满分10分，通过综合打分得出各指数总值，数值越大，代表项目素质越高 城市进入综合评价——整体市场机会分析 登封市 年份 商品住宅 商品住宅 （1）/（2） 商品住宅 成交土地商品 （3）-（2） 供给量（1） 成交量（2） 成交均单价 住宅计容建面(3) 2012 46.18 23.72 1.95 3783 44.5 20.78 2013 46.09 30.53 1.51 3796 62.77 32.24 2014 33.22 27.41 1.21 3932 111.52 84.11 2015 21.39 30.36 0.70 4165 34.1 3.74 2016 22.03 38.00 0.58 4637 28.9 -9.1 汇总 168.91 150.02 1.13 —— 281.79 131.77 年均 33.78 30 1.13 —— 56.36 26.36 历年供需总结：商品住宅近5年供求比逐年下滑，供不应求 城市进入综合评价——板块市场机会分析 板块供需总结：城西板块仅2个项目，价格低，尾盘阶段，17年基本无供应；中心区板块项目可售货量较少，价格高，基本无土地开发；南区项目热销，月均去化20-30套；东区政策利好，潜在供应量较大 分类 2016年去化量（万㎡） 2017年推出量（万㎡） 供求比 定位 城西板块 3.4 基本无供应 —— 市场空白区 城南板块 15.8 10.12 0.64 热销区域 中心区板块 4.5 2.3 0.51 稀缺区域 新区板块 7.5 6 0.80 潜在供应区 合计 31.2 18.42 0.59 —— 城南板块 小高层5600-5700元/㎡（五证齐全） 新区板块 洋房5600-6100元/㎡ 城西板块洋房4300-5300元/㎡ 中心区板块洋房8200-11000元/㎡ 综合评价 板块 板块特征 板块房地产市场情况 客户心理认知 板块资源 板块价值档次定位 进驻重点开发商 客群主要来源 总体评价 一级 中心区板块 受嵩山阻隔，可开发地块较少，且项目限高 目前在售项目2个，主要集中在北区，剩余货量较少，规划洋房产品，价格最高，8200-11000元/㎡ 城市中心，认可度高 嵩山、嵩阳书院 ☆☆☆☆☆ 嵩基 小高层及洋房产品主要为市区单位上班族，别墅客户主要为矿区老板及个体户，多次置业；区域来源较为分散，部分外来客户 首选进入版块，为全市认可且资源丰富 新区板块　 城市主力发展方向，行政办公单位已搬迁进驻，目前生活配套缺乏，规划配套完善 在售项目仅天和英伦庄园、磴槽锦园，剩余货量较少，待售项目2个；洋房5600-6100元/㎡，别墅11000元/㎡ 发展潜力较大 太室山、中岳庙、卢崖瀑布风景区 ☆☆☆☆ 磴槽、嵩基、阳城、锦鹏 行政办公企业员工，及唐庄、卢店、大治、告成、宣化等乡镇客户；且多数客户有私家车 二级 城南板块 靠近中心区板块，配套较为完善 主力在售项目4个，性价比较高，去化较快，小高层5600-5700元/㎡ 配套齐全、临近市中心，较为认可 书院河 ☆☆☆ 天道置业 主要为市区上班族及周边石道、大金店、东华、告成、白坪等乡镇，区域来源较为分散 次级进入版块，板块价值为中档，可以做刚需+刚改产品，板块内生和外溢需求均较高 城西板块 向西出207国道，主要为村庄及武校，区域认可度低 目前在售仅2个项目，体量小，品质一般，去化较慢，价格登封最低，洋房4300-5300元/㎡ 武校、村庄集中，环境较乱 少林寺 ☆☆ 暂无 主要来自少林办事处辖区，主要来自颖阳、君召、石道乡镇 城市进入综合评价 经济 交通 配套 资源 供求 库存 住宅价格 土地价格 品牌房企进驻 升值潜力 合计 新区板块 10 8 8 10 7 7 9 9 10 10 88 中心区板块 10 10 10 10 9 9 10 10 9 10 97 城南板块 9 9 9 8 8 8 8 8 9 9 85 城西板块 8 8 7 9 10 10 7 7 8 8 82 各板块设10个因子变量，各因子满分10分，通过综合打分得出各指数总值，数值越大，代表板块可进入性越高 1、登封市进入综合评价 机会点：登封市定位打造世界历史文化旅游名城，城市面貌不断升级； 房地产市场供不应求，住宅产品稀缺；地价便宜，单价110万/亩，楼面价805元/㎡，开发成本较低； 登封市目前尚无一线房企进驻，机会较大； 一二线城市房价高企，倒逼外出务工人员返乡置业； 风险点：登封市人口较少，增幅缓慢；项目月均去化量低，销售周期长，不利于开发商资金回笼； 2、建议 1.产品：小高层、洋房：两房70-90㎡，小三房80-90㎡、三房110-140㎡、四房140-160㎡（两房、四房需求较少），趋向功能型；别墅：别墅产品去化较慢（天和英伦庄园360-380㎡类双拼别墅改叠加，改小面积），建议控制面积及总价 2.布局：T2、T3布局，多南北通透户型，客厅朝南，主卧朝南，多阳台、飘窗赠送 3.建筑风格辨识度强，建材使用具品质感 4.注重项目展示（售楼部打造、建材展示、景观示范区、样板示范区） 5.注重小区景观打造（中央景观轴），小区配建儿童游乐设施 城市进入综合评价——建议 感谢聆听！ THANK YOU FOR WATCHING! 放映结束 欢迎批评指导！！