常州天宁法院项目市场分析及定位策略简报.pdf 78页

, 交上扬形成新一轮的集中放地 庞大庞大 。2010年年 ，，两会直指地产两会直指地产 更理性更理性 ，产品更苛求产品更苛求 ，市场将市场将 未在常州真正显现效果未在常州真正显现效果,市场红市场红 外外 ，各区域价格节节攀升各区域价格节节攀升 ，一 歌猛进。随着城市中心区域延 做局做局 ，， 目目目奠定的市场基础目奠定的市场基础，， 深入研究地块属性深入研究地块属性，， ，， ，， 。 t11 11、、 22、、 总建筑面积：36030 ㎡ 容积 绿地率绿地率 ：：25%25% 限限 筑密度高 ），现为2～5层老住宅 ，项目紧邻火车道及永宁地道口项目紧邻火车道及永宁地道口 。。 、 , 一 ， ,景观价值差景观价值差 境，无法满足居住的基本生活需求。 。 进医院进医院、、无大型菜场等设施无大型菜场等设施 ， 望望 ，就医方便就医方便 ， 学 满足买房择校的居住意愿满足买房择校的居住意愿 ！！ 居民房、新堂花园等低档居民生活 区区 80年代修建的旧式居民区，租住价格 ，，所以居民构成较杂所以居民构成较杂。 ，城际高铁和汽车站给区域带来城际高铁和汽车站给区域带来一定定 ，， ；； 块容积率高块容积率高 ，，建筑密度高建筑密度高 ，，绿化率绿化率 ；； 检察院、医院等对项目有负面心理 居居住品质不高，配套不足，治安较 ，，将会改善居住环境，提升区域商 11..55万平方米的公共停车场等万平方米的公共停车场等 ，，广场景广场景 ， ， 会，提升地段价值。 ，，使项目到站北广场的路使项目到站北广场的路 车车车站联系更加紧密车站联系更加紧密 ，使项目充分分享站使项目充分分享站 一 ，， 一 ，，也丰富了区域居住氛围也丰富了区域居住氛围 ；； 目目目带来了目带来了一定的商业机会定的商业机会。。 既既 ，既既不能形成规模性的住宅社 业业业和住宅需要更合理的分配 周周边边环境境。 商业与住宅孰轻商业与住宅孰轻 、 、 、商业商业or ，， . ，，面积面积2020-200200平米平米 ，22- 800800平米平米 ，1111- 1414层为层为 00元/平米，写字楼为 ㎡㎡㎡㎡- 110110 ㎡㎡LOFTLOFT公寓公寓 ，，共共 00元元// ㎡㎡。项目在售面积项目在售面积 2 工工工工。当前阶段在推的当前阶段在推的 凯凯旋城其住宅目前 1123平米房型在售， 00元元//平平三种种 ，，买房买房 小小小公寓均价在小公寓均价在6200/6200/ 一一栋办公楼组成栋办公楼组成 。。 栋3131层住宅楼层住宅楼 ， 33.53万方，84- 平平米，现买房全 1717万方万方 ，， 其其其项目最后推出的其项目最后推出的 后均价为6000元/ 仅仅仅有仅有44套套 ，，目前在目前在 3330143014.4848平米平米 ，无无 、 高层 6000 售价价 高层高层 1019010190 二手房二手房 住住宅 11808 二手房 小小高层、高层 10981 二手房 在在 高层、花园洋房和沿街商铺 9500 上上 ， 高层、别墅、商铺 13000 业管业管 高层、别墅 30000 高层、商业 6900 住氛住氛 高层高层、商业商业 二手房二手房 真真 高层、商业 9158 二手房 高层、小高层、双拼别墅 6500 113 91 99 1113 97 85 8989 91 8888 100100 常州房屋拆迁有限公司 3 常州常惠发常州常惠发展有有限公公司 2828 惠峰置业 3.533 新城房产 17 常州市怡康房地产开发有限公司常州市怡康房地产开发有限公司 3.353.3555 // // 情况良好情况良好 ， 办公办公、商业为主商业为主 ， 成了成了一批相当成熟的居住区批相当成熟的居住区 ， 园、建材新村等一大部分成熟老社区， 活氛围浓厚，生活配套设施日益完善； 113-128㎡之间的三房最受目标客户 白领与投资者也极具吸引力白领与投资者也极具吸引力；； “以以 ““工业与服务业并重工业与服务业并重”” ””的空间发展的空间发展 ，以 武进武进、 以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为 消费对象，集购物、旅游、休闲、商务功能 为一体 以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为 消费对象，集购物、旅游、休闲、商务功能 为一体 突出旅游突出旅游、、休闲休闲 、、文化文化、、地理等特点地理等特点 ，， 目标顾客为旅游人群及本地区居民 突出以休闲娱乐为主突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点购物为辅的特点 ，目目 标顾客为本地区居民及部分关他区域居民标顾客为本地区居民及部分关他区域居民 目标顾客为本地区居民及北部其他区域居民 目标顾客为本地区居民及南部其他区域居民目标顾客为本地区居民及南部其他区域居民 但将成为常州市最重要的交通枢纽但将成为常州市最重要的交通枢纽 ， 的商业现状的商业现状 ，寻找未来的市场需求寻找未来的市场需求 ， 卖 文 关 闲 品 10 9 163 4 76 14 14 68 4 100 628 ， 。 。作为市区物流作为市区物流、人流的最人流的最 大型百货等商业大型百货等商业 ，也有机电也有机电、图书等图书等 ，，也使得也使得 看，不固定消费相对较多。 ，除除 ，这也说明火车站商圈较为这也说明火车站商圈较为 两年 8%年 11-22 200200-300300 1500015000 报 两年 10%年 11-22 120120-280280 1800018000 报报 1-2 70-250 13000 9折 朝晋陵路 1 40-70 18000 8折折 内街内街8500 11 4040--6060 2000020000 9797折折 家居陶瓷家居陶瓷、、怡康五金机电市场怡康五金机电市场、、赛格赛格 子广场子广场 饮饮、、生活配套生活配套、、医药医药、、家具建材及装家具建材及装 、、机电、电子 拿拿、、足浴足浴、、网吧网吧、、旅馆旅馆、、超市超市、、美容美容 发、服饰 中低档次为主中低档次为主，这与区域现状有着这与区域现状有着着着 、 、嘉盛苑嘉盛苑、坛园小区坛园小区 两两两层连租两层连租”和和 “40m40m²不到不到一层的私房层的私房” 两两两层两层” ，，租金租金一年年7.57.5万元万元—99万元万元 ，， ²* 日日；； “40m40m²不到不到一层的私房层的私房” ，租租 （（只有嘉盛苑沿街商铺出售只有嘉盛苑沿街商铺出售 ，面积在面积在44 98%98%以上以上 ，只有只有33-55家空铺家空铺。 120120 ㎡㎡以上的铺位未售以上的铺位未售。 ，有有SOHOSOHO现代现代、保纳商业广场保纳商业广场、奥奥 444040 ㎡左右和上左右和上下两层层200200 ㎡连租的连租的两种种种种 以北的租金约 1.0—2.0元/m²*日，均均 /m²*日—2.5元/m²*日，均价2.3元/ （盛世名门），12000—14000元/㎡（ %%以上，只有盛世名门部分空铺。 ， ， 10% 率率30%30% ；； 17%17% /年，1.5元/平米/天。 3333层商层商 铺单价约为铺单价约元 足浴 餐饮餐饮 棋牌 地段价值仍需挖掘地段价值仍需挖掘 ，随着随着 ； 元元//年年 ；约为约为33元元//平米平米//天天。 2424 万万万万 ，，单价为单价为33-4.54.5万万//平米左平米左 2% 2% 20 业，其强大的人气积聚效 ，，商圈氛围已商圈氛围已 服装店服装店 晋陵北路沿龙城大道晋陵北路沿龙城大道 街商铺 以北沿街商铺 .5 1.77 .33 250250 550 7650 单层单层 层层 上下两层上下两层 以北沿街商铺以北沿街商铺 租满租满 浓厚 虽然租满，但可以转租到店 以盛 铺铺 ，部分新交付商业没多久部分新交付商业没多久 ，业氛业氛 暂无商暂无商业气氛气氛 尚尚尚周边尚周边 ，由大卖场所带动的一系列生活由大卖场所带动的一系列生活 ， ，， 重要商业业态，火车站商圈已越来越 费层次具有局限性费层次具有局限性。 ，人员层次复杂人员层次复杂 ，随机消费较随机消费较 商圈，而外来的客流也多为随机消费费 ， 平具有较大的局限性。 便利便利 ，商业发展机会较大商业发展机会较大。 荼荼 ， 对对对内交通有较多的公交线路对内交通有较多的公交线路 路路、永宁路等交通路网四通八达永宁路等交通路网四通八达 但由此带但由此带 广场商业氛围成熟广场商业氛围成熟、、浓厚浓厚 ；； 场路网太宽，人流不易积聚； 周边周边 周边无支柱型大型商业 动性人口消费动性人口消费 ，固定消费人流较少固定消费人流较少 投资客投资客 量较大，且后续持续经营所需条件较 近  商业  套类 目周边交通动线难以使流动人口停留； 居住人 居民不愿去火车站边消费； 居住治 商务人士不愿火车站长时间停留商务人士不愿火车站长时间停留 ； 对开发 公司流动资金占比较高公司流动资金占比较高 ；； 短期内 收周期较长收周期较长  t33 11、、 22、、 33、、 11、新新 22、、连连连连 33、、创创创创 1、区 2、落 3、全 阶层的活跃置业群体 年青人虽有着中高等收入和光明的发展前景景 ， 在着很大压力，促使“新生代”购买小户型 育 ，或经过努力自学成材的中高档人才 结婚年青人。因此，居住面积要求不高，功 生生生活质量生活质量 ，对私人空间的要求更为细而精致对私人空间的要求更为细而精致致致 ， 投资者投资者 ： 全民投资，最大限度的扩大客户 功功能多样性、总价低、首付低的特 较较较低较低。。因此因此，，本项目目标客户群各本项目目标客户群各 有有有有 ，可谓是可谓是 “全民投资全民投资”。 原居原居民： 项目所在区域原居民有提升居住 所购房子的总价极其看重。本案 新智力创业型小企业： 四类目标客户群 饰公司饰公司、、设计工作室等设计工作室等 ；； 递递、、私人诊所等小型机构私人诊所等小型机构 ；； ，如房产经纪公司如房产经纪公司 ，或者法律或者法律、会会会会 商从业者商从业者。 高高 ，可承受的买可承受的买买买 客源层 市市市中心市中心 高 不 高 高 高 很 高 较弱 一般般 一般般 高高 高高 不高高 高高 很高 一般 高 无 一般 低 一 ，降低总价降低总价 ， 长长长长长避短长避短长避短长避短 ，，做成做成做成做成综合综合综合综合性项目性项目性项目性项目 ，， 种小户 的最爱的最爱的最爱的最爱 型型买家买家的的的的温温床床床床 自住型自住型自住型自住型、、投资型投资型投资型投资型、、 的次城市中心的次城市中心√√ 部分部分 出售为主出售为主 ，出租为辅出租为辅╳╳╳╳ 建造成本高建造成本高╳╳ 住住住、可办办公，可 自自 功能弹性大功能弹性大、投资性好投资性好好好 住住√√ 管理费高管理费高 区域认同的投资客区域认同的投资客、 周边中小型稳定发展的周边中小型稳定发展的 创业型企业，外地办事 轮轮轮廓简约轮廓简约、、竣朗竣朗、、简练简练、、优雅又不优雅又不不不 按按按星级酒店标准装修按星级酒店标准装修 大大大堂大堂 字字字化社区环境字化社区环境 ，项目实现了时尚的项目实现了时尚的 算算算机算机、宽带网络和信息技术宽带网络和信息技术 ，成为成为 卖场总体量约在卖场总体量约在 3030万万 接近饱和状接近饱和状 ，但随着欧尚及沃但随着欧尚及沃 ，，市场壮大发展趋势活市场壮大发展趋势活 是是是常州未来商业发展的是常州未来商业发展的 心心心区域来看心区域来看 ，生活大卖生活大卖 休闲娱乐市场以分散分布 ，例如例如 ：：莱蒙莱蒙 神采飞扬溜冰场神采飞扬溜冰场、国都俱国都俱 兴兴兴娱乐项目兴娱乐项目 ，成为常州市内成为常州市内 ((家装家装))和和MACALLINEMACALLINE 。总体量达到总体量达到 ，，北环路被作为常州市北环路被作为常州市 打造成为集家具打造成为集家具、家装家装 一条街条街。 虎虎虎视眈眈虎视眈眈 ，，兰陵家电依托原有的兰陵家电依托原有的 。五星电器扎根武进湖塘，精耕 ——— 国美电器借壳金太阳家电国美电器借壳金太阳家电 电电电市电市场又掀起了新的又掀起了新的一章章，，家电家电 的的到来直接引发了众家电连锁在 。 ，形成了形成了 银河湾电脑银河湾电脑 延陵中路32号建设了一家IT 被打破。 码城开业码城开业 ，改变了新北区改变了新北区ITIT ，主要集中于主要集中于 市中心市中心 区内 ，未来商业竞争形势将未来商业竞争形势将 已经形成 ，， 市中市中心传统核传统核核 展展 ；； 呈现更加多元化的发展，出现更 ，，还将吸引更多的新兴业态和品牌还将吸引更多的新兴业态和品牌 低低低低 火车站商圈商业指标综火车站商圈商业指标综 ，，社社 区邻邻里中中心多功能合为多功能合为一体体 、 ， 广场西侧。站场内配套服务设施，将以优美 人流量的集散，也为周边地区发展三产服务 与与沪宁城与沪宁城际轨道交轨道交通同步投投运建成建成后，乘客客 无疑问无疑问 ，随着随着 ““城市门户城市门户””的建成的建成 ，该地区该地区 心心 。 形象象 商住商住 小户型小户型 街街 ，以商业成果提升项目价值,并由商 办办办商住小户型办商住小户型 ，，设置挑高户型设置挑高户型,,一层空间层空间间间 电信电信\\银行银行\\快速餐饮快速餐饮\\特色茶餐特色茶餐 11层商业层商业业业 厅厅\\西点西点\\鲜花礼品鲜花礼品 决资决资 平价药房平价药房\\孕婴用品孕婴用品\\好比家好比家\\淘淘 淘巷网络直销美食等淘巷网络直销美食等 方便停 各种特色中西美食各种特色中西美食 配合康 电玩/网吧/台球/健身房 从长远看从长远看 ，能博能博取项目开发价值的最发价值的 功能定位，为公寓销售增加亮点。 3层及以上商业需要借助招租主力店以以 商住商住 小户型小户型 街街 ，一层局部单一层销售，局部1+2层 ；； ， 及未来规划 ，基本基本不需要大力的招商 产品增加更多附加值。 经营品类比较凌乱； － 购买产权 ++ 租赁 大大大型餐饮大型餐饮 联营