普兰店金海湾沟通文本.pptx 51页

;;普市及海湾新区概况及地产宏微观情况 主要营销推广思路及策略 销售节点及销售执行攻略;;;;;1、市场在售房源少，可售房源集中在铁西区，大都只剩顶层，中心区域出现好房一房难求的局面。 2、房地产开发水平较低。基本上都是开放式小区，无物业管理意识，已建成的小区只有2个是封闭式小区；对车位配比要求不高；对小区景观不重视；小区规模普遍较小。 3、房地产开发主力户型建筑面积较小，普遍在60平方米—90平方米之间，建筑面积在100平方米以上的户型很少。 4、销售情况相对平稳，呈现二三级城市较为典型的封闭式市场特征，宏观经济形势对其影响相对较弱。自2007年以来，年平均销售额都保持在30万方左右，2008年全国房地产市场一片低迷的情况下，普兰店市的销售却有所增加。 5、客户来源逐渐呈现多元化，投资客占一定比例。 来自北方如内蒙古、黑龙江、吉林等省的客户，考虑到气候、环境的差异，选择在普兰店市购房； 本地如安波镇、皮口镇等经济较发达乡镇，为子女上学、改善居住环境等也较多选择到城区购房； 受大连新市区规划的影响及哈大高速铁路、大连轻轨建设的影响，也有大连的投资客选择到普兰店城区购房。;;;户型面积：４０平方米、7２平方米、7８平方米、１２０平方米、１３４平方米。7栋尊贵唯美的多层舒适大宅，8栋雅致内敛的小高层城市稀缺宅第，全部南北朝向，依次排开 ，满足不同人群的需要。 ;;;项目采用2梯3户和2梯4户的设计，户型开间尺寸较小，个别功能区为配合户型面积及满足功能性而降低尺寸，未来交房使用后会非常别扭;;项目一期多层 29 栋、小高层 8 栋，车位近400个，住宅产品设计为大坡屋顶，大开间，户型配比以目前普兰店最为稀缺的，也是老百姓最能接受的80平方米左右为主，同时搭配部分50平方米左右小户型和150平方米左右的大户型产品，为未来的整体区域居住人口消费配比做铺垫。 ;;一期涵盖五大创新产品：多层花园洋房、六层电梯洋房、层层退台情景洋房、类别墅叠加洋房及瞰景小高层，户型面积横跨50-180㎡。值得一提的是项目设计的情景洋房层层退台，户户有露台;城市的扩张带动房产需求的???移； 大连已形成离心式的城市扩张模式，城市外延区域已经成为新的开发热土，人口重心也随之转移，被动的郊区化逐步转向新城市化发展； 外来人口对房产的刚性需求加剧，“落户”的吸引力加大； 大连作为一个移民化城市日趋成熟，外来人口的增加，落户的客观需求已经显现，其中子女求学因素尤为严重； 新城区房地产价格优势显现，市场份额不断增加； 正在由单一的工业区向复合型新区进行转变 新一轮城区规划带动的蝴蝶效应导致市内投资客群的投资方向转向新城区房地产市场。 ;Strength优势分析;;普兰店相对来说是非常感性的四线城市， 它的地产营销手段存在很大的操作空间, 而 且消费者容易受到广告和项目形象的左右，对于新鲜的炒做是比较认可的,这也就意 味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风,同时 由于城市规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树 立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包 装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售，同时对开 发商的品牌提升会有很大的帮助。 四期联动：把已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体，有利于项目的对 整体形象的推广。 ;两个问题： 1、我们的房子是卖给谁的，谁是我们的目标客户 2、我们要创造和提供的是一种什么样的生活方式，或者说，我们的目标客户希望的是 一种什么样的生活方式。;定义客户群体;真正城市生活经典范本;换一种生活方式，就在金海湾;从虚实两方面，即产品层面和概念层面，提炼本项目的核心竞争力，结合销售节点与工程进度，进行一虚一实两个层面的传播 注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，控制销量、控制节奏，提升价格、推高形象，面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。;虚;品牌层面——创造一种生活方式： 品牌传播对他们消费行为的影响是不可低估的，品牌传播传递的信息如果能与他 们对生活的理解产生共鸣，或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受。 他们需要有内涵、有个性、有形象、有档次的品牌形象。 产品层面——项目本身的产品力： 需要从本项目提炼出产品本身的卖点，采用有效的手段将诸多卖点进行组合，配 合不同阶段的销售任务，分阶段、有目的，按照不同卖点的重要性逐个展开，不 断给客户营造不同的全新生活境界，利用已有的工程资源、配合广告媒体，依据 “新生活方式”这一宣传基点开展活动与宣传，从营造良好的销售业绩。 ;概念层面： 以海湾新区规划上升到国家战略层面这个城市化运营战略高度出发：首先我们不能只考虑到单纯的二期，因为目前市场对大规模个案的接受程度是非常高的，我们需要导入全新的理念，将项目的开发提升到城市化运营的高度，充分体现未来新城区的思想，给市场的客源一个实力强大的印象，并且通过政府的推导形成一个非常良好的市场形象，一期的开发有了很好的为项目的持续性发展作深层次的铺垫，为项目最终的利润最大化打好坚实的基础。具体的以“上海浦东、广东深圳、大连开发区”作为类比，给人以对未来的向往和信心。 具体卖点层面： 以项目本身的硬指标和软指标两个方面作为卖点进行展示（追求幸福和舒适） 例如金海湾的5A服务： Anyone、Anything、Anyway、Anywhere、Anytime，即任何人（业主）、任何事情（服务要求）、任何（所需要服务的）方式、任何（所需要服务的）地方、任何时间，由物业带来的全能专业物业管理，都将给业主带来最贴心的服务、最顺心的满意、最真心的私密！;;;;;;;;;;;;筹备期（认购） 开盘强销期 持续期; 拦截蓄水期 深度蓄水期 开盘期 强销期 价格提升期;客户会活动 实现客户资源汇聚;结合推广概念 举行深圳上海游促销活动;借助大连秋季房展会，集中爆破;强销期推广;DIY家装设计、植树活动;; 我 们 的 队 伍 向 太 阳;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。8月-208月-20Tuesday, August 4, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。07:45:5407:45:5407:458/4/2020 7:45:54 AM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。8月-2007:45:5407:45Aug-2004-Aug-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。07:45:5407:45:5407:45Tuesday, August 4, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。8月-208月-2007:45:5407:45:54August 4, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。04 八月 20207:45:54 上午07:45:548月-20 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。八月 207:45 上午8月-2007:45August 4, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020/8/4 7:45:5407:45:5404 August 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。7:45:54 上午7:45 上午07:45:548月-20 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。8/4/2020 7:45:54 AM07:45:5404-8月-20 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。8/4/2020 7:45 AM8/4/2020 7:45 AM8月-208月-20 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。04-Aug-2004 August 20208月-20 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Tuesday, August 4, 202004-Aug-208月-20 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。8月-2007:45:5404 August 202007:45