南京浦口区承接查验评估经验解析

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为了解决新建小区物业承接查验“走过场”，导致交房质量差、问题多，建设单位和物业服务企业相互推诿扯皮，继而引发业主12345投诉不断的痛点，南京市浦口区住房保障和房产局（以下简称浦口房产局）于2017年开展了省内创新物业承接查验评估工作，并在全区新建住宅小区（含商品房及保障房）推行，同时委托南京市浦口区物业管理行业协会（以下简称浦口物协）具体实施。经过五年的积极实践，浦口物协已累计完成63个住宅小区的物业承接查验评估工作，评估总面积为1198.2万㎡，总户数70114余户，查验问题整改项共计7571条，综合整改率达81%，极大地提升了交房质量，降低后期管理隐患及维修成本，切实提高了小区业主的居住品质。

物业承接查验评估工作的实施

浦口房产局作为新建小区物业承接查验评估的主导方，委托浦口物协具体组织和实施承接查验评估工作，既可以更好地把握行业的发展方向、保证评估工作的公信力，又可以充分发挥行业协会的资源优势。在实践探索中，双方积极配合，不断细化评估标准、完善评估程序，形成了一套完整的评估体系。

制定物业承接查验标准

评估工作需要完善细致的查验标准，围绕这个关键点，浦口物协组织协会专家库各端口专家、行业专业测评机构、行业主管部门领导、大专院校教授等组建专项小组，在协会会员单位南京苏宁物业公司自行探索的承接查验标准基础上，结合国家及各地方标准及其他企业的经验，共同研讨评估工作标准，形成一定成果后在不同的试点项目上实践，完成再论证、再修订的过程，最终在浦口房产局的大力支持下制定了《南京市浦口区物业承接查验技术标准》。标准中将住宅小区物业承接查验分为单体建筑、地下车库、电梯、消防给水、火灾自动报警及联动、弱电、道闸、变配电、园林景观、室外排水共10大系统，对每个系统的查验标准都做了明确规定。标准的出台使得评估工作有规可依、有章可循。

制定物业承接查验评估方案

浦口物协根据浦口房产局下达的工作目标，结合现场实践，制定了《物业承接查验评估方案及流程》，将评估工作分为项目启动会、组建评估专家团队、专家培训及项目情况交底、专家现场查验、专家技术评审会、下发整改通知单、专家复验、拟定《项目物业承接查验评估报告》、评估报告评审会等多项流程，确保评估过程专业、完整，评估结果真实、有效。同时，评估整改意见根据问题程度将查验项分为“立即整改”项、“建议整改”项、“品质提升整改”项三类，对评估项目的建设单位及物业服务企业起到指导、培训功效。协会出具的《项目物业承接查验评估报告》成为浦口房产局为该项目做承接查验备案的重要依据。

南京浦口区物业管理协会-物业承接查验评估系统

建立物业承接查验评估专家库

浦口物协根据承接查验评估工作的实施情况，将参与评估的专家进行工作分组，分别为图纸资料组、水电组、暖通组、土建结构组、园林绿化组共5组，同时进场查验评估。为了确保评估专家的专业性和公正性，除了在浦口物协专家库里梳理出各条线专业能力强的专家外，又从南京市专家库内吸纳部分专家共同组成浦口区物业承接查验评估专家团队。进入团队的专家都将接受《物业承接查验技术标准》《物业承接查验评估方案及流程》的系统培训，在为每个项目安排评估专家时会根据分工专业进行配置，并且确保每位专家与本项目均无关联关系。每一个项目评估结束后，还会组织参与的专家进行复盘研讨，不断完善评估方案。

研发物业承接查验智慧系统

浦口物协于2019年与一家科技公司共同研发了“南京浦口区物业管理协会-物业承接查验评估系统”，建立了承接查验Pad端口：实现承接查验专家电子化签到，确保数据真实性；实现承接查验标准逐条显示，确保现场查验不疏漏；实现现场查验整体问题录入、反馈、复验全流程管理；实现查验数据系统自动多维度分析；对所有新建项目的承接查验情况建立永久电子档案，形成智慧化管理，为后续的成果输出、问题统计、对比分析提供完整数据，也为政府管控提供信息技术支撑。

物业承接查验评估工作的成效

随着物业承接查验评估工作的不断推进，成果转化日益显著，特别是在引导建设单位、物业服务企业规范化管理，有效提升业主满意度，降低后期维修成本，推动行业人才发展等方面都取得了成效。

提升交房品质，助力后期优质物业服务

《南京市浦口区2017年物业承接查验技术标准》的出台对建设单位与物业服务企业实施承接查验工作也起到示范指导作用，帮助企业明确双方主体责任、管理边界及各系统的交接标准。评估专家还从专业角度给予项目品质提升类建议，为现场管理答疑解惑，以评估带培训，为小区后期优质管理打下坚实基础。2017年至2021年的五年间已有15个参评小区荣获南京市物业管理示范项目称号，2个参评小区荣获江苏省物业管理示范项目称号。

完善分析机制及备案体系，助力政府高效管理

浦口物协每年年底组织专家对本年度承接查验评估情况进行专业技术评审，形成《年度物业承接查验评估工作分析报告》，梳理承接查验中的共性问题及个性问题，以承接查验评估为切口，分析建设单位及物业服务企业各自的管理痛点和缺项，为政府下年度对新建小区的交付及管理指导提供合理化建议。2021年，浦口物协为规范物业服务企业办理物业承接查验备案手续，根据前期经验并结合行业发展，编制了《浦口区物业承接查验备案资料体系文件》，包含备案的完整文本、物业承接查验各项表单样表，形成标准化套表，既为企业提供规范的承接查验交接手续样本，也提高政府相关部门的审核效率。

跟进问题整改落实，避免维修资金低效使用

为全程跟进项目承接查验评估中发现问题的整改情况，浦口物协在评估流程中设置复检环节，督促、核实项目是否对照标准逐条完成整改，对于整改不力的将及时上报行业主管部门进行督办，有效提升问题整改效率，对于设计缺陷的也积极协调建设单位予以增项或提供补救措施。对于商品房而言，评估工作既确保交付期公共设施设备规范完好，利于物业的保值增值，又减少了后期物业服务企业维修费用和业主因设施设备损坏而造成维修基金的支出。对于保障房而言，则是减少了政府后期对设施设备维修的资金投入，提高了资金的使用效率。

物业承接查验评估工作的展望

经过多年的沉淀与积累，浦口物协对物业承接查验评估工作定位于更广阔的空间，链接更多元的领域，尽心为行业提供技术支持，为政府提供解决方案，发挥行业协会的积极作用。

完善物业承接查验评估系统，助力政府信息化管理

随着浦口区新建小区物业承接查验评估数量的逐年增加，新建小区基础数据日益完备、整改过程记录清晰，并永久储存于浦口物协开发的物业承接查验评估系统的信息库中，可为政府的政策研究、12345投诉处理等提供依据，并且可以链接于更多的政府信息平台，根据不同部门的需求分模块运用，助力政府对小区的统筹管理。

积极发挥协会推动作用，培训赋能提升行业认知

浦口物协将积极总结承接查验评估工作的经验，开发完整的承接查验培训课程体系，通过专项培训、现场带教、业务指导、沙龙交流等形式促进成果转化与推广，提升行业从业人员的认知度，提高交房质量，进而提升百姓幸福指数。（原载于《中国物业管理》杂志2022年第11期）

韩霞系南京科嘉物业顾问有限公司总经理；余春华系南京市浦口区物业管理行业协会秘书长