莆田项目商业地产计划书

1、【妈祖文化休闲购物中心商业计划书】目 录第一部分 . 项目资料第二部分 . 城市分析第三部分 . SWOT分析第四部分 . 项目定位第五部分 . 市场定位第六部分 . 业态规划第七部分 . 项目经营模式（商业部分）第八部分 . 租金定位第九部分 . 招商政策 . 整体策略. 推广策略. 招商手段. 优惠政策第十部分 . 招商工作时间计划第十一部分 . 配套建设计划第十二部分 . 招商费用预算第一部分 项目资料备注：未知，（开发商与发展商提供）第二部分 城市分析（2010年）第三部分 SWOT分析（优势，劣势，机会，威胁）备注：第二，第三部分属前期市场调研阶段，预计为期20天。第四部分 营销目标

2、 实现招商100%以上 人流量平均3000人/天以上 拉动资产价值均价达XX元/（略高于当地市场房产价格10%）第五部分 项目定位-“妈祖文化休闲购物中心”1. 大力宣传妈祖文化，引进台海品牌，塑造乡情乡愁的文化氛围2. 结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易、旅游、通讯、美容健身、教育、娱乐和文化。3. 秀屿城区休闲场所不足4. 除服饰销售集中以外，如餐饮、娱乐、科技等均没有形成特色商圈5. 由于秀屿的区域地理位置、社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。6. 项目处于社区型商圈，针对目前儿童教育的重视性，引进艺术中心及培训机构第六部分 市场定位：市的构成

3、：秀屿地区消费市场、旅游人口以及培训机构场的构成：台海贸易与本地贸易相结合第七部分 业态规划再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构休闲服务类经营者开店策略休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有：具备地域优势和休闲娱乐比较集中、配备充足的车位、良好的经营环境，产业气氛充足。休闲服务行业的商铺一般不会选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有：交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的

4、类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有：文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有：便于作品陈列、规模性和整体性三方面文化教育经营者开店策略文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有：社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有：面积符合要求、租金便宜、相对安静具体业态分布一层整层 名店街 独立品牌商户 业种 休闲餐饮，数码通讯，化妆品，珠宝，品牌男女皮鞋专卖，

5、茶叶，参茸，药房，干洗，眼镜，钟表等社区功能性业种二层正广场面或前半部 女人街 业种 少女装，少淑装，中老年装，孕妇装，内衣童装等以女性消费为主导的业种三层正广场面或前半部 男人街 业种 男正装，商务男装，休闲装，打火机，车饰等以男性消费为主导的业种四层正广场面或前半部 运动城 业种 运动休闲服饰，户外运动用品，室内溜冰场，反斗娱乐城五层正广场面或前半部 家居馆 业种 家居生活用品，床上用品，生活小百货，书画展，艺术中心，培训机构二，三层后半部 业种 超级生鲜市场，面积7000-8000平米四，五层后半部 业种 健身房，ktv，洗浴城，经济型酒店等第八部分 项目经营模式商业地产开发至少涉及多个

6、主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一，以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体开发企业是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者（可能本身就是投资者）在商

7、业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短.因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。管理者（有时由开发商兼任），开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。项目经营模式 常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种产权式经营模式：商业物业全部销售，所有权由投资者所有，投

8、资者自主经营，或者独立招商、分散经营，物业管理公司只有最简单的物业管理职能，租金收益全部归投资者所有。自主经营模式：自主式经营分两个细分层面，将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者，但由专业商业管理公司负责统一管理，投资者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模式。指开发商预留部分商业物业，不出让产权，以引进核心主力商家带动零散商家进场经营，商业管理公司负责统一管理，实现租金收益与资产增值的一种经营模式。模式优劣势分析1产权式经营模式的优劣势：此经营模式开发企业投资回收较快，风险较低，操作简单，追求短期利益；但是由于产权分散，不便后期商业管理，缺乏长期收益最大化的能力

9、。2自主经营模式的优劣势：通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。后期风险大，投入增加。本项目经营模式的选择第一步 ：蓄势阶段，不出让首层产权，由商业公司统一招商管理，实现资产增值第二部 ：销售阶段，带租约销售， 招商在前，销售在后，出让除首层外产权，投资者委托经营，享受商业管理公司固定投资汇报，（一般大于银行利率即可）强化项目整体品牌；结合产权经营。招商期的成果服务于销售，让投资者看到固定的投资回报，增强投资信心。租金定位以秀屿租赁市场为定价依据，制定符合当地市场的租金价格体系备注：该部分有市场调查后决定租金定位第九部分 招商政策招商对象：符合业态规划的经营者招商区域：本地+

10、福建地区整体策略1 莆田当地招商占比50%，福州15%，厦门15%，泉州20%2 项目形象：秀屿第一座妈祖文化商业城，休闲购物新体验。 3 媒介策略（附件，媒介计划）诉求对象： 具有扩张意图的个体商户、连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者 具有冒险精神，对现有收入不满意对象特征： 具备一定抗风险能力的经济基础 本身有投资经验或具有这方面的人际关系 具有某行业的工作经验或人际关系对象行为分析：开店基础是对某行业的了解；开店目的明确，经营场所的选择和前期投入是考虑的重点，特别是有意识开店的首次投资者，他们对初期投入十分重视；人际关系较广，对信息收集的渠道和范围也相对较广。蓄势期诉求主题：注意知识

11、性，“秀屿区消费市场分析及项目基本属性介绍”诉求范围：莆田+秀屿诉求时间：待定媒介选择：海峡都市报（闽南版，福州版）广告形式：软文，题花诉求频次：软文1次，题花3次；共计4次导入期诉求主题：楼盘展示，业态、管理、交通、地理等优势，传递招商信息 诉求范围：莆田+秀屿诉求时间：待定媒介选择：海峡都市报（闽南版，福州版）广告形式：软文，题花诉求频次：软文1次，题花9次；共计10次强销期：诉求主题：优惠，主标 “更多优惠方案等您来决策”诉求范围：莆田+秀屿诉求时间：待定媒介选择：海峡都市报+当地平面媒体+莆田夹报及户外辅助媒体广告形式：平面、户外媒体和广播诉求频次：海峡公告2次、题花资讯5次当地平面硬

12、广4次、海都夹报4次、广播5秒1个月和户外媒体；共计平面15次，户外2个月、广播1个月持续期：诉求主题：与诉求对象信息互动招商成果展示、项目能为消费者提供的服务诉求范围：莆田诉求时间：待定媒介选择：户外媒体+当地平面媒体（针对休闲服务的媒体）广告形式：硬广和户外媒体诉求频次：平面4次，户外4个月争取合作： 湄洲湾妈祖旅游区品牌展示 本地广告公司与项目资源互换 政府对大型品牌的引入支持其他事项： 节庆举办的活动媒介宣传 强销期的招商手册直邮 重点招商对象直接跟踪 VI系统务必在推广启动前确定 集团网站建成起的站内宣传，该信息在其他媒介上的信息体现 原则上不做销售方面的推广招商手段：现场烘托商业气

13、氛1 户外广告形式多样新颖2 提早形成国庆喜庆气氛，多利用气球、彩旗等3 气氛延展，利用步行街的仿古路灯SP活动提升人气1 项目品牌展示（9.110.1活动方案）待定2 第一届妈祖文化展示节（10.1活动方案）待定3 春节开业活动优惠政策内容项目面积（建筑面积）优惠政策（总租金）付款方式优惠政策品牌优惠政策50以下50-99100-199200-500500以上一次性付清3年一次性付清5年国际国内知名国内普通品牌租金不优惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠经营管理费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期1-3个月1-3个月

14、3-6个月 6-9个月 9-12个月 9-12个月1-3个月 其他1、 商家第一次装修产生的属于本项目装修的垃圾清运费全免（注：业主自营或自行租赁招商的由业主承担）。2、 商家入场装修的装修入场证、管理费减半收取。3、 商家享受与其他区域商家的政府给予的所有优惠政策（按政府相关文件执行）。4、 优惠政策折扣限于第一年总租金，折扣后不享受重复优惠。5、 付款方式押一年付一年共同优惠政策：在2011年10月1日之前入场的商家给予3个月免租期在2011年10月1日之后入场的商家，面积（建筑面积）在50以内免租期1个月。广告位优惠可根据商家经营规模及品牌适当为其提供1-2个广告位（视品牌情况），指定使

15、用位置并免费使用期限为2个月，到期后可对其广告位优先租赁使用，在正常对外收费标准上给予优惠。在后期的宣传上，我项目可为商家做出推广计划，并结合整个项目一并对外造势宣传，为商家进行品牌推广。第十部分 招商工作时间计划（待定）第十一部分 配套建设计划1 中心广场设置遮阳伞、休闲长椅、保安值班台；2 休闲广场建妈祖雕像，喷泉草坪并设祭祀台 “妈祖文化”主题广场3 购物中心建筑需有大型中庭建设广告规划，第一步，自主开发灯杆罗马旗、标识广告，招商现场氛围布置第二步，与广告公司合作全面开发第十二部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在350-400万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。项目 费用预算（万元） 备注广告制作 30 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。媒体购买 200 电视、电台、平面、户外、流动办公用品 15 车辆、演示用具、移动办公人员管理 80 薪水、提成奖励、培训差旅 20 交通、住宿、招待外埠费用 20 场地、日常费用电话费用 5 电话、传真、网络DM费用 5 邮寄、夹报、散发公关活动 20 发布会、联谊、合计 395 7 / 7文档可自由编辑打印