昆明天骄城花腰山寨商业项目整体运作策略方案ppt课件

1、昆明天娇城花腰山寨商业工程整体运作战略方案文件标题：昆明天娇城商业项目整体运作策略方案文件管理记录报出：批复： 发放： 文件编号：备案编号： 文件类别： 公司档案（） 公司文件（ ）主办单位：商业策划中心主送单位：发放范围：密 级：机 密四川蓝光和骏实业股份商业地产运营管理事业部二一三年十一月七日主 任 委 员：执行主任委员：秘 书 委 员：主 责 单 位：发 起 单 位：声明：本文档系四川蓝光和骏实业股份为运营、管理之需求而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份一切，属本公司商业，未经答应不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司答应擅自运用本文档的全部或部分内容皆视为对本公

2、司商业的进犯，是冒犯的行为，当事人将承当相应的法律后果。Page 1编制阐明 2第一部分 工程整体开展定位一、工程整体运作思绪 4二、工程整体运作现状 5三、工程商业整体定位 6第二部分 工程商业运作战略一、打造原那么 13二、规划方案分析 14三、规划调整建议 16四、打造战略 17五、开发运营战略 25六、产品运作战略 32七、招商战略 34Page 2 为快速推进昆明天骄城工程商业产品的开发建立任务，经过对原有规划方案的分析，调整及优化原有方案中存在的问题，以有效指点商业各项任务的开展落实，促进工程住宅销售和溢价才干的提升，保证工程商业产品的价值最大化运作及文化主题落地。编制阐明Page

3、 3第一部分 工程整体开展定位Page 4一、工程整体运作思绪运用“商业和“教育双中心引擎，驱开工程整体价值提升，并促进工程住宅快速去化及溢价。经过商业中心的胜利运作带开工程整体市场影响力和吸附力，提升工程整体价值印象，以到达提升工程商业和住宅部分的溢价才干，并且促进商业和住宅部分的销售速度。经过教育中心资源的胜利引入，提升工程市场竞争力和差别化竞争优势，以到达工程整体价值提升的目的。促进工程商业和住宅部分的溢价才干，带动商业和住宅部分的销售速度。Page 5二、工程整体运作现状教育中心：已胜利引入四川师范大学附属学校含小学、初中，中心载体曾经完成搭建，在工程整体运作期将作为重点推行中心价值点

4、。商业中心：作为工程另一中心价值点，目前处于前期规划调整阶段，还没有进展价值塑造。工程住宅即将首批次即将开盘入市，为了确保工程整体价值的呈现和工程整体利润的最大化，必需快速推进和打造工程商业部分，强化工程中心价值。Page 6三、工程商业整体定位1、定位根据区域预计消费人口（人）2014年 2016 年 2018年城中村180002000023000高校云南大学呈贡校区150001500015000云南民族大学呈贡校区120002000020000云南中医学院900090009000昆明理工大学400004000040000云南广播电视大学800080008000昆明医科大学400010000

5、10000云南艺术学院760076007600商品房入驻人口（10%、30%、60%递增）66001980039600合计120200149400172200区域主要以学生群体为主，大学城各校园已成型，其人口流失率不大。相对于商品房，其客群思索交统统达、生活便利等因数，根据区域的开展逐年递增；根据工程所在板块内人口数量统计，随着区域的开展，未来几年人口将突破17万人。未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型主题商业和校园商业需求愈发明显。Page 7三、工程商业整体定位1、定位根据根据工程所在板块内商业现状分析，区域商业竞争较大，当前以接近30万m商业呈现，未来将上升。商业项目商业部分供应量商业

6、部分预计面世时间备注已面世新天地67938已面世目前呈贡最繁荣的商业，街铺一般是2层，经营业态包括生活日用、餐饮和地产中介等仕林街105892已面世仅次于新天地商业的商业街，一般是3至4层，经营业态包括生活日用、餐饮、网吧和酒吧等书香大地商业中心62200已面世住宅底商实力锦城商业中心60600 已面世住宅底商合计296630未面世金盾俊园50002015住宅底商，满足基本生活需求滇池度假区保障房1700020158层商业与办公为主要功能的综合楼广电苑150002014住宅底商，满足基本生活需求潜在商业100000未知城中村改造项目，短时间之内无法动工潜在商业30000未知未知合计167000

7、根据宏观数听阐明，区域性商业体量与住宅人口合理比应该在1.53.0系数之间，而据前篇所述，未来区域住宅人口将到达17万，换言之，未来商业体量可控范围将在25.551万m 区域社区型商业体量较大，但大型综合型商业体缺乏，工程存在市场时机。Page 8三、工程商业整体定位2、主题定位产品定位“载歌载舞 花腰山寨“休闲昆明 花腰山寨以花腰彝文化为主题，集“主题餐饮、休闲文娱、零售购物、社区效力于一体的大型坡地商业群落。【打造中国首个以“花腰彝文化为主题特征的城市体验型商业】主题语Page 9三、工程商业整体定位3、功能定位花腰部落花腰长廊民族文化集市民族文化走廊节点节点主题街区型商业配套：1、满足区

8、域及外来客群休闲购物消费；2、满足小区日常购物消费需求。区域型商业配套：满足区域及外来客群大型购物和餐饮文娱消费。花腰山寨花腰部落花腰长廊社区型商业区域型商业中心Page 10经过对业态合理规划，将工程打呵斥以花腰文化为主题，以特征餐饮、休闲文娱、零售购物为中心的城市体验型商业。花腰生活广场零售为主：时髦、便利、居家，供周边居民日常消费；业态：超市、影院、美食城和零售购物美食餐饮为主：特征美食，主题餐饮，快餐咖啡休闲业态为主：甜品店、桌游吧、咖啡书吧等休闲业态，以休闲文娱业态为中心，打造校园经济；文娱业态为主：KTV，酒吧等休闲文娱业态；花腰部落三大业态类型花腰生活广场节点节点花腰长廊花腰长廊

9、(分为两段：业态：便利店，银行，美容美发，社区餐饮等社区配套商业；主题客栈、主题文化商品等主题商业。花腰长廊两大业态三、工程商业整体定位4、整体业态定位花腰生活广场花腰部落Page 11从地缘性客群为中心，以呈贡区域客群为重要补充，同时驱动昆明及外地旅游等远端消费客群。【重要客群】：本工程及周边居住人群、大学城学生群体【补充客群】：昆明市区近效游客群(官渡区、西山区等临近区域)；【次要客群】：呈贡区主城区，彩云街沿线人群约10万人； 大学城学生群体：由周边7所大学师生组成，约11万人； 周边社区群体：由回迁安顿居民，和周边商品房入驻居民包括颐明园、怡和小区、海康庄园等商品房入驻居民两大部分组成

10、，约5万人含本工程。大学城学校列表云南大学呈贡校区云南民族大学呈贡校区云南中医学院昆明理工大学云南广播电视大学昆明医科大学云南艺术学院补充客群次要客群重要客群三、工程商业整体定位5、客群定位Page 12第二部分 工程运作战略Page 13 经过“花腰山寨的打造，将工程商业价值最大化发掘，确立工程区域商业中心位置，提升工程整体价值，促进工程整体售价及销售速度。 确保工程花腰文化主题落地，打造昆明首个民族风情商业综合体。塑造主题特征消费场所，吸引区域内外消费者，以到达提升工程整体价值，促进销售的目的。12一、打造原那么Page 14二、规划方案分析原商业指标新商业指标指标变化商业（）计容商业面积

11、112180.11112180.11 0不计容商业面积120180.11118680.11-1500其中集中商业（）整体39917.8724000-15917.87地上31917.8717500 -13617.87地下（不计容）80006500-1500公寓面积（）4500057000+12000风情商业(一颗印）（）7070.847070.84 0独栋商业街（）20756.0918500-2256.09商铺（）7435.3112109.27+4673.96 集中式商业整面子积降低了约1.6万左右，削减的商业面积主要在公寓部分进展填补； 主要添加了临街铺面的商业面积，添加了可售物业的比例。根据

12、先前意见，对原商业规划方案进展了较大幅度的调整。中心调整内容：1、将戏台广场位置调整至中央部分，更大化发扬戏台作用；2、减小集中式商业面积，减小整体商业自持比例。1、经济目的调整Page 15二、规划方案分析1234对比原设计方案，现规划方案更加合理，简化了内部动线，整体规划及景观设计更具有风情元素和主题特征。但从商业整体打造的角度，仍存在五个较为突出的问题：1临街商业与内部联动不强，内部广场功能发扬受限。2该处独栋商业分流自动线人流，不利于外侧商业人气带动，加大造活难度。3与临街商业存在同样的问题，外部商业与内部广场联动不强，且商业开口面较窄，无法对花样长廊构成人流牵引。4该处独栋商业进深过

13、长，对内部道路呵斥一定封堵，不利于自动线人气流通。55中庭水景商业对内部整体视野通透性及景观效果呵斥一定影响，影响周边商业价值。2、规划规划调整Page 16三、规划调整建议123451设置临街面商业与中心广场的衔接道路。2取消该处独栋商业设计，商业面积调整至右上角院落商业体，作为文娱业态定位进展思索。3拓宽商业出口，与上方花腰长廊商业街衔接。4削尖该独栋商业面子积，减小精神，拓宽内部道路宽度。5取消中庭水景商业设置或降低该处商业体楼层，设计为一层商业。针对五个规划规划的问题，提出以下五点调整建议：Page 17四、打造战略312一心、两带、三地标一心：一个集中式商业中心，满足区域人口的日常生

14、活消费需求；两带：独栋风情商业带+花腰长廊风情商业带。两条风情商业带，满足区域人口及外来人口餐饮文娱及休闲购物消费需求；三地标：戏台、精神堡垒、状元楼，三个地标建筑配以广场设置，强化工程民族文化元素的同时，打造商业节点拉开工程商业价值；花腰生活广场1、产品体系Page 18四、打造战略2、集中式商业一心：集中式商业中心 自创空港S3打造阅历，优质商业自动自持招商，引入大型超市，影院及购物中心等主力店； 弥补区域商业配套空白，聚集区域常住人群和校园人群，为工程整体商业带来大量人流； 引入主力店提升工程整体销售价钱和商业价值，支持工程后期商业造活。花腰生活广场Page 19主力店：超市主出入口主力

15、店：超市主出入口扶梯上一楼主力店：美食城主出入口主力店：影院主力店：影院负一层一层三层四层二层自持商铺可销售商铺退台区域内部动线分层规划思绪 经过招商，保证每层均有主力店带动； 经过退台和动线设计保证可售区域商业价值最大化；四、打造战略2、集中式商业楼层单层建筑面积（）持有商铺面积（）可售商铺面积（）负一层650055001000一层540026002800二层490020002900三层420014002800四层30003000无小计24000145009500Page 20四、打造战略3、商业带两带：花腰部落商业带+花腰长廊 打造两条商业带，一条社区消费商业带和一条主题文化商业带； 两条

16、商业带贯穿工程整体商业规划，相互衔接，构成商业格局不断档。支持内部商业运营造活，提升整体商业价值，拉高长廊部分及内部社区型售价；花腰长廊花腰部落Page 21商业带：根据各商业带所处位置进展业态规划，分为四段进展定位划分。与集中式商业一并到达工程商业全业态体验式规划。花腰长廊花腰部落定向消费：客栈、酒店日常消费：干杂店、洗衣店、水果店、五金店等主题消费：民族手工艺品、民族特征小吃、地方特产等餐饮文娱消费：酒吧一条街、KTV、咖啡吧、大型特征餐饮等。四、打造战略3、商业带Page 22四、打造战略4、三地标312三地标：戏台+精神堡垒+状元坊 三个景观地标呈现三角形排布，作为工程内部人流拉动载体

17、； 提升内部商业价值，确保无商业死角，利于后期招商及运营造活；戏台精神堡垒状元坊Page 23四、打造战略5、建筑景观经过产品的立面、节点、景观、水系，平台的打造，参与花腰彝族元素，添加工程商业风情感，营造地道的花腰商业气氛。立面景观地标状元楼龙舞台戏台状元牌坊彝族人物雕塑图腾及小品建筑立面整体以中国云南仿古建筑为蓝本，参与花腰彝族的元素进展打造。小品上参与反映彝族民风民情的小品和景观，提升整个工程的花腰风情。精神堡垒地标设计添加工程的风情体验感，同时提高工程的整体昭示性。Page 24广场节点水系广场可作为工程的重要节点和活动场地。内部通道经过水系营造风情感，添加工程内部商业的价值。露台二层

18、的平台或露台添加了二层商业的外摆空间，添加了建筑二层商业价值。主入口广场次入口小型广场戏台广场叠水景观小桥流水四、打造战略5、建筑景观Page 25五、开发运营战略1、示范区打造示范区：临街面4栋独栋商业体+内部中心戏台广场 该区域毗邻目前工程售楼部位置，可以与售楼部起到很好的联动效果； 该区域拥有良好的展现面和商业价值，作为商业示范区打造，有利于塑造工程商业价值，带开工程整体销售溢价和文化主题展现。 将内部戏台广场作为示范区一并打造，可以加强工程的风情感，也可以作为活动场地在工程运作期间举行各项商业活动，提升工程商业气氛。Page 26五、开发运营战略2、开发节拍节点花腰长廊1节点3451凭

19、仗良好的展现位置，作为花腰部落仿古示范区先期打造； 树立工程文化笼统，展现商业中心价值，强化主题元素。2根据住宅开发进度，分批打造长廊商业街区； 丰富工程商业产品线，经过商业示范区的打造后，实现销售溢价的提升，为工程开发提供现金流。3继续打造仿古商业区，构成规模性商业区； 做大做强商业文化主题，继续强化商业价值，实现资金回笼。5最后打造工程集中式商业，最大化租金程度； 经过时间推移及工程价值运作，最大化发扬集中商业价值。24根据住宅开发进度，打造后续长廊商业街区；根据住宅进度开发，分期推出住宅底商，实现资金回笼。Page 27五、开发运营战略3、运营战略两大主题运作战略一2、美女经济：由蓝光出

20、资500万与周边艺术学院团建立协作基金，在工程各广场定期举行各种文艺竞赛和演绎活动，吸引周边人气和消费力。青年学生主题1、校园经济：由蓝光出资建立500万创业基金，为周边大学校园创业人群提供创业补助，并在工程打造示范区作为大学生的创业基地，打造酒吧休闲一条街吸引校园消费力。312Page 28花腰艺术展花腰手工艺展花腰摄影展云南青铜器展艺术影展五、开发运营战略3、运营战略两大主题运作战略一青年学生主题Page 29印象花腰周歌舞晚会日大学生音乐节年赶大集周暖场上演五、开发运营战略3、运营战略两大主题运作战略一青年学生主题Page 30借助政府力量，给予工程剧烈的文化及主题元素标签。经过官方渠道

21、授予工程“中国首个少数名族文化商业综合体等商业信号标签。吸引市场高关注和商家兴趣。打造工程文化主题、近郊旅游和商业中心的市场印象。为后期运营造活提供市场空间。泼水节民族美食节3、运营战略两大主题运作战略二民族民俗主题五、开发运营战略Page 31花腰彝族音乐节中国山歌明星节祭龙节火把节花街节节日庆典3、运营战略两大主题运作战略二民族民俗主题五、开发运营战略Page 32新商业指标销售面积自持面积不计容商业面积（）119080.1195880.1123200其中集中商业（）17500（地上） 850090006500（地下）10005500公寓面积（）57000570000风情商业(一颗印）（）

22、7070.84 7070.840独栋商业街（）18500111007400（阶段性）商铺（）12109.2712109.270 经过规划调整，自持商业面积减少22858； 调整后，销售商业面积占总体商业面积的81.5%，自持商业面积占18.5%； 自持面积主要为集中商业中的主力店及独栋商业中40%比例的阶段性自持商业面积构成。六、产品运作战略1、产品划分Page 33销售面积（）销售均价（元/）销售金额（万元）其中集中商业（）95003000028500公寓面积（）57000800045600风情商业(一颗印）（）7070.843000021212.52独栋商业街（）1110031000344

23、10商铺（）12109.272000024218.54总计96780.11153941.06 工程原经委会方案目的为656万元，经规划调整后，销售金额较原经委会目的提升1.63亿元；根据市场情况来看，原经委会方案目的数据实现难度较大，且销售周期长，从整体数据目的的对比参考意义不大。 现方案较大幅度的降低了工程自持面积，防止工程开发过程中大量的资金占用，为工程顺利开发提供了更为安康的现金流。六、产品运作战略2、销售收入估算Page 34战略一：集中商业主力店落地，以商引商先期确保集中式商业主力店招商落地，确立工程区域优势位置，提升工程商气和价值，提供吸引其他业态商家关注；战略二：示范区校园创业招

24、商，带动周边业态各商业功能区域引入特征主力店和次主力店，支撑工程定位和商业调性。战略三：多业权委托招商提早启动，特征商家定向招商部分具有品牌号召力，契合本案调性且有带动作用的优势商家在招商中如遇到难度；可针对其进展政策支撑，确保后期运营造活，加强本工程的品牌号召力。七、招商战略1、总体战略Page 35物业类型自持招商面积招商业态集中商业（）地上9000超市、影院、美食城地下5500超市独栋商业街（）7400（阶段性）酒吧休闲（校园商业）小计23200七、招商战略2、自持招商部分花腰生活广场 示范区 自持商业主要以主力店招商和主题招商为主，为工程商业价值及商业气氛奠定基调。Page 36七、招

25、商战略3、销售招商部分物业类型销售招商面积招商类型招商业态风情商业(一颗印）（）7070.84定向招商（带租约销售）客栈、会所等独栋商业街（）11100委托招商主题餐饮、KTV等商铺（）12109.27委托招商民族特色商品等小计30280.11节点花腰长廊节点委招委招定向招商 销售商业主要根据业态规划进展辅助招商，促进工程业态规划落位和整体运营造活。Page 37招商部分招商目标初拟完成时间集中式商业完成超市及影院两家主力店的意向签约2014年8月花腰部落示范区完成10%招商率2015年1月完成30%招商率2015年3月完成50%招商率2015年5月花腰长廊一期启动多业权集中委托招商工作2015年6月七、招商战略4、招商推进方案谢谢