重庆渝中区大溪沟项目前期策划43p

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1、宏观市场分析1政策环境分析2竞争对手分析3目录CONTENTS 中国最年轻的直辖市，西部最有发展潜力的城市 ， 城乡统筹特大型城市，长江上游地区经济中心，西南地区综合交通枢纽和现代制造业基地。全市人口 3200 万，面积为 8.24 万平方公里，下辖 40 个行政区县。“长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道内陆出口加工基地和扩大对外开放 的先行区国家重要的现代制造业基地长江上游科技创新中心和科研成果产业化基地等长江上游生态文明示范区统筹城乡综合配套改革试验区”摘自“国发3 号文件” 渝中区是重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，拥有3000多年悠久历史，是巴渝文化、抗战文化、红岩文化的发祥地

2、，是重庆文化的“根”和“源”。其地处长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，山水相依，水天相映。全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、76个社区居委会，户籍人口60万，常住人口70 万，日均流动人口30万人次左右。临街轨道交通站地地 铁铁 1 号号 线线轻轻 轨轨 3 号号 线线轻轻 轨轨 2 号号 线线中三三路中三三路至沙坪坝至南坪至江北至江北渝澳大桥渝澳大桥嘉陵江大桥嘉陵江大桥菜菜园园坝坝长长江江大大桥桥长长江江大大桥桥黄黄花花园园大大桥桥嘉华大桥上清寺路上清寺路人民路人民路地铁1号线轻轨2号线轻轨3号线至江北嘴做强解放碑CBD发展极。做精东

3、部开放门户。做特中部活力枢纽。做大西部都市新核。做靓两江滨江带。一极三区一带2010年，渝中区户籍人口57万，居重庆市主城区第七位；常住人口63万，居重庆市主城区第八位，渝中区城镇化率排名第一位的，达到100%城镇化率；区县常住人口（万人）位次城镇化率（%）位次区县户籍人口（万人）位次渝北区134.54173.3 8渝北区102.471九龙坡区108.44286.6 6九龙坡区82.243沙坪坝区100.00390.1 4沙坪坝区79.084巴南区91.87472.9 9巴南区88.302南岸区75.96590.0 5南岸区60.796江北区73.80691.1 3江北区54.618北碚区68

4、.04773.8 7北碚区63.505大渡口区30.10993.2 2大渡口区23.699合计745.76合计611.94总人口数值单位：万人 数据来源：2011年重庆市统计年鉴数值单位：万元 数据来源：2011年重庆市统计年鉴区 县地区生产总值（万元）人口（万人）人均GDP（元）位次大渡口区177213623.6974805 2九龙坡区589584682.2471691 3江北区391394754.6171671 4南岸区351228060.7957777 5渝北区5736350102.4755981 6沙坪坝区419540679.0853053 7北碚区232372663.5036594

5、8巴南区308718088.3034962 92010年，重庆市全市全年生产总值达到79255800万元，主城九区九龙坡区全年生产总值排名居于首位，达到5895846万元，而北碚区、巴南区等则相对靠后，居于第8位和第9位；人均GDP，渝中区达到96582元，居于重庆首位，其次为大渡口区以及九龙坡区，分别为74805元以及71691元。面积单位：平方米 金额单位：万元 数据来源：2011年重庆市统计年鉴区 县房地产开发位次商 品 房销售面积（平方米）商品房销售额（万元）位次渝北区19734452353769522614151江北区20789611329644522431012九龙坡区138573

6、14309111116068523沙坪坝区10147766288794814488474巴南区8873337234832310512805南岸区17866323223847214895736北碚区551031811611254205637渝中区105493359826727224758大渡口区382084960585132808892010年，重庆市全市固定资产投资总额达到69347966万元，其中房地产投资总额为16202571万元，占比为23.36%；其中，主城九区房地产开发投资额为11114926元，占全市开发总额的68.6%，占据了过半的比例，渝中区开发投资额为1054933万元，居于

7、主城区第5位；渝中区销售面积达到了982672，占主城九区总面积的4.88%，销售额则达到了722475元，占主城九区总额的6.24%。阶段时间点特征商品房非商品房第一阶段1998年以前以福利分房为主，有少量的试点安居房和康居房出现，如洋河花园无真正意义的商品房单位福利分房为主，少量的单位集资建房第二阶段1998-1999年商品房进入规模性开发的起步阶段以中心城区的小规模开发为主，其中以非住宅开发为主，住宅开发量仍然较小单位集资房和因拆迁安置的经济适用房为主第三阶段2000-2002年商品房快速发展阶段，成规模的住宅开发小区大量增加占整体住宅开发总量的80%左右经济适用房成为主力，非商品房占住

8、宅开发量的20%左右第四阶段2003-2005年商品房快速发展阶段，开发体量和销售价格连续高速增长，商品房单位房价最高增幅30%占全年重庆市住宅开发量的95%左右仅少量政府机关提供单位集资房，基本为经济适用房，约为住宅总开发量的5%第五阶段2005-2007年市场高位盘整，呈现平稳增长态势占全年重庆市住宅开发量的95%左右经济适用房在政策中不断调整供应结构第六阶段2008-2010年经济危机，过渡调整阶段，供应结构向新的区域转移占全年开发量的90%左右政策性住房供应小幅稳定增长第七阶段2010年- 至今国家政策性调控占全年开发量的90%左右保障性住房大量推出指标累计建设面积单位（万）同比增幅房

9、屋施工面积19740.023.8%商品住宅施工面积15474.320.3%办公楼施工面积383.286.3%商业营业用房施工面积1866.331.8%商品房新开工面积6052.813.1%商品住宅新开工面积4644.22.1%办公楼新开工面积143.6314.5%商业营业用房新开工面积610.089.4%商品房竣工面积2456.531.2%商品住宅竣工面积2006.726.5%办公楼竣工面积38.2174.4%商业营业用房竣工面积236.862.9% 2011年1-11月，重庆市商品房施工面积19740.0万平方米，增长23.8%，其中，住宅施工面积15474.3万平方米，增长20.3%。 2

10、011年1-11月，全市商品房新开工面积6052.8万平方米，增长13.1%，较1-10月回落2.1%，其中住宅4644.2万平方米，增长2.1%，较1-10月回落2.4%。 商品房竣工面积2456.5万平方米，增长31.2%，较1-10月加快6.4%，其中住宅竣工面积2006.7万平方米，增长26.5%，较1-10月加快6.8% 数据来源：重庆网上房地产 2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为2090.13万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降0.12%。其中，商品住宅批准预售面积1725.5万平方米，环比下降2.60%。 （单位：万平方米） 数据来源

11、：重庆网上房地产区域批售面积（单位：万平方米）渝北区372沙坪坝区295南岸区285江北区255九龙坡区209北部新区188渝中区181巴南区179大渡口区81北碚区463722952852552091881811798146050100150200250300350400450渝北区 沙坪坝区 南岸区 江北区 九龙坡区 北部新区 渝中区 巴南区 大渡口区 北碚区 2011年各区批售面积（单位：万） 数据来源：重庆网上房地产区域 楼盘（组团）个数 体量 (万） 推出套数 南岸区96150.415827沙坪坝区83138.516736江北区67138.412649北部新区76138.111983

12、九龙坡区62119.914875巴南区63101.310901渝北区6286.210279渝中区1957.06713大渡口区2043.54780北碚区1310.91153总计561984.2105896150.4138.5138.4138.1119.9101.386.25743.510.9020406080100120140160南岸区 沙坪坝区 江北区 北部新区 九龙坡区 巴南区 渝北区 渝中区 大渡口区 北碚区 2011 年重庆主城各区商品住宅供应体量（单位万） 数据来源：重庆网上房地产 2011 年重庆主城区共有561 个项目（含组团）推出约10.6 万套商品住宅，新增供应量为984 万

13、平方米左右。与2010 年相比，供应套数和供应量分别减少22212 套和178.8 万平方米，降幅较为明显，同比下降17.3%和15.4%。 在2011年批准预售的商品住宅中，高层、小高层产品占比达90.87%，仍然为市场新增供应的主导产品，别墅产品的批售量略增，2011年全年批售量78.74万平方米，首次超过花园洋房批售量，占比达到4.61%。物业类型供应面积（万平方米）占比别墅46.75%洋房93.29%高层799.581%小高层44.85%5%9%81%5%别墅洋房高层小高层户型房源占比单配54165%一房1715716%两房4508942.60%三房2954227.90%四房及以上86

14、928%5%16%43%28%8%单配一房两房三房四房及以上 2011年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化，仍然以 2011 年重庆主城区，成交量比2010年下降近500 万平方米，降幅达到24.43%。2011年商品房成交量大幅下滑，创2007年以来的五年新低，甚至低于金融危机的2008年。8321179132523011594212020141522050010001500200025002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2010年重庆主城区近年商品房成交面积（单位：）年份成交面积（单位：万）2004年8322005年11792006年13252

15、007年23012008年15942009年21202010年20142010年1522 2011 年主城区商品房成交均价持续上涨，全年，创历史新高，与2010 年全年水平相比，每平方米均价上涨了1128元，涨幅达到19.64%。216328272940337831844553574368710100020003000400050006000700080002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年重庆主城区商品房成交均价走势（单位：元/）年份建面成交均价（单位：元/）2004年21632005年28272006年29402007年33782008年318

16、42009年45532010年57432011年6871 重庆市中国最年轻的直辖市，是西部最有发展潜力的城市。 渝中区是重庆市金融、贸易、文化和信息的中心。 渝中区户籍人口57万，居重庆市主城区第七位；常住人口63万，居重庆市主城区第八位，城镇化率已达100%，居全市第一。 渝中区人均GDP达到96582元，居于重庆首位。 渝中区销售面积达到了982672，占主城九区总面积的4.88%，销售额则达到了722475元，占主城九区总额的6.24%。 受政策影响成交量降幅虽达24.43%，但成交均价涨幅达19.64%。 商品房供应仍以高层两房和三房为主。嘉陵江嘉陵江长江长江北滨路沙滨路嘉滨路长滨路九

17、滨路南滨路 嘉滨路江景住宅分布受解放碑商圈影响，沿线分布洪崖洞、魁星楼、两江丽景酒店等中高档商务配套型商业，是较兴旺的滨江路之一。占地面积（）51650建筑面积（）123097容积率2.3 总户数767户装修状况清水（1、2、3号楼）、精装修（4、5号楼）主力户型2居室63; 2居室65停车位640个开盘时间2010-03均价13000元/ 重庆“名流公馆”位于重庆市渝中区曾家岩片区，规划用地面积51650，南北长约110米，东西宽约466米。项目东临上清寺,西临大溪沟,南临中山四路，距重庆市委市政府一路之隔，北临嘉滨路和嘉陵江。本项目处在重庆市渝中半岛的城市原始核心区，周边文化、历史氛围浓厚

18、，周公馆、戴笠公馆、桂园等特色文化建筑分布其中,轻轨曾家岩枢纽站也设在此地。不可复制的地脉资源和良好的交通优势十分明显。 名流公馆一期5号楼标准层5C户型2室2厅1卫1厨 63.25 名流公馆一期4号楼标准层4C户型2室2厅1卫1厨 65.09户型配比：东区39-89（一房到三房） 西区90-150（三房、四房）占地面积（） 224378平方米建筑面积（） 156480平方米容积率5.5总户数982户装修状况毛坯 主力户型1居室50平米;2居室62平米停车位524个开盘时间2011-05-21均价？2号楼3号楼1号楼4号楼协信公馆位于黄花园大桥南桥头上端地块。总建筑面积24794，建设用地面积

19、156480。由于渝中半岛及两江四岸规划特殊性，目前成为渝中区域唯一通过审批的超高层标志性住宅建筑群。u1号楼为49层纯住宅，4梯5户，270江景u2号楼精装修，41层纯住宅，4梯6户，顶层3层为商务会所u3号楼清水房，4梯6户u4号楼27层酒店公寓+临街商业户型配比：型号建筑形态户型类型朝向套内面积建筑面积套数建面均价二号楼1号房高层4*3*3正看江168.45207.92372.4万二号楼2号房高层3*3*3正看江168.45207.92372.4万二号楼3、6号房高层3*3*2侧看江119.01145.9802.1万二号楼4号房高层2*2*2不看江86.4106.64401.9万二号楼5

20、号房高层1*1*1不看江86.4106364401.9万三号楼1、2号房高层3*2*2正看江137.47171.40801.8万三号楼3、6号房高层3*2*2侧看江119.48148.97801.8万三号楼4号房高层1*1*1不看江86.4107.73801.8万三号楼5号房高层2*2*2不看江86.4107.73801.8万共计474雅居乐国际花园 南滨路江景住宅分布南滨路南起美堤雅城，北至美心长江风景区（洋人街），沿江长约25公里。整个南岸滨江路分三段，中段从长江大桥南桥头到朝天门大桥南桥头，以商业服务、写字楼办公、文化娱乐及休闲功能为主，是观渝中半岛、江北嘴风貌最佳的滨江段，土地价值最高

21、。占地面积（） 123334平方米建筑面积（） 410000平方米 容积率3.0总户数2598户装修状况毛坯 主力户型4居室120平米;4居室126平米停车位洋房配比1：1，高层配比1：0.6均价11000元/平米 位于重庆南区CBD核心板块，由滨江电梯花园洋房、高层townhouse（龙湖首次创新小户跃层）、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成，住宅面积从68-185，从而满足多样的客户需求，丰富的滨江建筑将满溢着闲适与浪漫的水岸生活静然诠释。 楼栋特征6+1电梯花园洋房：标准层2户/层，一梯两户；高town：3梯8户板楼：标准层2户/层，2梯两户楼王：标准层4户/层，两梯

22、四户楼层户型面积区间赠送面积套数比例底town（跃层）3*2*2124.9花园面积41-60地下室98-1023615.9%133.7-139.6花园面积39-73地下室84-922310.2%140.3花园面积96-160地下室94-95146.2%4*2*3170.9花园面积173地下室13910.4%中间楼层（平层）2*2*167.9-70.731.3%2*2*280.8-86.431.3%3*2*2112.3-119.95825.7%120.7-125.35022.1%顶跃3*2*2115.210.4%122.610.4%4*2*3157.9219.3%161.6156.6%户型配比（

23、面积单位）户型配比：楼盘名均价类型批次面积户型产品面积（）套数去化套数去化率各户型比例销售率开盘时间区域阳光100国际新城D2楼9000公寓22082二房86-89483981%33%67%（101套）2007年12月南岸区三房105-118966267%65%复式150-2174002%注：各层价格差约100元/平方米，2009年6月交房。物业类型：高层，毛坯 产品用途：商住公寓 花园洋房建筑面积：120.00万平米 开发商：重庆渝能壹佰房地产开发有限公司北滨路江景住宅分布以江北嘴CBD的寰宇天下，招商江湾城、北滨壹号等为龙头的高端及中高端江景住宅聚集。是重庆新兴且发展迅速的滨江路。 珠江太

24、阳城位于江北区刘家台，黄花园大桥北桥头，紧临江北滨江路。总占地面积22.5公顷，总建筑面积100万平方米，规划居住人口1.8万，综合容积率3.86；由37幢中高层住宅及商业建筑群组成的大型复合滨江社区，依托得天独厚的地理环境，将地形、地貌之美于一身。楼盘名均价类型批次面积户型产品面积（）套数去化套数去化率各户型比例销售率开盘时间区域珠江太阳城1-2栋7000公寓 20149二房86292586%20%75%2008年4月江北区三房103-1311188673%80%珠江太阳城1-3栋7000公寓40538二房86291758%20%53%2008年5月江北区三房103-1311186252%8

25、0%珠江太阳城2-1栋二房86292690%20%90%三房103-13811810690%80% 价格区间在50008000元/平方米，江景房均价在8000元/平方米，非江景房低层特价5000元/平方米，加层差价为30 50元/平方米。交房时间09年5月。 楼盘情况3室2厅2卫，110.39平米2室2厅2卫，81.33平米主力户型 珠江太阳城捌零公馆既是政府近年来重点发展的区域之一，也是重庆整体生活圈北移发展的重心，珠江太阳城捌零公馆身处渝中CBD、江北步行街以及建设中的江北城未来CBD三大核心区域交汇之处，成为城市公转的核心力量。占地面积（）14400平米建筑面积（）51200平米容积率公

26、寓: 4.28 总户数713户装修状况毛坯主力户型3居室99平米;3居室110平米停车位159个开盘时间2011-10-19均价8500元/平米主力户型3室2厅1卫1厨 71.253室2厅1卫1厨 77.33 龙湖春森彼岸位于重庆北滨路，紧邻江北嘴CBD。由高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成。 楼盘名均价类型批次面积户型产品面积（）套数去化套数去化率各户型比例销售率开盘时间区域龙湖春森彼岸3号楼10000公寓29061二房74-98683450%27% 46%（87套）2008年4月江北区三房84-1141175345%47%四房130-150633446%26%单层价格差

27、约100元/平方米，交房时间为2009年10月30号。楼盘情况主力户型3室2厅2卫，120.00平米4室2厅3卫1厨 142.00 紫御江山雄踞重庆两江新区金融核心江北嘴CBD,共分四期开发，占地约325亩，总建筑面积88万方。项目享得天独厚的两江交汇景观、背山面水，坐拥江山自然景观、城市景观资源，依特色坡地地形打造以洋房、高层和超高层为主体的城市豪宅百万生活大盘。占地面积（） 216667平方米建筑面积（） 880000平方米容积率4.06总户数总共 7000 户 装修状况毛坯主力户型3居室141平米;3居室120平米停车位待定开盘时间2011-12-03均价9900 元/平方米 主力户型3

28、室2厅2卫1厨 120.00平米 3室2厅3卫，141.00平米 占地面积（）13252平方米建筑面积（）154530平方米容积率 8.37总户数1179装修状况毛坯主力户型2居室61平米;3居室105平米停车位760个开盘时间2011-10均价9600元/平米 中冶重庆早晨地块，距五里店转盘500米左右，与北滨路毗邻步行3-5分钟即可到达。从五里店转盘经建新东路可至观音桥商圈。相邻渝能明日城市、望江阁、南方上格林、政府部门集资房片区以及珠江太阳城等项目，地块与渝中半岛隔江相望，至五里店立交和五里店转盘等交通节点非常便捷，与渝北区、龙头寺火车北站及江北国际机场的通达性较好。3室2厅2卫1厨 1

29、05.202室2厅1卫1厨 61.32主力户型MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt

30、9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQz

31、wxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX